“50多万元的房子只要一万元首付？”日前，买家杨小姐爆料称，她看上的一套总价50多万元的二手房，最少居然只需要支付一万元的首期款，中介甚至表示手上还有很多类似的房源可供挑选，让她十分惊讶。记者调查后发现，像这样超低首付的房子目前在市场上并不鲜见，主要原因一是因为业主降价多、房子价格低；二是因为银行评估价调整过慢，造成评估价高于成交价，致使买家可以贷到九成以上的房贷。

　　多区域出现超低首付房源

　　记者从多个房地产中介了解到，目前市内多个区域都出现了超低首付二手房源，一些中介还以此为噱头，吸引置业资金不多的年轻买家。在某房地产中介网站上记者看到，一些标榜超低首付或“零首付”的房源随处可见。如祈福新村一套两房两厅、总价36万元的二手房，中介表示只要1.2万元首期款就可买到，还不到总房价的10%；而一套总价56万元的三房电梯楼单位，甚至可以做到1万元的首期，中介称相当于“零首期”。

　　今年年初，广州也曾出现过部分一手楼打出一成首付或零首付的噱头，但往往是开发商为买家垫资而减少第一次首付的数额，买家需要在规定的时间内向开发商还款。超低首付的二手楼则明显不同，记者以买家身份联络了中介人员王先生，他告诉记者，现在很多买家急着把手里的房子脱手，所以开出的价格很低，像他手上一套78平方米的两房两厅单位，总价只要44.5万元，而银行的评估价却高达52.5万元。如果按照首次置业两成首付来计算，可以从银行贷到八成42万元的按揭贷款，与实际成交价仅相差2.5万元，因此买家只需要向业主支付2.5万元的首期款，就可以买下这套房子。

　　买家忧高额评估价难实现

　　虽然知道超低首付意味着要多还钱，但买家杨小姐对该类房源还是颇为心动。“如果真的给几万元甚至不用钱就可以买楼，置业的门槛又低了很多。”杨小姐说，像他们这样存款不多的年轻人，想尽快置业选择这些超低首付的二手房还是不错的选择。“现在买二手房业主一般都实收，而很多房子拿证都不够5年，不能免营业税，所以买家要支付的税费高达总房价的12%左右。像我看上的这套55万元的房子，税费就要6.6万元左右，按最低两成首付计算，全部要17.6万元。但是现在首期只要1万元，我只用付7.6万元就够了。”杨小姐表示，目前她最关心的是真的能否做到中介声称的高额评估价，虽然中介跟她拍胸脯说，他们对当地区域的房产很熟悉，按照以往的评估经验，几乎有九成把握能估算到一定的评估价，而且如果一家银行不能给出这么高的评估价，他们还可以挑选其他银行进行按揭。但是对这种口头保证，杨小姐还是有些担心。

　　也有买家对超低首付的二手房源表示了担心：天降馅饼，会有这么好的事情吗？计划在老城区买房的李先生就认为，超低首付二手房始终让人觉得不是正常手段购房，尽管超低首付非常诱人，但他仍然持保留意见，担心在交易中出现问题得不到法律保障。

　　超低首付如何产生？

　　例如一套成交价为60万元的二手楼，在银行的评估价为70万元，买家又属于首次置业，因此只需要两成首付，可以从银行贷到八成房贷，那么就是56万元，贷款额与成交价的差额是4万元，所以买家只需要付给卖价4万元作为首付，其他56万元都可以从银行做房贷，再每月进行偿还。如果成交价为50万元，则贷款额将超过成交价，那意味着买家不需要支付任何首付就可以从卖家那里购得房产，银行贷款则支付卖家房款。

　　-根源

　　银行评估价赶不上市场变化

　　为何市场上超低首付二手楼会越来越多？一位业内人士揭开了其中奥秘：买卖双方利用银行评估价与成交价的差额，来削减首付数额。而银行的高评估价和卖家的相对低售价，是造成这种情况的根本原因。

　　据悉，目前二手房市场上的超低首付房源有不断增加的趋势，而且主要集中在降价比较明显的区域，如番禺、海珠以及天河等区域，像南沙、花都及从化等远郊盘因为本身楼价并不高，大起大落的情况较少，再加上远郊盘二手成交并不活跃，所以较少有超低首付的房源。

　　据了解，与一手房以成交价作为贷款参照价不同，二手房除了实际成交价以外，银行通常会自行对房产进行评估，并以此作为发放贷款额度的依据，其评估价与市场价往往有所出入。一般认为，二手房的成交价与银行认定的房产评估价相差在10%左右是可接受的。事实上，在前几年楼价上升过快的时候，二手买家经常会抱怨银行的评估价给得太低，因此需要支付高达三成甚至四成首付，如今却恰恰相反，买家因为银行的评估价可以降低首付款比例。据中介人士介绍，今年广州很多区域的评估价与去年相比没多大变化，该评估价与去年高企的楼价比较匹配，但由于今年房价回落，致使部分物业评估价高于成交价，特别是跟一些业主急售的物业价差比较大。

　　满堂红地产研究部主任肖文晓表示，市场上目前的确有不少低首付房源，出现这样的情况，一是因为银行的评估系统反应并没有市场那么快；另一个方面则是因为银行在二手按揭贷款上存在竞争关系，为了吸引客户，可能会出现评估价较高的情况。而专业从事按揭业务的亿达按揭公司赖经理则认为，楼价经过一年多的调整后，银行应该能及时反应过来，因此暂时出现这样的超低首付二手房，尚不能代表普遍趋势。

　　-提醒

　　买家签约前要先做评估

　　对于低首付二手房，市场上目前有赞有弹。有买家就向记者表示，能从银行贷更多的款，能缓解买家的置业压力，促进成交，但总觉得这么低的首付让人心里不塌实，担心出现问题。

　　满堂红地产研究部主任肖文晓认为，对于卖家来说，基本不存在多大的风险。而对于银行而言，因为首付过低，不能区别买家的偿款能力，因此容易引发次贷风险。如果买家以超低首付或零首付购房，一旦楼价下降比较快，很可能会出现断供的情况，一些买家甚至会选择付出较小的违约成本弃供，到时银行只能吃哑巴亏。

　　肖文晓同时提醒说，对于买家而言，也存在一定风险。一方面贷款总额过高，会使买家月供压力巨大；另一方面，如果评估价最后达不到当初约定的额度，买家很可能会被要求承担更高的首付，如果付不起又要选择毁约丢掉定金。因此，买家在购买这些声称可以超低首付或零首付的二手房时，应该在签约前就进行房产评估并咨询专业的地产人士。 (记者 陈齐)