自中央提出“十项措施”拉动内需后，11月的北京楼市在住交会开幕前夕利好不断。北京市也在11月21日推出刺激自住购房及稳定房地产市场的新政，让市场充满想象空间。

　　11月30日，中国房地产业的盛会中国住交会将在新国展举办，在此敏感时期，这届住交会将会传达怎样的信息，内地房地产业将是怎样的走势？欲了解全国房地产市场，先了解京城楼市。近段时间的北京市场，最受关注的是自住型买家和为其服务的卖家，而更多的项目，则在各种政策刺激下，等待刚性需求回归。

　　市场降价

　　低价开盘激发刚性需求

　　11月15日上午，京西四环外玉泉路，即将开盘摇号的远洋沁山水售楼处外人潮汹涌。领导致辞、启动仪式、公布流程、歌舞表演，这些在去年几乎每个新盘开盘现场都能看到的隆重场面再次重现。当日据开发商统计，约有6000人来到现场，售楼处外排成长龙的小汽车成为一道景观。

　　更让开发商感到振奋的是，这一天居然有780套房屋被认购。这样的场面和这样的销售数据，在今年媒体的记录里不过寥寥几次。

　　“价格比石景山附近的其他新盘至少低了2000元/平米，我们等了这么多年，觉得这个价格能够承受，就决定买了个百来平米的两居，总价近120万。”家住附近的程女士解释了她买房的理由，程女士在石景山一家大型国有企业工作了三个年头。

　　一位业内人士这样指出，石景山当前在售楼盘并不多，而京西有不少大型国有企事业单位，每年新入职的员工就有相当大的数量，这里刚性自住需求仍很旺盛。

　　“就是刚需！”开发商销售负责人证实，此次开盘买家基本来自西部海淀、石景山区域，且多为自住型购买人群，他们在这个区域生活、工作了很多年，有了孩子，带着老人，只等待房价进入到他们可以承受的范围内。

　　远洋沁山水开盘均价11000元/平方米。

　　政府减压

　　降契税、增公积金贷款额

　　11月21日，报纸上一则消息引起了程女士的高度关注。根据北京市政府的最新规定，购买四环到五环的房产，如果每套总价在165万元内，购买房产即属于普通住宅，所交契税将降低至1.5%。而按照此前标准，有研究表明，7500元/平方米以下房产才算普通住宅。即使在已经降了近一年房价的北京楼市里，这样价格的房子仍很少见。自住，首次购房的程女士，原本以为自己总价近120万的房子要按照3%的非普通住宅征收契税。没想到，买房一星期后，原来需要交纳约3.6万元的税减少了1.8万元。少交近2万元，就多出一大笔添置家具的费用。程女士心头一喜。

　　这个最新规定是由北京市建委印发的《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》(简称《通知》)。与这个《通知》一并发出的还有建委等11个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场稳定发展的若干意见》(简称《意见》)。《意见》说，要降低住房交易税收负担、调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准，加大住房消费信贷，特别是公积金贷款支持力度，鼓励居民合理的住房消费，活跃市场交易。

　　而早在11月6日，北京住房公积金管理委员会通知广大市民，住房公积金贷款最高额度由原来的60万调整为80万元。这意味着许多购买90平米以上，贷款需求额度超过60万却低于80万的房产购买者将可能享受到全部公积金贷款的优惠利率。

　　由北京市政府主导的一系列购房政策在11月里，正在逐步减轻以自住型刚性需求为主购买普通商品房的消费者的购房压力。

　　央行降息

　　连续降息减轻房贷压力

　　对于程女士来说，买房后的好消息似乎接踵而来。11月26日，央行宣布下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，幅度之大为11年来之最。程女士预备贷款70万左右，如果按照商业贷款，贷20年，此次降息前每月还款额为4635元，降息后为，4347元，月节省287元。事实上，这已经是今年央行第四次降息，而如果程女士年初四次降息前购买此套房产，月还款额在5283元，相差936元，以此计算，20年，程女士的利息将节省22万多！

　　除央行大幅降低利率外，根据央行此前规定，如果符合首套住房，并且是140平方米以下，能按基准利率7折贷款。中国建设银行24日公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。其他如招行、交行等也推出了有关优惠政策。近日，记者从各家银行了解到，不少已购房客户开始做起了转按揭。

　　未来市场

　　北京楼市等待刚需

　　11月22日，远洋沁山水开盘一周后，京东四环金都心语以精装8800元/平米开售，活动在早上9点开始，但9点前就已经聚集了数百人，由于只针对此前已经确定意向的客户销售，截至当天中午，所有推出的260余套房已经售罄。

　　高策顾问董事长李国平这样说，在全国楼市整体观望的背景下，北京楼市能引起市场关注的主要是低价策略吸引刚性需求者，此类状况仍将持续。在北京市政府连续出台新政减轻自住购房负担和央行降息多方外力作用下，与远洋沁山水和金都心语的开发商一样北京楼市里很多开发商怀着各种复杂心情正在等待着刚性需求的回归。(记者 张晓玲 张学冬 吴海花）