●从上半年的“少量”到眼下的“普遍”，深圳楼市特价房持续放量。

　　●如果说之前的特价房还偏重于吸引眼球，那么近期成交量的回暖则与打着特价房“旗号”的降价有直接关系。

　　●政策加上降价使然，双重作用使得楼市开始回暖。

　　●寄望楼市回暖却不希望房价反弹，在这样的政策语境中，特价房和其衍生的降价风潮还将愈演愈烈。

　　话题缘起：

　　“特价房”一夜井喷

　　特价房突然多了，这是深圳置业者近来最直观的感受。

　　如果说之前的特价房还仅限于一些冷门产品的“小打小闹”，那么从这个月开始，特价房开始由“小众”转为“主流”。“甚至一些印象中的品牌项目也在打折。”想在南山置业的小余告诉记者，在这种特价、降价的趋势下，近期买房的可能性正在增加。溪山的特价房维持9000元/平方米的价位，而定位高端的星河丹堤高层部分单位也在价格上有不小松动，这些品牌项目的特价打折引起了不少市民的兴趣。

　　井喷，近期完全可以用这样的词语来形容深圳楼市中的特价房，事实上目前在售的大多数项目都或多或少地推出了特价房单位，特价幅度和比例都创下了新高。在吸引置业者频频入市的同时，一夜井喷的“特价房”也引发了市场对价格进一步下探的猜想。

　　市场透视：

　　深锐观察：

　　特价等于降价？

　　11月10日～16日创下的深圳楼市新房单周成交最高纪录只保持了一周时间。根据最新统计，11月17日至23日，深圳市新房成交总套数1650套，打破此前一周创下的1585套的记录，日均成交236套，再创新高。

　　节节走高的成交量与连连下滑的价格关系紧密。来自世联的数据显示，成交量较前周大幅上涨，环比上升22.6%的同时，成交均价为11957元／平方米，较前周下降4.3%；而中国指数研究院华南分院的报告也指出，成交量持续增长，是政府、媒体和买卖双方多方面参与的结果，其中特价房频现、降价甩盘是必不可少的一环。

　　事实上，特价房“井喷”正是在上月底新政之后，如果说利率下降、首付降低是管理层对市场回暖的政策预示的话，那么之后全国楼市劲吹降价风则无疑扮演了市场实操的角色。政策面的利好加上卖方的价格示弱，刚性需求才会释放。因此不难理解上半年深圳楼市的特价房尚属“遮遮掩掩”，而进入11月份却是如此“明目张胆”。

　　“特价房的营销价值越来越弱。”一位地产营销人士称，很明显的是在楼市调整之初，“小折小扣”还能满足置业者的胃口，然而市场震荡至今一味的“特价”和“优惠”已经无法取悦于消费者，“倒不如干脆低开高走。”这位营销人士补充。

　　低开高走，近期市场不乏这样的案例。向南海德大厦、航空新城1号、金地梅陇镇四期等等热销的中小户型均成功运用了这一策略。

　　深锐观察：

　　频频特价为哪般？

　　尽管有节节攀升的成交作为支撑，然而熊市“阴霾”始终未散。供求紧张，前两年的深圳楼市屡屡惊现这样的“赤字”，但是在今年供求状态已经被倒置。

　　深圳国土局数据显示，截至11月12日，一手房可售面积为646.4万平方米，可售套数6.43万套左右，按照平均每天150套的销售量来计算，假如后市没有任何新盘入市，也需要到2010年初期才能消化完。而据记者统计，有多达22个项目预计11月份开盘，12月更是今年最后一波开盘小高峰，近20个楼盘即将入市，而且大多数为中小户型。供大于求，产品高度重叠，即将进入年关的深圳楼市，不得不面对这样的“尴尬”。

　　“存量房大幅度积压，对发展商来说是很大的压力，尤其对于需要一份满意报表的上市房企。”有分析人士称，资金回笼压力和年关前的销售压力，是近期特价房满天飞的根本原因，也是开发商频频降价的动力。迫于前期业主的闹事压力，所以很多开发商不敢大幅降价销售，只能暗中折扣，但是因为政策风向的变化和市场压力的进一步增加，显然继续暗折并不明智。

　　事实上，伴随近期多个低价入市项目的热销，深圳楼市的“价格防线”正在加剧退缩，在暗降和暗折之后，实打实的降价销售已经是“公开的秘密”。因此如果说之前的“特价房”更多存在于营销意义上的话，那么眼下的“特价”无疑来得更猛烈些，也有更多的实际意义，对于置业者，现在的“特价房”往往就意味着降价的开始。

　　专家解读：

　　特价风还将劲吹

　　“留给开发商的选择并不多。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕认为，管理层的意图已经相当明显，寄望楼市回暖却不希望房价反弹，向首次置业刚性需求开绿灯而并非投资客和炒家，回暖始终保持理性角度，因此开发商特价频推、降价加剧是必然选择。“如果把特价房继续作为一种营销手段倚重的话，效果可能适得其反。”高海燕认为，在市场预期不断走低、市场信息相当透明的情况下，小比例地推出特价房只能被置业者解读为“不愿真降价”，有可能加速观望，无法取得好的成交量。

　　而英联国际不动产经济学家戴欣明则称，特价、降价风还将继续，并逐渐深入，目前的市场预期、政策导向、实际效果都证明了价格依然是决定市场的第一要素，“暖冬需建立在降价的基础上。”(卢 青)

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