在市场价格没有明显下调的前提下，未来将会看到更多的出让机会。但是，由于投资买家的意欲不会特别强烈，外加更多的投资公司目前是处于基金的赎回期，希望能够保留更多的资金，所以想要看到一笔成交也不会十分容易。

　　虽然今年下半年的金融危机对投资市场造成了较大的冲击，但是京沪两地的今年的房地产投资市场成交额基本上与2007年持平。

　　戴德梁行统计显示，今年京沪两地房地产投资成交总额约为200亿元，其中成交基本上集中在上半年。“在这200亿元的投资成交中，大约有150亿元的项目是通过戴德梁行促成的，占据市场总额的70%。”戴德梁行投资部董事叶建成首次透露。

　　上海吸引力依旧

　　戴德梁行报告显示，高档服务式公寓在去年相当火爆，但是今年遭受金融危机影响较大，诸多项目开始出售，明年还会继续停滞下来，整体收购缓慢；写字楼则在金融海啸的波及下，受压于空置率上升和租金下调的双重影响，收购也不会像今年这么活跃。“取而代之的是，商业房产项目将会成为新的投资热点。”叶建成预计，“在明年的房地产投资市场上，商业房产、购物中心将会受到更多关注。”

　　毫无疑问的是，外资对于中国的经济增长速度还是很有信心。在叶建成看来，尽管最近投资者对任何投资市场都少有意愿，但是从明年年中起，当经济大环境稳定下来以后，上海房地产市场还是会吸引基金的目光。

　　展望后市，叶建成还是谨慎乐观。资产价格已经适当调整，是能吸引基金进来的。项目的成交价格将与当时的租金、空置率、融资成本相关，如果有所下调，幅度在10%-15%左右比较合理。

　　对于2009年的房地产投资，戴德梁行分析认为，在价格调整、让基金恢复信心的同时，业主在银根紧缩的大环境中更需注重融资结构的安排，不要让交易因为融资结构不完善而无法发生。“我经常看到好的物业、好的价格，最后交易却没有完成，这是因为交易中卖方忽略了融资的安排。”叶建成说，“如果是股权交易，获取贷款会有相当难度。而此前百仕通的交易之所以能完成，最大的吸引力是有好的债权结构，所以业主要更多关注融资结构的安排。”

　　市场进入胶着期

　　金融危机爆发以来，上海的房地产投资市场成交不再积极。整体上，目前外资在上海房地产市场上是停止放售，静观市场变化，主要原因是目前市场流通性不强，外资并不愿意在这个时刻亏损出售其物业。此外，由于相关政策规定外资投资项目必须由其他外资接手，在没有流通性的环境中，外资也无法撤离。

　　不过，市场下调将会带来一些新的机会。一些业主会由于资金问题而抛售手上的项目，因此一些好的投资物业将会在市场上出现。叶建成认为，如果给一个今年年初的价格，现在市场上每个业主都会愿意放售。“在这一波危机中，会有一些业主考虑出售物业，希望趁低吸纳的投资者将会在市场上找到机会。事实上，在市场好的时候，反而没有业主愿意出售。”

　　就目前情况而言，由于市场处于胶着状态，近期没有资产成交，价格上也就没有大幅度的变化。因此，上海的资产出售价格整体上并没有明显的下调。叶建成指出，这样的市场将要历经更长的休整期；相反，如果市场一下子到底，复苏的速度会更快。

　　戴德梁行分析认为，在市场价格没有明显下调的前提下，未来将会看到更多的出让机会。但是，由于投资买家的意欲不会特别强烈，外加更多的投资公司目前是处于基金的赎回期，希望能够保留更多的资金，所以想要看到一笔成交也不会十分容易。

　　私人投资者增多

　　在本轮的金融海啸席卷之后，私人投资者将会增多。近期机构投资者开始收缩，如欧美的投资机构出现问题，而德国开放式基金面对很多赎回的压力，最近都很难做大型的海外收购。相反的是，以往那些间接投资一些较小项目的私人投资者会更加活跃。其中，以来自香港、新加坡、台湾的投资者居多，他们以前并非主力买家，而眼下他们首次将目光锁定在了大型物业上。

　　私人投资者此前对于中国的房地产市场比较不熟悉。在机构投资者打开中国的投资大门、市场日趋成熟之后，眼下他们更加愿意进入了。“以前私人投资者会觉得中国内地市场不够成熟，与人打交道比较困难。而今在限外政策规定下，私人投资者是直接跟外资投资者打交道，他们的信心也就更大一点。”

　　叶建成透露，“私人投资者已经开始在物色项目了，但是现在资产价格还没有调整到位，吸引力对他们而言还不够，但是在明年，我们就有机会看到这样的成交浮出水面了。”