能否破解资金难题�呷绻�可买卖还叫廉租房吗

　　11月21日上午，贵州省安顺市廉租住房小区的48户低保住房困难家庭拥有了承租住房的部分产权。5年后，在按规定补足优惠税费、土地收益等相关价款后，他们即可取得房屋的所有权，并可上市交易。

　　这标志着贵州省正式实行廉租住房“租售并举”制度。

　　出售廉租房为了回笼资金

　　贵州省建设厅厅长李光荣介绍说，截至今年10月底，该省累计筹集廉租住房资金约7.12亿元，解决了4.4万户低收入家庭的住房困难。

　　其中，通过实物配租方式即入住廉租住房的仅有4000多户，其余4万余户都是通过政府发放租赁补贴，自行到市场上租房居住。李光荣说，国家补助的廉租住房建设资金有限，而省级、地方应匹配的资金也严重不足。

　　据了解，目前国家用于中西部地区廉租住房的资金有两笔，一笔是发放租赁补贴的资金，通俗地说叫“补人头”的资金；另一笔是建房资金，也叫“补砖头”的资金，只能用于建房。

　　各地面临的情况常常是，“补人头”的钱有节余，但又缺钱建设廉租住房。

　　今后3年贵州省纳入分步解决低收入住房保障对象达27万户，预计修建廉租房的总体资金缺口达30多亿元。

　　“无论是租赁补贴、还是实物配租方式，都不能一劳永逸地解决低收入家庭住房困难，不能使保障对象逐年减少，也不能满足低收入家庭拥有住房的梦想。实物配租方式要求修建大量的廉租住房，不仅造成退出机制难以执行，也增加了廉租住房物业管理工作量，增大了地方政府的管理成本。”李光荣说。

　　李光荣认为，廉租住房租售并举制度是解决这一矛盾的有效途径。享受住房租赁补贴的保障对象购买廉租住房后，可以将其应该领取的住房补贴转作购房款，这样便“将补人头的钱转为补砖头的钱”。出售所得资金可以回笼投入在建项目，更好地推动廉租住房项目建设的进度和力度，扩大保障对象的覆盖范围，也能减少稀缺性资源分配上的矛盾。

　　58户低保户圆了购房梦

　　租售并举制度在安顺迈出了第一步。“我们在3年内需要再投入5亿多元才能保障全面覆盖，这对欠开发、欠发达、经济底子薄的安顺来说太难了。”安顺市房管局副局长李玉蓉说。

　　而根据对139户廉租房住户进行的摸底调查，63%表示愿意购买，在不愿意购买的人群中，一部分无购买能力，另一部分因售房价位不明而未明确表态。

　　按照略低于成本价的原则，并考虑到已经获得中央补助，安顺市房管局最终确定的廉租房出售基本价位为每平方米650元和700元——— 同地段同结构的经济适用住房销售价格为每平方米1400元。按照合同，购房户在5年内必须自己居住，5年后，只需缴纳总房价的10%作为补交土地收益等价款，便可获得完全产权。“5年后，如果经济条件改善了，购房户可以搬到更好的房子住，将这套房子出售给进城务工人员，活跃二级市场。”李玉蓉说。

　　每个月每平方米1元钱的租金尚有住户难以按时缴纳，大约2万多元的房价更是远远超出这些低保户的承受能力。多数购房户都是以亲友出资、借款等方式筹钱。尽管一次性付清可以优惠10%。这个小区的200余户居民中只有58户筹到了钱。

　　资金投入是关键

　　廉租住房出售后，还叫“廉租房”吗？“低收入人群的购买能力有限，廉租房能卖出多少套，回笼多少资金，多大程度上解决资金短缺的问题？”市民唐先生说，廉租房是一种临时、过渡的住所。一旦承租人可以获得产权，廉租房的利用效率必会降低。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，廉租房出售可以作为一种模式推行，但一定要把供应对象控制好，并考虑困难家庭是否真的有能力购买住房，防止出现倾家荡产、四面举债买房的现象。

　　还有人担心，部分家庭借孤寡老人名义低价买下房子，实际出资人与入住人今后可能发生产权纠纷。

　　目前，我国的廉租房制度以货币补贴为主、实物配租为辅。廉租房出售制度也再次将学界和业界对这两种形式利弊的争议摆在了桌面上。

　　一些主张“补人头不补砖头”的学者认为，政府建造的廉租房总是建在市郊或远郊，出行不便，交通费用较高，且相对集中的廉租房容易形成新的贫民区。到处建廉租房，产权都是政府的，管理运营成本高，将来也会成为一个很大的负担。

　　并且，廉租住房需要政府投入大量精力实行动态管理，当家庭经济条件改善以后，主管部门应该及时了解并要求其退出，但这种监测和清退往往十分低效和滞后。发放租赁补贴可以使贫困家庭自主选择合适房源，有利于利用现有资源覆盖更多家庭。当受补贴人群的收入提高时，补贴可立刻停止，这样有利于防范道德风险。

　　但另一种观点认为，发放租赁补贴的大量资金将不会形成固定资产。随着住房租金上扬，租赁补贴标准也将随之上涨，导致政府租赁补贴支出逐年增大。

　　贵州省的做法显然倾向于赞同后者。按照贵州省相关部门的规划，到2011年要实现对全省27万户低收入住房困难家庭实行保障覆盖，其中租赁补贴12万户，实物配租14万户——— 二者比例将在现在的基础上倒置。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，问题的关键是资金。能不能有稳定持续的投入、如何用好用活资金，关系到住房保障政策未来实施的效果。各地都根据实际情况采取了一些措施，贵州省的做法，需持续观察。