地方政府有意减少出让或竞标的土地总量,或某个时段某个区域某种用途的土地供应量,造成需求大于供给的矛盾,抬高地价。
到2007年为止,房地产开发企业所缴纳的税费共达60项,除去地价,仅税费已占商品房销售额的27%左右,过高的税费推动了房价快速上涨。
中国四大银行皆不给楼龄超过15年的商品房提供按揭,从而把大量的旧房挡在二手房市场之外。
昨天,广州市社科院发布《2007年广州房价走高的根源探讨与调控措施》报告,报告认为2007年,广州房价在高位运行的基础上持续上涨,广州市民基本缺乏购房能力。造成这一现象的因素主要是严重的贫富分化、高额的税费、市民不合理的住房习惯和70年所有权的限制。
经济根源:产业分化导致贫富分化扩大
报告分析,广州房价高涨的经济根源是产业分化导致的贫富差距过大。广州资本技术构成高、知识含量高、附加值高的现代产业与资本技术构成低、知识含量低、附加值低的传统产业并存,1980年,高工资阶层平均工资为低工资阶层的1.31倍,而2006年便扩大到3.45倍。产业分化不但导致国民收入初次分配中的贫富不均,更直接导致了国民收入二次分配中更大的贫富不均。贫富分化越大,房价趋于升高,具有购房能力的人逐步减少,贫富分化越小,房价趋于降低,具有购房能力的人逐步增加。
政策根源:政府经营城市抬高地价
报告认为,政府经营城市就是经营房地产,其途径有五:一是用批租制代替年租制,一次性收取70年的地租费;二是运作土地,低进高出。地方政府以低价从农民手中购得土地,经过简单的三通一平或炒作之后,便高价出售给开发商;三是减少供应,抬高地价。地方政府有意减少出让或竞标的土地总量,或某个时段某个区域某种用途的土地供应量,造成需求大于供给的矛盾,抬高地价;四是有限竞标,抬高地价。地方政府在同一时段不推出多幅地块,而是一幅地块,让众多开发商竞争,抬高房价;五、用批税制代替年税制,一次性收取本应分摊在70年的配套费;六是提高税率,多开税种,如城镇土地使用税提高两倍,开征土地增值税。
社会性根源:市民不合理住房消费超过美国
市民不合理的住房消费习惯也是房价高企的原因。“一是过度看重住房的所有权,住房成为个人成功的象征,结果促成住房的过度消费,为开发商提价提供了需求基础。如广州市民自有住房拥有率高达80%,超过很多西方发达国家;二是喜新厌旧,人们以买新房为荣,以买二手房为耻,2007年一手房与二手房的交易量基本持平,而在美国,新房与二手房的交易量为2∶8;三是市民对住房面积要求越来越高,由80平方米上升到100平方米,再升到120平方米甚至150平方米,赶超美国。在土地供给有限的情况下,这些过度的住房需求必然导致高房价。”所有权根源:
70年所有权限制二手房源
中国规定人们仅拥有70年的住房所有权,超过这一年限,便有条件收归国有或市民有偿回购。报告认为:“这一制度通过限制供给,在相当程度上抬高了高价。”
原因有三:其一、楼龄越长,人们越不敢买,银行也不敢提供按揭,如中国四大银行皆不给楼龄超过15年的商品房提供按揭,从而把大量旧房挡在二手房市场外;二是导致楼龄越长的住房价值越低,人们不愿意整修旧房,导致旧房迅速老化,难以进入二手房市场;三是现在土地紧张,资源紧缺,环境压力大,二手房供给不足,主要依赖建设新房,确实引起地价上涨,造价上升,税费加重,最终导致房价快速上升。
对策:取消“国字头”行业特权
报告称,解决房价高的方法,近期来讲,是加大土地供给、改革土地出让方式、实行房地产累进累退税是抑制房价的关键,从长远来讲,要建立自由竞争的地产供给市场,变“经济人”政府为服务性政府,适时提高产业结构,深化改革,取消“国字头”行业特权。(记者 蒋隽 通讯员 陆彬彬)
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