●11月15日，全市当天467套的成交数被视为楼市“暖冬”的标志。上月底新政出台以来，楼市成交提速明显。

　　●成交放大，一方面与宏观调控转型、信心初步恢复有关，另一方面各大银行信贷细则的落实，也促使市场在近期集中放量。

　　●不容忽视的是，开发商近期加快了降价步伐，中小户型中低价位尤其吃香。

　　●如果说当前回暖仅为“技术型”，那么判断市场是否根本好转还需“持续性”。

　　话题缘起：

　　回暖了！回暖了？

　　一天成交467套，有如一颗“惊雷”在平淡的深圳楼市上掀起了波澜。确切来说，这更像是一声“春雷”，这不仅仅是今年内成交最高点，同时也创下有据可查的三年内成交的新高。事实上，从11月1日到15日的短短半个月内，深圳全市的成交总量与上个月持平，一手房共成交2977套，日均成交量198套，其中有4天的成交套数超过200套。暖流暗涌，暖意不绝。

　　回暖，一个看似简单的关键词让深圳楼市“魂牵梦绕”一整年。自从去年“9.27”至今，“何时回暖”、“如何回暖”等等这样的问题，一直困扰着楼市。如果按照成交量来判断的话，半个月来成交量明显增加，楼市回暖证据确凿；然而按照楼市调整周期普遍为2～3年的规律，结合外部经济环境对房地产影响尚未结束，此番“回暖”显得中气不足。

　　楼市回暖，试问暖意几分？

　　市场特写

　　深入解读

　　寒冬当前谁家暖意最浓？

　　“对比之前几期的产品确实便宜了不少。”金地梅陇镇四期带装修均价8600元／平方米，起价低至6700元／平方米，让受访的这位年轻置业者慷慨解囊。在采访众多近期置业者时发现，价格依然是最为敏感的因素。

　　事实上，近来热销的航空新城1号、南光城市花园、金地梅陇镇等，多为中小户型，置业目标瞄准首次置业的年轻人，而且均价和总价都在一个相对较低的位置。航空新城1号5300元／平方米的均价、4980元／平方米的起价和最低10万元一套的总价，都是宝安楼盘售价新低；南光城市花园一房带装修的均价为10500元／平方米左右，两房、三房的均价也没有超过14000元／平方米。

　　最新的中国城市房地产指数系统研究中指出，“随着各大银行的房贷细则陆续出台，另外像南光城市花园和航空新城1号等小户型住宅的入市，激发了首次置业者采取购房行动，使得本周成交量能持续上周的涨势。”小户热销，低价好卖，不难嗅出上月底的新政对市场的催化味道。

　　“首次置业同样属于刚性需求，而且近来政策风向也对这一群体有利。”一位项目营销人员告诉记者，近半个月来，意向客户明显增加，而且首次置业比例不少，因此针对年轻消费者进行了不少的营销活动，“目前看来这些营销手段效果还不错。”

　　小户走俏，并不意味着大户滞销。根据国土局公布的销售信息，以中大户型为主的塘朗雅苑目前成交率超过了一半，一方面是7388元／平方米的起价和8800元／平方米的均价相对具有吸引力，另外“二房可变四房，三房可变五房”的大手笔赠送也“功不可没”。正如某新盘“送露台不如送主卧”的宣传语一般，近期赠送面积做法越来越流行，从赠送露台、凸窗、入户花园，到现在赠送的面积直接可以做成房间。

　　如果说小户型“热衷”价格战，那么中大户型赠送面积无疑是“杀手锏”。“都是在提高性价比，吸引置业者。”有分析人士一语道破。

　　深入解读

　　政策吹暖风信心始恢复

　　利率降了，首期低了，首次置业更有利了。简单来说，这波楼市暖流与上月底新政息息相关。事实也证明，近期适合首次置业的小户型最为好卖，然而更长远来看，宏观调控政策的转型无疑在刺激房地产市场的消费信心。

　　“两市宏观调控政策明显转型。”有业内人士指出，之前股市和楼市多是以紧缩控制、防止投资泡沫为主，而以上月底新政为标志，4万亿元救市资金为落实，相信接下来对于“两市”的调整将更侧重于鼓励和盘活。政策风向的陡然变化，市场很快就有了回应，深圳、上海等一线城市的楼市成交相继放大，沪深股市也重现久违的“小阳春”，事实上这都与政策暖风劲吹、信心开始恢复有关。

　　雅颂传播董事长秦刚告诉记者，中央政策的变化很容易被消费者以这种方式解读：整体经济将有好转，“两市”将得到恢复，加上开发商不失时机地加大降价促销力度，那么一个相对的楼市心理“底部”得以逐渐呈现。不可否认的是，一年多来深圳楼市的集体低迷，也抑制了大量的刚性需求，因此当政策风向转变，重拾信心为首任时，这些刚性需求自然涌向释放渠道。

　　观点论道

　　技术型回暖PK持续型放量

　　“通常调整期都是2～3年”，有观点对目前的“回暖”表示出担忧，有业内人士称，按照经济调整周期来看，市场还不值得完全乐观，外部经济环境对中国房地产的冲击尚未结束，而且股市的疲软也仍在拖楼市的“后退”，消费力始终受影响。

　　对于近期回暖，英联国际董事长郭建波如是看待：经过一年多的回调，价格颇具吸引力；新政细则于本月落实，银行信贷新规近期出台，导致上个月成交延缓至今；年底促销力度加大；而近期成交放大也是相对之前的低迷状态而言，起点较低。“持续3个月到半年的放量，才能称之为‘回暖’”郭建波强调，目前的暖意仅仅是“表面”，尚未深入“肌理”

　　“这是一次技术型的回暖，还无法过于乐观。”地产研究人半求认为，市场真正回暖还需经受更漫长的考验。

　　解码暖冬“杀手锏”

　　招数一：裸降

　　降价自然热销，这一“真理”依然适用当前楼市。近期不少在售楼盘打出了比以往更优惠的价格，着实让消费者眼前一亮。

　　案例：本月底入伙的皇御苑打出了“南向两房90万起，最后两天团购优惠”的广告；12月入伙的天居水木澜山原均价为16500元／平方米，近期推出特价两房，折后均价12800元／平方米。中城天邑也推出17000元／平方米的特价房；从三级市场获知，星河丹堤部分剩余高层均价低至12000元～13000／平方米。

　　招数二：送房

　　“送露台不如送主卧”绝非宣传噱头。从赠送露台、凸窗、入户花园，到现在赠送面积直接可以做成房间，“二房可变四房，三房可变五房”的大手笔赠送不断刺激着消费者的眼球和钱包。

　　案例：南山某新盘均价1.2万元／平方米，主力户型是63平方米。这个63平方米的一房在赠送面积加以改造之后可以变成三房，开盘之后销售七成，置业者最后拿到的单价不到1万元／平方米。

　　招数三：新政牌

　　既然新政对首次置业开亮灯，那么卖楼也以年轻人做主角。

　　案例：作为新政后深圳首个入市的小户型楼盘，书香门第上河坊首批推出200套特惠单位，获得六成的成交率。根据开发商方面的统计，年轻的80后群体占了其中的大部分。(卢青）