“通州的商业地产就这两年才开始发展,还处于刚起步的阶段。”当被问及通州商业地产的发展情况时,顺华集团总裁郑武这样告诉记者。

　　作为最早进入通州的外地开发商之一,在该区域又运作着2000多亩的大盘,打造一个集住宅、商业、办公一体化的居住区一直是郑武的理想,然而在此埋首八年之后,大体量的世纪星城确实已名声在外,然而多次放出口风要打造大型Shopping Mall的消息却迟迟没有下文。

　　前两年,通州也涌现出大量开发商“一拥而上”做商业的冒进之举。在郑武看来,从某种程度上来说如今通州商业地产发展的不景气,就是前几年“冒进的后果”。而在如今国际经济发展普遍不景气的大背景之下,似乎惟有依靠政策的外力才有可能将这一窘状扭转。

　　毕竟,通州已经睡得太久。

　　谁使它入睡

　　“这是一个新城发展的必经阶段,无法避免。”在郑武看来,对于一个原本是北京近郊的农业县,短短几年就能够变身成如今的面目已实属不易。

　　在京城房价高企的那几年,相对便宜的价格,使得此地备受瞩目,进行大规模住宅开发的风险极小,承接北京东扩任务的政策思路的支持,在短时间内完成了通州地区人气聚集的第一步之后,自然而然走入商业地产开发的阶段,于是问题出现了。

　　几乎当地所有楼盘沿街住宅的一层和二层都被开发成商铺,有的甚至占到了三层。并且该地区商业地产在2006年开始集中放量,业态单一,多是社区商铺,单个个体体量较大,达到200甚至300平方米,而小区购买力难以支撑,由此造成商铺空置率高和经营状况不佳。大体量、同质化的低档商铺的集中供应使得市场很难消化,由此造成萧瑟之感。

　　其实,对于做中高档的商业,如大型商场、超市,通州也做过很多的努力,为此专门开办过几次大型的招商活动。

　　然而作为招商活动主角之一的郑武却这样告诉记者,通过招商活动,确实有不少的大型、高档商家表达了要进驻通州的强烈愿望,但最终大都以“拖不起”为由而没有了下文。

　　“因为要等新城总规、详规的批复,这些商家等不起,于是就先在其他地区开店了。”对此,郑武显得很是惋惜。

　　而在郑武眼里,通州商业发展不力还有另外一个原因:原本通州的核心是新华大街一带,但是作为老城区,这里的拆迁成本比较高,政府的财力又不够,所以进度与发展现状并不让人满意。

　　不过据业内人士分析,通州地区的开发商在开发商业方面的不专业亦是一重要原因,相对香港这些发达地区走的先招商后建设的道路,通州进行的多是“选址—建设—经营定位—招商—运营”的五步曲。由于开发商在规划和建设时并没有与商家进行沟通,使得业态与设计并不符合商家的需求,导致了很多知名的大型商业项目在通州找不到合适的商铺。

　　“之前一些开发商在进行商业地产开发的时候做的盘子太大,不是分期开发、慢慢焐热的做法,太急功近利了。一些开发商为此受到了损失,而在一定程度上导致了通州新城的商业现状。”通州商务局局长王士杰曾这样向记者表示。

　　些许的亮点

　　“虽然商业不发达,不过有个家乐福,全通州人都知道。”正准备去韩国留学的通州本地人果星告诉记者。

　　据说该店的利润也是北京所有的家乐福之中最高的。当初开业当天,10万人的客流量曾大大震惊了家乐福的高管与员工,他们在欣喜通州如此强大购买力的同时,亦坚定了其在北京继续扩张的信心。

　　在一些人眼里,家乐福的成功,代表了家乐福商业模式的成功,进而可以看作是通州商业地产的成功。这一逻辑也逐渐演变成被外界诟病其商业落后之时的挡箭牌。细细考究,这样的亮点有其必然性亦有其局限性,并不能全部代表通州未来商业发展的出路。

　　在相关业内人士看来,家乐福的成功只能看作中低档日用品的胜利,处于商业的底端,并不涉及到消费文化。家乐福的一枝独秀,在一定程度上掩盖了通州中高档商业业态缺乏的现实。

　　“中高档的商品通州也有一些,但像服装类多是一些打折过季的。要买到合适的东西,我们还是得去西单、王府井(600859,股吧)。”果星告诉记者。

　　并且家乐福对周边商圈的带动作用也并非立竿见影,距其不到200米的瑞都国际与蓝调沙龙小区的商铺,据统计出租率还不到50%。

　　若从家乐福的成功当中,开发商吸取的仅仅是此类物业可以盛行的经验而一窝风跟进的话,通州的商业或许会陷入“社区商业”的魔咒中,而这与其“新城”的城市定位并不相符。

　　在专家看来,通州最缺乏的当是能够引领消费风尚的高端商业群,然而在几年前就曾提出要打造大型商圈、通过文化发展旅游进而提升商业品质的开发商如今却已偃旗息鼓,似乎已失去了往日的豪情。

　　只待东风起

　　“我们在等待,时机到了就出手,不能盲目。”郑武向记者表示。据其解释,他们声称要打造的大型Shopping Mall项目,其实一直都在进行之中,因为政府 “奥运之后再加大新城建设”的计划,所以该项目才一直没有轻举妄动,“估计明年会先行启动20多万平方米的体量”。

　　在郑武看来,如今国际市场的不景气也给通州发展商业蒙上了一层阴影:“很自然,经济不景气,收入会缩水,现在每个人都是死死地看着自己的钱袋子,并没有原先那么敢消费了。”

　　除了消费者购买力受到了打击,在其看来,众多的大型商业机构在此轮浪潮之中亦受到损失,即使不至于伤筋动骨,但对于下一步的扩张一定会异常谨慎。

　　而对于通州的开发商来说,如今当务之急的是如何将楼盘卖出去以熬过寒冬,对于原来就不算擅长的商业地产开发并没有太大的兴趣。

　　不过这样的现状在郑武看来,却能够保证通州商业的健康发展。“现在每个人都很理性了,下一步做开发的时候就不会像前几年出现一窝蜂的状况,而是会按计划逐步培育商业氛围。”

　　尽管此时北京市政府对新城建设投入了极大的关注,但对于诸多开发商来说,他们仍在等待政府做出实实在在的投入之后再决定自己的行为,而不单单是凭借一个“描绘蓝图的计划”就轻举妄动,在购房者观望的同时,开发商们也在观望。

　　“不过毫无疑问,通州发展商业的前景是非常好的,下一步的重头一定是商业。通州对于北京来说是城市东扩,对于自身来说则是环渤海经济圈的桥头堡,我们对这个区域非常有信心。”郑武最后这样对记者表示。(沈斌）