刚刚过去的传统楼市“银十”风光不再,在月初的秋交会和下旬出台的中央“救市”新政合捧之下,10月深圳楼市的成交并没有出现显著放量。最新出炉的研究报告显示,上月深圳一手房成交量仅上涨10%,均价12979元/平方米,二手房成交则出现近30%的上涨。不过,专家预测,新政有望短期刺激成交,本月楼市成交状况或还有好转,但整体价格还会进一步下调。

　　新政引致楼市集体观望

　　据深圳市国土资源和房产管理局网上公布的数据统计,10月全市成交一手住宅3483套共33.84万平方米,环比分别仅增6%和10%,与今年5月相比,分别减少26%和17%。如不计受新政影响的月末几天,仅统计10月1日至22日,共成交3019套28.6万平方米,也比5月同期减少20%和8%。

　　中原地产深港研究中心称,由于楼市新政多数措施在11月1日才开始实施,一些政策仍需细则辅助实施,加上期望地方政府进一步推出优惠政策,最终导致10月23日开始深圳楼市进入集体观望状态,每日成交量在30—70套,开盘的楼盘也寥寥无几。事实上,自国庆之后,关于政府将救市的信息铺天盖地,在此情况下,开发商放慢入市步伐,根据中原统计,10月深圳只有11个楼盘新取得预售许可证,批售住宅29.1万平方米,公开发售27.5万平方米,而5月全市有14个楼盘预售56.7万平方米,公开发售47.4万平方米。

　　由于秋交会、国庆期间成交以低价单位为主,全市有5个区10月的住宅成交均价走低,如龙岗环比下跌14%,南山下跌10%。宝安因9月底10月初开盘的水榭山、星河丹堤成交活跃,均价暴涨,加上卓越维港、天安高尔夫珑园等高层豪宅成交,以及新政后以豪宅成交为主,最终使得10月全市均价12979元/平方米,环比上涨11%。

　　二手市场紧张情绪缓解

　　关于二手楼市,中原地产的报告称,上月市场经历较多变化,9月金融海啸引发市场心态的快速恶化,本月仍有余波,导致10月上旬成交疲软,而中后期危机影响淡化,市场紧张情绪开始缓解。由于部分业主离场意向加强,市场上出现了较多降价单位沽售,吸引了部分客户,推动了成交量的恢复。特别是在月末,政府推出的税费和贷款方面诸多优惠政策,对消费者自有资金的要求放低,门槛下降,有助于增加有效需求,缓解市场压力,随后央行降息,更有利于减少消费者负担,消除民众疑虑。但由于政策在月末推出,因此政策影响在10月成交中并不显著。

　　根据统计数据,本月深圳全市成交面积出现显著回升,达35.39万平方米,较上月大幅上涨28.33%,显示市场恢复情况较好。同时,成交价格继续向下调整,变动幅度不大,全市实现均价11020元/平方米,环比下跌6.15%。

　　本月或出现成交小高潮

　　中原地产深港研究中心总监张伟表示,11月深圳楼市有望掀起一波小高潮,预计超过30个楼盘入市,其中宝安、龙岗预计将有超过20个项目推出,关内推出的楼盘有望达到12个。在新政的刺激下,11月成交量有望继续增加,特别是受益最大的普通住宅项目,如价格合理,应可吸引不少首次置业者。大户型楼盘由于普遍定位较高,首次置业者尚难承受,而多次置业者受贷款限制,入市意愿仍将不高,销售压力大。不过,对于别墅项目来说,因稀缺性仍会受到追捧,特别是本月推出的别墅,品质普遍很高。

　　对于二手房市场,有专家称,新政对贷款首付额度和利率的优惠降低了市场准入门槛、扩大了潜在消费者人群,使目标客户群体向自有资金较少和固定收入较低的人群扩展,是政策中救市力度最大的一点,而各种税费减免也有利于减轻消费者负担,实际降低消费者购房成本。

　　从市场目前反应来看,作用是积极的,11月前几日的二手房成交量都达到较高水平,特别是11月3日的成交量突破300宗,是楼市进入调整期一年多来日成交量最高的天数之一。但问题在于政策刺激的高成交量能否持续,11月楼市的后续发展还要视乎外围环境的变化。