比起去年“皇帝的女儿不愁嫁”的热闹楼市，今年下半年的房地产市场可谓“寒气逼人”，金九银十的盛况一去难返。

　　据29日杭州透明售房网显示，杭州市区(不包括萧山、余杭)现有可售房源套数28004套，可售面积363.7万平方米左右。供过于求的状况导致开发商固守已久的价格体系正遭受前所未有的挑战。继“送面积”、“送装修”、“送空调”等策略之后，记者发现，特惠房成为市场一大亮点。二手市场猛推低价房源，一手市场“特惠房”、“特价房”也层出不穷。

　　楼市的低迷仍在延续，但刚性需求依旧存在。“特惠房”、“特价房”还是吸引了不少眼球。但这究竟是真正的实惠还是开发商的促销噱头？消费者的心里打了大大的问号。

　　二手特惠房，

　　真实的只有1/4左右

　　在前不久的房交会上，铺天盖地的特惠房在二手房展区特别惹眼。在某知名中介展区，所有参展房源都标以令“全城沸腾”特价房的名称，大多数中介也都在自己的参展房源中新列入特价房这一类别。

　　但记者对房交会间挂出的近60套特惠房源进行调查后发现，近60套房源中，挂价真正明显低于市场成交价的房源只有1/4左右，大多数特价房源只是个噱头。

　　记者按照房源后标注的中介门店电话依次打电话过去，遭遇了两类虚假特价房源。

　　一种情况是查无此房，中介借此积累客户资料。

　　比如西湖区九莲新村一个242.12平方米的跃层，挂价是220万元，单价在9086元/平方米左右。而通常九莲新村的成交价在12000元/平方米左右。当记者打电话去问的时候，工作人员说已没有这套房子，建议帮记者另外推荐该小区的房源。

　　再比如崇文公寓一套房源，挂价为16000元/平方米，经纪人面对记者，口口声声说此房源真实，并要求记者留下电话。可后来记者接到中介电话，说崇文公寓最便宜的一套房源挂价在18900元/平方米。

　　据中介知情人士透露，这种“特价房”实为诱饵，主要目的在于引诱客户上钩，为中介公司积累求购客户资料。

　　还有一种情况是挂价虚高，说“特惠”实不“特惠”。

　　记者在这份特惠名单中发现一些在同个小区价差高达3000元/平方米的房源。余杭区的天阳棕榈湾红林居，在特惠名单中就有两套房源：一套为3/11F的房源，4室2厅2卫共138平方米，挂价为83万元，单价在6014元/平方米左右；另一套为10/11F的126平方米，3室2厅2卫，挂价115万元，单价为9127元/平方米。据记者了解，该小区的成交价大概也就在7000元/平方米左右，后面一套房源根本算不上特惠，中介将它放入特惠房名单更大程度上是为了突出第一套房的便宜。

　　当然，有些特惠房价格还是实惠的。如西湖区茶室新村一套68.25平方米的房子，挂价为43万元，单价为6300元/平方米，而茶室新村的市场成交价一般在8000~9000元/平方米左右。

　　某中介资深经纪人表示，从整体情况看，杭州二手房的成交价相比前段时间下降幅度并不大，市场上的特惠房并不占主流。况且，同一小区，户型、朝向、采光等不同都是价差的因素，很多看似便宜的房源实际是因为楼层、朝向较差。

　　一手特惠房，噱头更多

　　在不久前的房交会上，70多岁的高先生坐在老余杭镇的某楼盘展台旁，拿着计算机认真琢磨着8套特价房最后的优惠幅度，但是一脸失望。“92平方米的房子优惠后的总价是654000元，单价大概在7100元/平方米左右，但是房交会前我问过售楼小姐，均价在6900元/平方米左右，价格不降反升了。”高先生抱怨道，“实际上是个吸引人气的噱头，真正的实惠不多。”

　　记者发现，现在推特价房源的一手房不少。如市中心某楼盘推出50套特惠房、盛世嘉园有10套特价房、南岸晶都也推出少量大面积的特价房……

　　特惠房频频露脸，但很多消费者细细算来，并不比原来的成交均价便宜多少。当打电话询问特价房的销售情况时，售楼小姐的答案模棱两可，要求到售楼部具体“面谈”。

　　以某楼盘的特价房为例，售楼人员说该楼盘均价为12000元/平方米，特价房为9000元/平方米。但记者查询透明售房网发现，该楼盘实际成交价也就在9000元/平方米左右。另一楼盘开盘推出部分特惠房，价格不到1万元/平方米，但同一板块的楼盘却不到7000元/平方米。

　　记者调查发现，现在所谓的特惠房，大多是开发商在原定价格上打了个折扣，但这些楼盘的原定价格本身就高于市场预期，打了折后也不见得比市场成交价便宜多少。比如，上文所提的老余杭楼盘，针对高先生的疑惑，售楼小姐的解释是：这是批多层公寓的余房，特惠房价格相当于原先定价的9.5折。但9月20日该楼盘推出的一批小高层，开盘价也仅为6980元/平方米。难怪高先生要心里不平衡了。

　　买特惠房，多点比较

　　目前，市场上的“特惠房”有三种情况比较常见：一个是楼盘所剩的房子不多了，个别开发商为了清盘，将现存的尾盘处理掉，这是最能为大家所认可的特惠房；第二个就是开发商资金链紧张或者之前定价过高，为了快速消化手中的楼盘，通过“特惠房”来拉动成交；第三个情况是个别大盘，战线比较长，去年没来得及开盘，今年行情不好出现滞销，特惠只是为了再次吸引客户眼球。

　　“现在市场上的可售存量房源几乎相当于2005年或2006年全年的成交量，面对这样供大于求的行情，特惠房只是阶段性的营销策略。”野风房产营销副总监朱雪飞说，“通过特价走量，也是眼下迫不得已的策略。”

　　特惠房有的是真正的实惠，但有的却只是噱头，消费者在购房时务必要留个心眼。一位从事房产中介工作多年的业内人士提醒消费者：“老小区房源差别是很大的，即使是同一小区，在楼层、户型、采光上也有很大不同，所以购房者最好自己去实地多看多比较。

　　浙大房地产投资研究所所长赵杭生也认为：“购房者要用冷静的心态来选房。很多特惠房存在信息不对称的情况，购房者可以多去透明售房网查阅，把握同一开发商同一楼盘的历史成交价格，从自己的需求和中意情况出发选房。不要只冲着特惠购房，这样就捡了芝麻丢了西瓜了。”

　　一位开发商也认为有些“特惠房”可能会给消费者一些误导。他给了购房者两个建议：“首先消费者要判断房子处在项目营销的哪个阶段，如果是尾盘则情有可原，但如果是新开在售楼盘，则多为促销噱头。不要轻易被特惠所蒙蔽，要和同一地区的楼盘多做横向比较，以此来鉴别有没有真正的实惠。”(张卉卉)