编者按昨天是“房贷新政”实施的第一天,新政的效果如何备受各方关注。整体来看,市场出现了一些热点,但观望气氛仍比较浓。各方都在等待,一方面是等待细则出台,然后银行、政府部门才能完全动起来,民众才能对新政有一个准确的估计；另一方面是等待局势明朗,然后再采取行动,特别是购房者,更是想看新政之后楼价能否止跌,然后再决定是否入市。政府部门能否深入配套,开发商能否“放下身段”,民众能否入市托底,各方对楼市新政拭目以待。

　　银行�粼萃Ｅ�复房贷等待总行细则

　　某银行业人士向记者透露,自从房贷新政公布后至今,该行基本上暂停了个人房贷的放款。“尤其现在是过渡阶段,很多细节还没清晰。”该人士表示,如果银行这时候发放房贷,比较难把握究竟是按照旧规矩办,还是新规矩办,“所以,一些新的房贷申请可能会推迟一点递交上去。”

　　根据央行新闻发言人10月22日的解释,金融机构应在10月27日前完成实施细则的拟定工作,并在之后对借款人做好宣传解释工作。但是,在本报记者的采访过程中,部分银行的广东省分行表示仍然在等待总行的安排。昨天下午,工行广东省分行相关人士向记者表示,房贷新政的细则还在研究制定中。

　　此外,某银行负责房贷的客户经理表示,就算总行现在出台了细则,而从总行下放到分行再落实到支行,至少还要好几天时间。

　　民众�衾�率这一最大优惠享受不到?

　　不少民众担心,如果没有细则,根本享受不到优惠利率。一些银行业人士的预计证实了这一判断,即使房贷利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,但能享受到这样贷款利率优惠30%的客户,不一定会有很多。一位银行客户经理算了一笔账:目前银行房贷基准利率为7.47%,假如优惠0.7倍,利率就下降至5.229%,比目前银行五年期存款利率5.58%还要低,这样一来,如果客户在银行将房贷本金总额相等金额的钱存五年以上定期,那么,这笔定期存款的利息可以用来偿还房贷的月供还有盈余。“如果银行的房贷客户都享受这么低的利率,银行的收益会大幅减少,因此对享受30%利率优惠的客户严加限制。”

　　然而,长城证券却持有相反的看法,认为此次政策调整给予了银行更大的自主定价空间,但当前贷款需求明显放缓而同业竞争压力日益激烈,且个人按揭贷款历来被视为优质资产,预计银行发放新增贷款时会更多执行优惠贷款利率。

　　政府�艟咛甯拍钫�据老政策“框定”

　　具体概念的界定也需要相关政府部门推进。业内人士表示,“改善型普通自住房”等概念界定尚未完全明确,这也会影响银行出台细则的时间。如备受关注的“改善型普通自住房贷款需求”,建设银行表示,这种情况解释稍微比较复杂,具体情况可以在买房前咨询经办行专业信贷人员。一般理解,如果客户现在贷款买的房子由于面积比较小等原因不能满足住房需求,需要贷款再购买一套普通住房用来一家人居住,可以认为是购买改善型普通自住房。但是,具体的概念解释,还是需要政府有关部门进行明确的界定,否则各个银行都是根据自己的理解进行,很容易引起混乱,最终也会导致新政执行不下去。

　　一位政府部门人士透露,目前国家对于“改善型普通自住房”等解释还没有正式出台,目前正在进行,应该会以之前的老政策来“框定”,例如家庭住房面积不能超过当地的人均住房面积,具体解释应该近期可以出台。

　　省房协��8点政策建议昨日递交

　　昨天,在本报记者采访时,广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示,当日广东房协正式向省政府递交了8点政策建议。

　　这些政策建议主要涉及金融政策、土地政策等领域。关于金融政策,房协认为,个人购房贷款是银行的优质业务,风险不大,适当放宽购买二套房的贷款条件,鼓励改善型住房需求。

　　关于土地政策,省房协提出,根据市场供求关系适时调整土地供应,摒弃过去按照财政状况供应土地、营造“大盘”的做法。而关于土地增值税的清算。省房协表示,土地增值税的清算,应在尊重历史基础上区别对待。

　　房协还建议,对于资金筹措困难的经济适用房购买者,政府部门可以考虑用货币补贴的方式帮助合资格的居民。本报记者骆海涛

　　-楼盘扫描

　　限价房中小户型回暖大户型高档楼盘遇冷

　　由于楼市新政明确扶持首次置业购买90平方米以下住宅,首付比例、贷款利率及税负均大幅降低,新政出台后首个周末中低价位楼盘表现如何?连日来记者走访广州、深圳几大在售楼盘时发现,随着新政的出台,限价房人气开始回暖,中低价位楼盘看楼客激增,成为新政后楼市中的最大亮点。尽管目前购房客咨询者众,但成交量依然在徘徊中,多数购房客仍持币观望。业内人士表示,多项救市政策的实施时间并不一致,尚待实施细则出台并“消化”,下月1日后市场才有可能出现明显变化。

　　限价房:

　　受惠新政人气回升

　　国家楼市新政出台后,广州楼市立即出现兴奋点,面向首次置业者的限价房楼盘成为新政首批受惠楼盘。

　　前日,位于金沙洲的限价房新楼盘中海金沙馨园首度开放样板房,当天迎客过千,看房者中有近六成为30岁以下的年轻男女。而万科的限价盘新里程也是每一班楼巴均爆满。

　　中海金沙馨园相关负责人表示,救市新政的出台,限价房是新政优惠的直接受益者。一对年轻的看楼者表示,新政直接减轻了购房和供楼的负担,再加上楼盘本身素质不错,不到60万元的总价应该可以从容接受。

　　据统计,广州11月份将有833套限价房推出,业内人士预计,限价房销售新一轮高峰有望到来。

　　中小户型:

　　下月交易或井喷

　　记者在调查中发现,楼市新政出台后,中小户型的房源受到较多关注。

　　在深圳龙岗的几个小户型楼盘,从记者采访的一些购房者来看,来看房的人分几种类型,一种人是担心新政出来后深圳房价可能会上涨,所以他们过来看看现实情况究竟如何；另一种人是之前担心房价继续跌,现在政策变了后,继续跌的可能性小了,现在买房还可以省掉一些交易税和房贷利息。

　　“政策的效应很明显,不少买房人就是冲着‘新政’来的。尽管最近几天的交易量没有太大变化,但市民的购买意向很明确,到了下个月政策实行之后,有可能出现交易井喷。”一楼盘的营销负责人分析说。

　　豪宅:

　　客源分流看者寥寥

　　记者上周末在广州宏城广场停车场看到,尽管各大楼盘都在卖力促销拉客,但收效却不同。限价房、低价楼盘的楼巴上坐满了乘客,而一些豪宅盘的楼巴则只有零零星星的看楼客上车。

　　记者以购房者身份走访了珠江新城一批高档楼盘。不少楼盘均称,尽管救市新政出台,但是近期不会降价销售。天河区龙怡路银汇华庭的销售代表陈穗说,此次降低购房契税和首付均是针对90平方米以下的住宅,对豪宅不会构成直接的影响。但是新政实施后,买家可能会更多选择中小户型,可能会分流一部分客流。

　　“11月份以后,在现有的政策下,大面积的商品住房成交肯定不济。”广州知名房产专家韩世同判断说,特别是144平方米以上的这些户型,即使国家及地方政府进一步出台有利于楼市的政策,也不会“关照”高档房,因为中央的政策是鼓励自住型消费需求,所以这类房型11月份以后肯定会受到冲击。

　　-释疑

　　现在买房能否免契税?

　　昨日上午,记者探访广州市交易登记中心,工作人员告诉记者,近期前来办理房地产交易登记业务的市民并没有因为新政的出台而明显增加。

　　11月1日之前签的合同,等到11月1日或之后再交钱是否能享受国家的减免契税等优惠政策?交易中心财税征收窗口的工作人员表示,“目前具体文件还没有下来,因此一切业务还照之前的政策办理”,相关情况目前还不太清楚。

　　对此,一些现在等待办证的不少市民也是一头雾水,不知道享受到政策的节点到底是以签订的合同日期为主还是以国家颁布实施的日期为主。

　　-预测

　　房价明年春节见底?

　　广州市维森置业总经理张维伦说,此次救市新政的出台短时间内并不会刺激成交量的大幅回升,但是对楼市而言是长期的利好信号。作为政府投石问路的开路兵,新政如果不能挽救楼市大势,那么会有更多配套政策出来,如营业税年限调整、二次房贷松绑等,可能会依据市场情况有所调整。

　　他分析说,根据中国房地产十年发展周期规律,1988年到1998年、1998年到2008年,这两个阶段里中国楼市作上升到回落的抛物线变化,而从2008到2018,楼市将经历第三次抛物线变化。对此,他作出预测,目前广州房价均价到了9000多元/平方米,明年春节广州房价将会见底,跌至8000多元/平方米,届时将会是投资者入场抄底的时期,明年年中广州房价逐步企稳,随后进入一个新的上涨周期。

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