从去年底到现在，近11个月，成交量持续低迷。在万科看来，这是比房价下跌更可怕的事。

　　8月底，万科开始行动了。王石“广深楼市出现拐点是秃子头上的虱子，明摆着”的话犹在耳边，长三角降价飓风突起，楼市拐点已现。

　　跟随者步步亦趋，蔓延到北京。9月初，北京出现降价型特价房，有开发商认为“房价将回到2005年”，风雨飘摇中，京沪两座中国内地楼市“最坚固的堡垒”摇摇欲坠。

　　而这，可能只是一场楼市保卫战的前奏——通过小幅降价，激发潜在的刚性需求，保住交易量，保住市场，稳住价格。那么，他们能吸引到足够的交易量吗？

　　本报记者对近期京沪两地楼市现状展开调查分析。

　　上海现象

　　多家开发商酝酿跟进降价

　　中介拉客促楼盘销售

　　“你好，看看对面万科的房子吧，”在上海三林板块金地湾流域项目前，记者上周末被一个骑摩托车的小伙子拦住了，他是万科金色雅筑的代理商汉宇地产的业务员。

　　而就在金色雅筑售楼处前，还聚集着10多个业务员。其中一位业务员说，他们公司接手雅筑不到一个月，卖出了好几百套房子。他说雅筑快清盘了，劝记者要买赶紧买，现在还有10万元的优惠。

　　汉宇地产，因代理万科旗下楼盘，这家港资背景的上海本地二手房经纪公司最近被人熟知。而据记者了解，今年以来，上海很多开发商选择了与二手代理公司联动推盘的策略。在代理公司的努力下，相邻的金色雅筑和湾流域展开了贴身肉搏，两项目相继降价到14000元左右/平米，带动了三林板块的成交量。

　　部分开发商暗中酝酿降价

　　对于万科大幅降价的举动，松江九亭板块一项目正在考虑接受团购，因为邻近的保利项目已经推出优惠了。

　　中房指数总经理陈晟认为，上海本地开发商压力不算太大，因为他们扩张步伐不大，不像万科、金地等一线公司那样压力来自全国。

　　但根据佑威房地产研究机构的数据，上海领跌的是大华集团旗下项目。据接近大华的人士分析，大华项目集中在上海，且相对集中在中环，如果卖得不好就都不好，销售压力相对大些。而大华有关负责人表示，调价是根据市场做出的，而且只针对一些特别楼层和户型。

　　记者从多家经纪代理公司处了解到，上海很多开发商在酝酿跟进降价，“每个人手上都有一份降价报告，区别只是形式问题，”一知名地产公司营销总监透露。

　　或重演深圳楼市下跌路径

　　近日，随着多个楼盘降价，业主闹退房，上海业界也刮起断供传闻。上周大华锦绣华城传出断供，后大华澄清为假，但不能阻止业内对于“降价———退房———断供”在上海重演的担忧。

　　上海易居研究院研究员杨红旭认为，目前上海降价现象只是挤泡沫，尚未出现大规模、标志性区域楼盘降价。上海卫明不动产负责人蔡为民认为，上海房价目前只能说“开始降了”，降幅只在8%左右。到年底，蔡为民预计90%的楼盘都会降价。

　　据悉，上海房地局、银监局等部门最近都加紧对楼市的摸底调查，据上海市房地局内部人士介绍，开发商主动调整价格是好事，楼市走向正常并且合理，目前没有听说政策上会进行任何调整。

　　北京现状

　　降价型特价房现身

　　以特价房的名义进行小范围的降价，一方面可以促进销售，另一方面也不会引起市场大的反应，“金九银十”，北京多个区域都出现特价热，不少知名楼盘纷纷加入这一阵营。

　　现身核心区域

　　特价房已不再局限于特定的区域了。

　　东二环东直门桥往东200米路南侧的东阙都是一个投资型的公寓楼盘，该项目所处的区域是北京的稀缺之地，该楼盘最近推出的数套特价房受到市场的关注。

　　9月份的特价房涉及到多个区域，如望京的香颂和里外里公寓，东北五环的金汉绿港、东四环的阿曼寓所、东三环的MASTER领寓、东二环的东阙都、南二环的顺驰蓝调、南三环的城南大道等，加上西部的远洋山水，特价房在北京呈现的是东南西北全面开花的形势，而核心区特价盘的出现，反映出全局促销的趋势。

　　促销效果显现

　　在近期推出的一些特价房中，比较知名的是远洋山水楼盘，100套特价房推出时，约有800人前往现场；金汉绿港9月6日到16日对北京籍教师推出特价房，起价6775元/平方米，截至17日，现场销售人员表示已全部售完；金都杭城的10套特价房也已售出。

　　据多家公司的营销人员介绍，特价房的销售效果还不错，只要价格降到购房者承受的范围内，他们就会买。

　　带动局部楼市

　　基于万科等公司在全国的降价舆论后，楼市心态也发生了变化，特价房策略体现了主流开发商谨慎跟进的心态。在一些特价房的带动下，北京只有局部区域出现了跟进的趋势，以东四环外为例，在金都杭城、远洋一方等知名楼盘的特价策略下，金地名京、禧福汇等楼盘也传出类似的消息。

　　本次出现的特价房和过去的特价房有本质区别，传统的特价房以户型有瑕疵或尾盘为主，但这次推出的特价房大部分只是特价。特价房销售人员在接受咨询时，多数明确表示房源没有任何区别，主要的目的就是阶段性的促销，维持销售进度的平稳。

　　深圳市场

　　8月领跌，位于全国前列

　　根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格中，深圳以4.1%的跌幅领跌全国。

　　深圳一市场研究机构德思勤9月17日发布的数据库监测进一步说明了深圳目前的局面：去年十月万科在深圳率先掀起了一波“优惠潮”，位于龙岗坪山的万科金域东郡以7500元/平米推出新单位；南山区的华联城市山林均价由30000元/平米降低到16000元/平米，下降了14000元，是降价绝对值最大的楼盘；下降幅度最大的是龙岗区的佳兆业水岸新都和宝安区的泰华阳光海湾花园，都在48%。

　　即使是这样，整个深圳楼市2008年上半年的销售成绩仍然不理想。在央行降息的消息传出后，深圳不少地产业界人士认为嗅到了松动的迹象，但是专业机构的观点依然鲜明：销售的僵局还没有打破，房价的跳水行为还在发生，购房者还是无动于衷。

　　万科第三轮降价即将在10月启动的消息令北京开发商极度紧张，深圳的楼市是否会在这样的预期下继续领跌，进入“30%”左右的深幅跳水区呢？这是目前深圳楼市需要重点防范的问题。

　　争议

　　“退房补贴”被多数人摒弃

　　来自多数开发商的观点是，开发商主要负责房子的开发建设及销售，至于房子卖后的上涨或下跌，都和开发商没有太大的关系。万科已经明确表示，降价销售后不会对老业主给予补偿。万科的观点是“万科不可能接受任何没有法律、合同依据的补偿、退房要求。”

　　昨日，接受记者采访的业内人士普遍认为，如果从合同契约的角度来看，降价后开发商没有义务及责任给老业主补偿。“房价下降后开发商对老业主不补偿、不退房的行为是站得住脚的。”北京欣原业地产机构总经理罗园认为，房屋购买合同中并没有“降价就可以退房”的约定，老业主要求补偿的要求没有法律依据。

　　“从维护品牌角度，或为了顾及其后续销售，开发商可能会因降价销售对老业主有一定的补偿，但这样的开发商数量很少。”罗园这样表示。目前北京有多个项目降价销售，但除了华业玫瑰郡之外，还暂无其他项目表示对老业主进行补偿。

　　新浪网发起的“万科上海调价风波”调查显示，72.6%的受访者认为不应该退房；另有3.89%的受访者认为“不好说”；而认为应该退房的受访者比例相对较小，仅23.5%。