日前，凯德置地与思凯资产管理有限公司签署协议，以33.4亿元人民币的价格转让凯德大厦；而中房经贸的国海广场A座写字楼也被中国电子进出口总公司整栋购买，成交额近10亿元。京城楼市大单频现，对于京城楼市来说，是否标志着市场回暖？机构资金频频入市，是否标志着楼市见底，抄底行为开始？对此，专家认为，随着京城楼市理性回归，许多楼盘定价更趋于理性，楼市的长期价值将会凸显。

　　●京城楼市大单频现

　　大型机构为主要买家

　　据金地产机构统计数据显示，今年上半年，整个房地产市场首现1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的楼市出现大幅降温。北京7月份的住宅销售比去年同期降低59.7%，上半年的房屋成交量同比下挫38%。

　　与不容乐观的数字相比，近日，北京楼市频现大额成交案例的现象引起了业内的高度关注。据统计，今年来已成交或意向整栋出售的物业有近10例，5月初，位于金融街商圈尚在建设中的丰盛大厦被中国太平洋保险(集团)股份有限公司整栋购买；位于亮马河商圈的圣元中心整售给海南航空股份有限公司，成交价约6亿元人民币；6月25日，中国电子进出口总公司又与中房京贸房地产开发有限公司正式签署了国海广场A座写字楼的购买合同。而近日刚刚成交的凯德大厦，转让价格高达33.4亿元人民币。

　　从近期成交的大单中笔者发现，每次大单的出现，都是大型机构资金出手。以国海广场为例，中国电子进出口总公司进出口总额已达 389 亿美元，目前拥有境内外 58 个全资和控股子公司， 5 个驻外办事处，2007年底资产达 82.62亿元，实现销售收入132.21 亿元。

　　而外资机构的进军脚步也越来越急。凯德置地环渤海区域总经理毛大庆表示，从去年年底到今年二季度，共有七八家大型企业集团纷纷伸出橄榄枝，希望收购凯德大厦，其中主要包括国外的基金、国内的大型国有企业以及世界500强的企业。

　　●机构资本抄底楼市？

　　地标性建筑受青睐

　　自去年年底以来，随着针对房地产业的宏观调控不断深入，楼市“拐点论”开始盛行，从而楼市也随之进入了“观望期”。今年上半年以来，许多楼盘纷纷大打折扣。据金地产机构统计数据显示，仅7月份京城打折楼盘就已近70个，与此同时，许多新开的楼盘纷纷降低价格预期，政府对于房价的调控措施初见成效，房地产业正走在回归理性的轨道之上。

　　楼市近期大单频现，是否意味着楼市拐点已经见底？是否机构资金开始抄底楼市？中国电子进出口总公司相关负责人表示，之所以将资金用于购买物业，一方面是因为判断目前确实是不错的入市时机，但另一方面更加重要的是，看好物业的长期增值价值，尤其是少数地标性楼盘的特殊价值。

　　“凯德大厦是我们升级改造的产品，应该说并非核心产品系列。”毛大庆认为，凯德置地当时的收购行为只是一个大规模进军北京市场的信号，特别是选择在位置显赫的长安街区域，更是一种有效的市场拓展手段。

　　据悉，中国电子进出口总公司出手购买，也正是看中了国海广场无可替代的地理位置、产品品质，尤其是该物业的地标性价值。据悉，国海广场总建筑面积约26万平方米，由四栋百米高的建筑体及商业裙房组成，是一个集精装酒店式公寓、5A级智能化写字楼、大型商业及多功能商务会所于一体的城市综合体，其建筑集群已成为西长安街上的地标性建筑。其推出的精装酒店式公寓自开盘以来销售已经过半，销售价格也从开盘前的25000元/平方米上涨到现在的30000元/平方米，且各月销售量均在高端项目中表现突出。

　　●三类买家各有所好

　　楼市长期价值被看好

　　有业内专家将楼市大单买家分成了三种类型，一类是自用型买家，另一类是投资型买家，第三类是自用兼投资型。无疑，中国电子进出口总公司、中国太平洋保险(集团)股份有限公司、海南航空股份有限公司等属于第三类买家，购买写字楼物业一方面可以用于自用，另一方面，可以享受高端物业的持续增值。

　　中房京贸副总经理郭谦进一步分析，机构资金看中项目的稳定并长期的回报，因此他们一方面会选择旗舰型项目；另一方面主要考虑其是否处于热点商圈，比如CBD、中关村、金融街，这是目前北京比较热点的三个区域。此外，一些位置非常优越，升值空间非常大的潜力区域也是这些机构资金淘金的热点。

　　周金旺强调，作为公主坟商圈内唯一的高端综合体项目国海广场的出现，有望填补该区域地标建筑的空白。目前，在长安街与东三环交叉的国贸区域已经形成一个大型的高端楼盘集群，区域利好使CBD高端商务项目银泰中心、财源国际中心、国贸三期等项目扎堆，其中银泰中心公寓的售价目前已经高达11万元/建筑平米。相比而言，西长安街与西三环交叉的公主坟商圈价值还有巨大的上升空间。

　　郭谦认为，由于土地越来越稀缺，核心位置的物业投资机会越来越少，因此，这些区域的房地产未来升值空间更大。从众多机构逆市而行，成为楼市购买主体的事实来看，机构资本非常看好京城楼市的长期价值，认为这是一个千载难逢的好机会。(卫东)