今年的“金九银十”对开发商来说意义非凡。

　　国家发改委近日公布的数据显示，今年1—7月，全国商品住房销售面积同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点。成交量的持续低迷，使得九十两个旺季月成为市场最大的刺激点，押宝“金九银十”，9成开发商使出浑身解数，打出史无前例的“抢钱”战术。

　　战略一：外包售楼

　　向来在快销方面有一套的万科，“金九银十”打出了“外包售楼”的战术。据悉，上海万科已开始与几家房地产中介机构进行合作，将部分项目的销售工作交予他们代理。借助中介门店覆盖面广的优势进行新房的快速消化。

　　万科中期业绩显示，公司在市场调整初期即起用更为理性的销售策略，加快了资金的回笼，取得了显著成效。此前，万科金色雅筑率先进行了调价，市场反应良好；位于宝山的万科琥珀郡园，新开售价在1.1万元/平方米以上，较早先计划仍有降低。对于万科来说，销售速度仍是首要考虑因素。

　　“金九银十”之际，外包售楼的战术打法已被部分项目复制。

　　上海静安区某高端楼盘，近日不但部分房源给出8.5折的高额优惠，还为协助成交的中介公司提供最少3万元的佣金回报，该项目开发商给予中介业务员的回扣，高达房屋成交总价的1.5%，最少将达到4.5万元。

　　战略二：沪屋台卖

　　以上海·绿城玫瑰园为首的上海近20个高端楼盘项目在9月旺季组织了上海楼市史无前例的大规模“沪屋台卖”活动。

　　“沪台包机直航，上海作为台商投资最集中的大陆城市之一，促进了台商对沪投资增加。大批台商来沪置业，面对上海楼市近期正处于的微妙盘整阶段，无疑起到积极的意义。”美地行(上海)执行董事刘群表示。

　　直航以后，沪台双方资金互相流动的可能性比较大，政策松绑后，将有不少台商，因两岸往来更为密集，经商所需，选择在大陆购房。据悉，于8月1日实施，在台湾设立营运总部的企业以及跨国企业的子公司赴大陆投资将统一调整放宽至60%，个人从8000万元新台币放宽为每年500万美元。台湾政策松绑，促使台商购买力增强，台商到上海更方便，因此在大陆购房也渐成了风潮。

　　本次“沪屋台卖”活动中，参展楼盘全部是最受台商关注的上海精品名宅，其中有经典的传世别墅上海·绿城玫瑰园、盛高置地的19尊、金地白金果岭、万科金色里程、佘山3号、浦江颐城，顶级豪华公寓上海裕昌房产的王子晶品、鹏欣集团的白金湾府邸、上海中建房产的浦江公馆、宝业集团的静安紫苑、瑞安房产的翠湖天地、台湾领航集团的静安艺庭、和记黄埔的御翠豪庭、以及华润置地的上海滩花园等高端楼盘均参加此次机会难得的沪台投资见面会。

　　战略三：打折促销

　　“金九银十”仍然是打折促销楼盘的主战场。

　　近日，奥林匹克花园新开盘房源推出了最高优惠20万的活动,而摩卡小城以9000元/平方米起的价格低开，在前期推出购房送车活动后，近期又将优惠活动改为赠送8.8万元的装修。大华锦绣华城8月拿出1、2号楼促销，成交的61套房源均价13551元/平方米，其中5套特价房均价12079元/平方米，比上半年17740元/平方米的均价，跌幅达5600多元/平方米。除以上几个楼盘外，万科金色雅筑、阳城贵都等这些近期优惠促销的楼盘无一例外都位于上海目前居住氛围最成熟的内中环区域，而远中风华园、上海滩新昌城、君御豪庭等上海中心区的楼盘近期也都出现了下跌现象。

　　战略四：直指刚需

　　小户型项目在今年稳坐销售冠军。

　　从近期成交领先的区域平均成交套面积数据来看，基本保持在86-98平方米范围内上下波动。在房产市场疲软的情势下，小户型的推出比例仍在不断增加。而且就近期新推项目的房源来看，基本上都含有小户型项目。

　　“金九银十”之际，浦东三林地区新推房源基本全部是小户型房源。以金地湾流域为例，90平方米的花园洋房，以及90平方米以下的小高层房源；另外同属金地旗下的金地未未来，8月22日新推的房源也基本以90平方米以下的小户型为主。随着旺季的到来，小户型的推出将会进一步扩大，根据搜房网房源中心统计数据显示，9月预计新开盘的20多个楼盘项目中，半数推出房源中包含小户型项目，且部分全部为小户型项目。 (文／ 董琳霞)