南京楼市的观望气氛已经持续了快要1年的时间，眼下，呼吁宏观调控政策松动的“救市论”已经偃旗息鼓，市场的观望气氛仍然没有散去，成交量同比减少一半。宏观政策有没有“微调”的可能；面对即将到来的“金九银十”，开发商将有怎样的机遇；南京楼市将向何处去，目前的形势能给我们多大的想象空间？

　　南京行情：观望气氛浓郁，成交缩水一半

　　根据网尚研究机构日前发布的今年上半年南京楼市运行报告，今年1-6月，全市商品房上市量同比基本持平；成交量比2006年同期低34.4%，与2007年相比下降36.5%。从供销对比看，今年1-6月商品住宅累计供销比为1.21，呈现供大于求的态势。而去年全年供销对比基本都在1以下运行。从可售面积看，目前可售面积从去年四季度末的417.44万平方米，已增至今年6月末的551.1万平方米，增加32%。

　　而南京网上房地产的统计显示，今年1月1日-8月19日，全市商品住宅总共成交2.8万余套、298.1万平方米。成交套数、成交面积同比分别下降51.62%和52%。同时，商品住宅还有4万多套的可售量，后期依然面临巨大的销售压力。

　　后事预测：观望气氛缓解，成交小幅反弹

　　专家认为，国家宏观调控政策以稳为主，但仍有微调空间。从当前的情况看，尽管影响老百姓购房的并非单一因素，但若要激发购房欲望，不外乎从两个方面入手：一是在交易环节，通过减税、降息等手段，降低购房门槛；二是在供应方面提升房屋品质，适当下调价格，培育购房人一定升值空间的预期。可是，综合各方面的信息，虽然宏观政策仍有微调空间，但调整的力度和幅度都不会太大。所以，如果要打破眼下的观望情绪，唯有作为楼市供应者的开发商方面入手。

　　结合楼市现状及各界认同的宏观政策走向，可以对今后一段时期南京楼市的基本面作出如下五大预期：

　　一、打折力度短期加大，但房价变动将逐渐趋稳。

　　即将到来的“金九银十”不仅是传统的购房旺季，同样也是开发商必争的时段。今年以来，在资金的重压下，南京楼市许多楼盘相继打折促销。通过下调价格，有不少楼盘成功将购房人拉回到售楼处，但也有一些楼盘并没能够“套”住购房人。因此，今年以来一直没有找到更好的措施撬动市场的楼盘，在今后一段时期，只有加大打折力度，才能真正促进销售。然而，打折毕竟是短期的、不得已而为之的手段，从开发商角度说，一旦通过打折销售缓解了资金压力，房价将随即平稳下来。

　　二、民间借贷阳光化，到民间融资将变得容易起来。

　　从紧的货币政策，逼使南京的一些开发商到民间去融资，但长期处在“地下”的民间借贷的高额利率，也让他们“够受”的。而随着国家让民间借贷阳光化措施的落实，开发商融资的“民间渠道”将变得多起来。

　　今年5月，央行和银监会即发布《关于小额贷款公司试点的指导意见》。这个意见，在被认为是民间资金最为庞大的浙江省很快就有了回应。经批准，7月中旬，温州全市开始部署小额贷款公司试点工作。据悉，今年9月到10月，温州首批小额贷款公司将正式开展小额贷款业务。8月15日下午发布的《货币政策执行报告》中,央行特别开出《专栏》讨论“民间借贷”。业界分析，民间借贷阳光化、合法化后，利率一定会降低。

　　三、精装修房烦人，管理办法值得期待。

　　今年以来，精装修房的天价装修问题，受到了购房人高度质疑，相关纠纷也是接二连三，进而使得精装修房销售遭受了前所未有的困难。今年初起，市物价部门和市建委就先后表态，要力争在年内出台精装修房管理办法，对商品房的装修进行规范。这个办法可能难以解决天价装修问题，但如果把明码标价、备案等措施写进去，无疑可以减少精装修房的装修纠纷。

　　四、为促进销售化解纠纷，楼盘品质将得到真正提升。

　　虽然每个楼盘都讲自己的品质好，但往年由于房子都好卖，开发商事实上并不真正用心地去关注楼盘的品质问题。今年以来，由于楼市低迷、房子难卖，特别是去年买房的业主敢于向开发商叫板，从而使得许多楼盘的品质问题浮出了水面，不少开发商纠纷緾身。毫无疑问，有过“劣迹”的楼盘，今年的销售变得愈加困难。这种情况下，开发商只有在控制好成本的情况下，切实提高楼盘品质。事实上，不少开发商正在利用这段低迷的时期，潜心琢磨，苦练内功。

　　五、部分购房者不再犹豫，观望气氛有所缓解。

　　楼市持续将近1年的观望，对开发商来说比较长，对于迫切需要住房，以及迫切需要改善住房条件的购房人来说也是够长的。好几位曾经冲在观望“第一线”的市民表示，由于房价基本下调到位，他们将在年底前出手购房。可见，部分有购房需求的市民受到楼盘打折力度不断升级的影响，即将走出观望。因此，楼市在“金九银十”期间的交易量，与前段时期相比，将会出现一个小幅的反弹。

　　当然，具体到各个板块则会呈现出不同的景象。有关人士认为，江北板块上市体量大，将面临较为显著的销售压力；江宁供销基本平衡，房价仍有上涨动力。而宁杭高速二期本月底通车后，从高桥门20分钟就能到溧水，将给溧水楼市带来一线生机。(侯锦阳)