来自上海中原研究咨询部7月最新研究报告显示：随着前一波写字楼大量租约到期，一些写字楼的入住率发生了变化。相对于小陆家嘴CBD较低廉的租金和高品质的办公环境竹园区赢得了大量金融类和期货类的高品质客户青睐；而外郊环县的商务园区则赢得了大批制造业的研发中心；此外，一些资金实力雄者将原租赁物业买下持有，用来抗衡日渐高涨的租金。

　　竹园商贸区渐成期货交易聚集地

　　作为小陆家嘴金融贸易区的支持平台，竹园区域内新上市写字楼供应量达30万平方米以上，并形成以期货交易市场为主的金融行业总部聚集地。“和小陆家嘴写字楼相比，竹园商贸区的租金相对低廉。竹园已逐渐形成以期货交易市场为主的金融行业总部聚集地。”据戴德梁行写字楼部董事沈洁介绍。

　　目前，竹园商贸区已吸引了安信证券、中银国际、北京银行、银河证券、中国银联和华夏基金等金融企业，以及浦项制铁、中国石油等知名企业驻扎在此。笔者从戴德梁行获悉，竹园内的又一栋甲级写字楼中建大厦正式落成，虽然租金在区域内最高，但项目预租情况理想，已有30%面积完成。负责中建大厦租赁代理的中海发展董事、助理总经理王忠介绍，目前竹园办公楼的租金价格基本上保持在6元/平方米/天水平，就算在新落成的写字楼项目中，中建大厦8-10元/天/平方米的租金偏高。王忠介绍，“虽然高于区域的平均水平，但与陆家嘴中心区域价格相比，竹园商贸区至少还有20%的价格优势。目前租户中，整层租户占到了80%，这和我们预期的区域总部型写字楼定位相符。”

　　郊区商务园受益制造业

　　根据上海中原研究咨询部的数据显示，从环线来看，7月写字楼成交面积排名依次为外郊环、内环内、中外环占据三甲，其面积分别为为3.05万平方米、1.67万平方米、1.23万平方米。外郊环间的商务园区上海西郊现代服务园以环境优美、企业总部大楼等优势表现良好，本月去化0.52万平方米。

　　以宝山工业园区为例，上海应钢铁产业背景而产生的区域办公，有传统模式的大柏树区域；也有在大型钢铁企业附近的新兴区域宝山西城区。宝山除了宝钢，还以世界最大的散货码头罗泾港为代表的物流产业也呈蓬勃发展之势。钢铁与物流产业的群聚效应，给宝山的现代生产服务业发展带来了新的机遇。在宝山工业园区核心板块，一个名为印象钢谷·罗森宝商务中心以其独特的环保商务概念引起业界广泛关注。这个投资10亿元人民币，总建筑面积约40万平方米的项目是上海最大的素混凝土建筑群。“印象钢谷”是一个以房地产为载体，以钢铁、物流为产业背景的项目，适合立足于宝山的钢材贸易商，为宝钢配套的上下游企业，为浦钢、罗泾港项目配套的企业。

　　“目前为止，致力于商业园区开发的中国内地开发商仍然相对有限，但是，商务园区市场所蕴含的机会正逐渐开始吸引更多的国内开发商进入市场。”仲量联行工业部中国区总监司徒艺说道。

　　四川北路或成下一个CBD热点

　　“办公楼是弱市中的绩优股。”易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭一针见血的指出：“一些企业难以承受核心区域飞速上涨的租金，开始将目光向传统CBD外围具有发展前景的区域锁定。继陆家嘴、淮海路地段和南京西路之后，四川北路无论从办公楼供应数量还是企业品质上，都极有可能成为下一个CBD热点。”

　　四川北路是本市传统的三大商业街之一，近年来，虹口区实施市政高起点规划，斥资近百亿元启动了大规模改造。依托商业街升级改造契机，该板块商务办公气氛越来越浓，办公集聚区域正在快速形成。目前，四川北路从南到北，在售和即将销售的甲级办公楼有海泰国际大厦、嘉和国际广场等。其中嘉和国际大厦为轨道交通8号线虹口足球场站上盖建筑，全装修小户型办公楼。目前正在销售的东楼多为全装修酒店式办公用房，面积从50-130平方米不等，可自由分隔。由于面积小，全装修，销售速度相当快，据开发商介绍，该项目的销售目前已接近尾声。位于四川北路、海宁路海泰国际大厦则较适合企业总部办公，目前已有多家企业购入整层办公。

　　来自富阳(中国)研发处的数据显示：自7月6日开始，本市写字楼的价格已经连续上涨3周，仅上一周写字楼成交面积近2.58万平方米，环比前一周增加了近3倍。(房蓉)