奥运被越来越多的人看作是楼市的分水岭。最近连续两月,经历了短暂回升后的深圳楼市成交量又持续下降,新一轮观望开始。中原地产最新发布的研究报告显示,深圳各楼盘开发商7月捂盘减售近六成,通过采取促销、降价等措施后,成交量仍减少12%。同时在二手房上,二房网的统计表明,深圳二手房经过将近一年的调整,房价已经阶段性探底,首次跌破万元大关,其挂牌均价已经降到9401元/平方米。

　　成交连滑致新一轮观望开始

　　从批售量看,7月的住宅量是比较大的。全市21个住宅项目取得预售许可,批售住宅73.8万平方米,然而7月份全市公开发售的项目只有11个,推出住宅24.3万平方米,只占批售量33%。“积累客户少,价格难以把握,是各项目预售后不能及时入市的主要原因。”中原地产研究人员称。

　　对于开盘的楼盘,一些以较低的价格入市,但销售并不理想,如宝安西乡某盘二期均价8400元/平方米,比一期开盘价低近四成,但上月只有两成左右成交,其他价格较高楼盘的销售更加惨淡,部分上月销售不足一成,消费者普遍选择观望。不过,由于新盘低价入市,引起周边楼盘同样降价促销,7月份全市住宅成交量只减少12%,低于供应量56%的减少幅度。

　　中原地产的报告表明,虽然新盘价格走低,但由于成交不是很理想,受其他高档住宅成交及关内成交量比重上升的影响,7月全市住宅成交均价15565元/平方米,环比上涨7%。

　　“鉴于新盘价格持续走低而销售起色不大,在售楼盘又重新降价促销,8月房价仍有下调的风险。”研究报告称,从近期各月成交量走势看,在3—5月份成交量连续攀升后,6、7月成交量又连续下滑。降价楼盘多,价格不断创新低,造成置业者新一轮观望。预计8月房价稳中有降,其中近期供应较多,存量较大的片区价格下行的压力更大,如宝安的西乡、南山深圳湾沿线、龙岗的中心城等。

　　二手房均价破万已探底?

　　在二手房方面,深圳二房网最近发布的7月份租售统计数据显示,尽管上半年6个月二手住宅均价一直呈曲线下跌态势,但始终在1万—1.2万元/平方米之间徘徊,7月则跌至9401元/平方米,相比6月下降了723元/平方米,环比下降7.14%,与去年年初二手住宅均价基本持平。

　　从市场成交量看,7月全市成交二手住宅比6月少了近200套,为3992套。福田区以13488元/平方米的均价居各行政区之首,南山区以11637元/平方米居第二位,罗湖区均价10502元/平方米,盐田区为10249元/平方米。相比关内,关外两区的楼市均价自年初以来节节下挫,与去年高峰期相比,下跌幅度较大的有布吉、龙岗中心城、宝安中心区、龙华坂田等关外置业热点区域。7月份宝安区均价7662元/平方米,龙岗均价为6914元/平方米。

　　中联地产市场研究部近日发布的统计与二房网得出的结果基本一致。其统计显示,7月,全市二手房成交均价为9584元/平方米,该价格和深圳二房网的挂牌均价基本相当。各区中,福田区以12087元/平方米的成交均价居首位,位列第二的南山区11799元/平方米,其余各区成交均价均低于1万元/平方米。

　　上述两家机构的调查数据是否说明深圳二手房挂牌均价已经破万探底,还有待检验。世联顾问的统计认为7月深圳二手房均价仍在万元以上。其数据显示,7月深圳二手房成交均价为12224元/平方米,环比下降2.1%,同比降12.9%；成交面积为48.24万平方米,环比上升16.7%,同比下降54.3%。

　　虽然在是否破万的统计结果上出现不同,但三家机构均认为,目前二手楼市确实已经出现阶段性探底,但市场上消费者观望气氛正浓,奥运之后中国经济及房地产行业发展前景的不明朗也加剧了这种观望气氛。总体而言,未来一段时间二手房市场仍将处于冷淡期,预计短期内不会出现太大的变动。(记者卢先兵 实习生梁德学)