8月奥运会的召开，对于北京楼市而言，是一个分水岭，自从奥运会申办成功以来，直到2008年7月前，北京的楼市深受奥运利好的影响，走过了一个不寻常的“前奥运”时期；8月后的北京楼市将进入“后奥运”时期。

　　今年1-7月是北京楼市的转轨期，也是北京“奥运楼市”的“末班车”，总结这段时期的市场表现，转折时期的楼市呈现明显的两极分化趋势：豪宅销售看好，中低价位、均价万元左右的楼盘销售呈现较强的支撑力。对于开发商而言，造更好的房子或者更低价格的房子，成为今后市场的选择；而对于那些打不定主意在何处置业的买房人而言，1-7月销售看好的板块和楼盘，应该优先考虑。

　　半年来东北部豪宅领跑

　　韦凤君是北京知名豪宅星河湾的华北区营销总监，对于今年的市场行情她听到最多的评价就是低迷，但星河湾给她的感受却不太一样，今年1-7月该项目的销售额接近8亿元，尽管这个数据与去年同期的11亿元相比，出现了下降，但影响主要来自公司内部，今年星河湾的售价和户型面积都有所调整，目标受众更为高端，销售进度变缓在预料之中。

　　与星河湾同属豪宅的部分楼盘奥运前销售亦取得了不俗的业绩，如盘古大观、国奥村、泛海国际、SOHO北京公馆等，它们分布于北京奥运区域、朝阳公园区域和涉外燕莎商圈，均显示出较强的持续销售能力。

　　而从区域分布来看，这些楼盘主要分布于朝阳区，在高端项目相对集中的顺义区域，龙湖·滟澜山和龙湾·和院也取得了较好的销售业绩。

　　中低端刚性需求走向“边缘”

　　某文化单位的白领江先生为了寻找婚房研究北京楼市很久，今年以来，关注过的区域有通州、昌平和大兴，因为这些主城区边缘区域的价格才是他能够承受的。综合对比交通和配套后，大兴某知名水景楼盘因配套和交通具有一定的优势，加上销售人员承诺可以给他一套内部员工价的房源———8300元/平米左右，因此该楼盘成为了江先生的首选。

　　在今年1—7月的销售排行榜上，一个名为“高教新城”(原名北一街8号)的楼盘让不少业内人士感觉意外，该楼盘前7个月被多家研究机构登记的销售额突破14亿元，进入今年住宅销售榜的前三名，8500元/平米的成交均价接近江先生能接受的范围；同区域的紫金新干线今年也取得不俗的业绩，均价同样为8500元/平米；此外，房山区的加州水郡半年销售中名列前茅，该楼盘的成交单价在7000元/平米以下。

　　据统计，丰台、石景山、西北旺、大兴、亦庄等区域都有卖得好的楼盘，这些“边缘”区域因为价低已成为中低端刚性需求的首选。

　　价格回归理性的普宅热销

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，位于昌平区霍营的紫金新干线周边项目销售均价最高已达14000元/平米，最低也在11000元/平米，而紫金新干线以低于周边项目22%-40%的价格入市，热销很自然。

　　美利山也连续出现销售额领先的局面，1-7月该楼盘销售额接近11亿元，对于热销的主要原因，公司销售负责人在接受采访时表示，主要归功于其率先启动低价策略，随后的产品调整也较为到位。同在东南区域的中海城Ⅱ圣朝菲、富力又一城等楼盘上半年销售业绩继续领先，中海城负责人表示，东南三环至四环区域楼盘的主流价格一度逼近15000元/平米，在理性的置业者面前，选择回到理性价格销售才会有突破。

　　任启鑫进一步表示，消费能力居于中等偏上的购房客群购房行为趋于理性，购房前会综合衡量物业位置、配套、性价比以及升值潜力。这部分群体购房心态的“冷却”对楼市影响最为显著，因为他们以自住的刚性需求为主，是楼市的购房主力，他们的购房意愿对楼市整体销售业绩影响重大。

　　对话开发商

　　奥运过后，透支奥运概念的北京楼市将可能面临调整，下一步要怎么办？

　　被问及这个问题时，美利山项目的负责人表示，将在现有的价格水平上推出更多小户型产品，降低总价水平，吸引刚性需求，同时提高社区的品质。东部大盘远洋一方相关负责人则表示，显然目前有一定的压力，但远洋集团全部楼盘在促销上不会有新的打算，只会对产品的品质增加更大的投入，提升社区的品质。

　　保利地产北京公司总经理助理、营销总监陈艳萍表示，上半年西山林语和百合花园16亿的销售目标已完成，下半年百合花园的预期销售额为14亿元。陈艳萍说，自住和更新换代的升级需求是客观存在的，能不能把这部分人的购买需求释放出来，关键还是看房子的品质和性价比。

　　南城楼盘星河城大户型部分今年销售业绩领先，公司负责人对下半年的业绩看好，他指出，给他信心的基础是同区域内同类产品稀缺，在局部拥有良好的性价比，下半年的目标是继续提高性价比。

　　在韦凤君看来，星河湾产品的性价比没有因为价格提升而下降，下半年星河湾将重点在社区服务上增加投入，吸引更高端客户。她指出，目前摆在住宅开发商面前的，尤其是价格在15000-20000元/平米的“中间层”项目而言，就是两条路：提高社区品质，进入高端客群的购买范围，这需要公司的综合实力提升；而对于不具备这样实力且销售欠佳的楼盘，卖不动就先降价吧。(记者张家齐 杨娟娟 谷欣 吴海花 张晓玲 李宛霖)