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资金链趋紧销售压力大 广东商品房均价跌回1年前

2008年07月23日 10:26 来源:广州日报 发表评论

  “逆转”信号

  ◇商品房销售面积和金额五年来首次下降

  ◇到位资金比例占开发所需资金降至五年来最低位

  ◇商品住宅空置量五年来首次增长

  ◇销售均价回到去年同期水平

  ◇商品房施工面积增幅为近年最大

  21日,广东省房协公布的《2008年上半年广东房地产市场分析报告》显示,今年上半年的广东房地产形势出现了五年来的首次逆转,“各项指标走势反映出市场延续去年四季度以来的深度调整,当前状况如果延续,随着去年企业扩张带来供应量的增加,后市商品房销售压力仍会加大”。

  自筹比例增幅达五年来最高

  房地产开发资金链条趋紧

  今年上半年,广东房地产完成开发投资1342.87亿元,同比增长34.13%,与全国增长大体持平;增幅同比上升2个百分点。房地产开发投资占GDP比重为8.38%,同比高出1.46个百分点,低于全国水平1.72个百分点。虽然开发投资同比增幅为2003年上半年以来最大,但房协认为,考虑到建材和人工涨幅高,开发投资实际增幅应适当调低。

  在按用途划分的完成开发投资当中,住宅增幅在上年同期增长32.41%的基础上,又有36.22%的增长;办公楼、商业用房同比分别下降11.34%和增长5.98%,与上年同期24.80%、16.0%增幅相比下降较大。

  在开发资金上,上半年广东房地产到位资金1900.23亿元,同比增长16.42%,但在商品房施工面积大幅度增加的同时,到位资金同比增幅下降8.73个百分点。而从资金来源看,自筹资金占到位资金比重增加10.65个百分点,其他资金的比重下降,“显示整个资金链条趋紧”。

  销售面积和金额同比下降两成

  住宅容量面积近5年来首次增长

  今年上半年广东商品房销售面积2012.58万平方米,同比下降20.35%,销售额1180.2亿元,同比下降20.66%,为近5年(上半年)来首次降幅。

  上半年商品房均价是5864元/平方米,同比微降0.39%,环比下降0.51%,基本回落到去年同期水平;其中第二季度6002元/平方米,环比增长6.04%。其中,商品住宅均价5711元/平方米,同比增长2.77%,环比下降0.12%;其中第二季度均价5821元/平方米,环比增长4.96%。

  市场消化能力变差

  此外,二手房销售量与销售额也同比分别下降25%和33%,广州、深圳二手房销售面积、销售金额都同比大幅下降,尤其是深圳都下降了60%多。

  同时,上半年市场整体消化系数均为负增长,这是自2003年上半年不断攀升以来首次下滑,低于2006年上半年水平,反映市场活跃程度不够,消化能力较差。

  市场活跃程度不足,空置商品房也在增加。上半年末商品房空置总量1586.42万平方米,较2007年末增加7.2万平方米,增长0.46%。其中住宅空置增加60.35万平方米,增长8.03%,出现近5年(上半年)来首次增长。

  施工面积大幅增长

  销售压力加大

  上半年,购置土地面积增长49.76%,但省房协分析,这与去年大量购置土地后办手续延后统计有关。在购置量增长的情况下,购置金额增长46.27%,比2007年上半年减少近40个百分点;土地购置单价也同比下降2.52%,增幅下滑48个百分点。“土地购置单价从连续3年(上半年)高位增幅逆转为轻微跌幅(-2.52%),显示楼市低迷转折时期,土地市场受影响明显”。

  在去年大量购置土地且闲置地处置政策收紧的双重影响下,广东上半年商品房施工面积同比增长35.18%,增幅增加24.95个百分点,为近年最大。尤其是商品住宅施工面积同比增长36.01%,竣工面积同比增长4.99%,“未来一段时间住宅市场供应加大,销售压力仍会加大”。

  政策和客户

  心态是关键

  近一段时间以来,房地产市场的发展趋向无疑是人们关注的焦点。日前,中国奥园地产集团品牌营销总监罗江海在接受本报记者采访时表示,楼市的发展有周期性,目前是楼市的调整期,关键要看政策和客户心态。

  罗江海分析称,任何出台的政策其目的是为楼市的健康发展,避免大起大落的情况。至于客户心态,罗江海认为,目前购房者观望较多,交投平淡,不过,客户心态也是有周期性的,有看涨就有看跌。他还认为,一般来说,股市和楼市要走出低谷需要2年时间,以前两个市场的低谷都是交错出现,像今年这样重叠是很罕见的。

  另外,针对市场关注的资金问题,罗江海告诉记者,房地产是资金密集型行业,紧缩银根对房地产的影响是非常明显的,目前有些房地产企业可能会出现资金链紧张,但他同时表示,中国奥园目前暂无资金压力。 (记者李婧 通讯员黄福新)

编辑:杨威】
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