针对近期外资收购案的增多，以及外资是否撤离上海楼市的不同声音，国际物业顾问戴德梁行日前发表分析指出，外资依然活跃并看好上海楼市。

　　成熟物业受青睐

　　戴德梁行最新的统计数据显示，今年上半年，外资在沪的大宗交易额大约为97亿元。从整体收购案的数量和价格来看，与往年相比，今年的交易额毫不逊色。

　　上半年主要的收购案包括，1月高富诺购买了位于长宁区的华山夏都苑C幢，总价12亿元；2月韩国“未来资产”收购了翠湖天地御苑18号楼，总价9.63亿元；5月李嘉诚旗下的香港上市公司和记港陆与美国投资基金“亚太置地”旗下公司“Hutchison Harbour Ring Limited”签订协议，以44.38亿元出售位于上海长乐路的世纪商贸广场；此后，卓越金融集团向黑石集团出售了其上海长寿商业广场，价格为11亿元。

　　对此，戴德梁行投资部董事叶建成告诉记者，上半年外资进出市场都是正常的操作行为。事实上，外资还是在融入这个市场，虽然有外资在抛盘，但是接货的也是外资，所以，抛盘导致的是越来越多的外资进入上海市场。他预计，今年全年的收购交易总数将会是97亿元的翻倍。

　　至于交易特点，戴德梁行分析师指出，以黑石基金进入上海的第一个项目长寿商业广场为例，黑石占90%股份，并且将会长期持有和租赁物业。在持有和租赁的过程中，也提升了该商业广场的价值。叶建成表示，对于黑石而言，他们在物业的选择上，偏好于商业不动产，而不会做住宅。私募基金还偏好于收购尚未产生效益的资产，虽然风险较大，但私募基金会将其二次开发、招租，最后变成经营成熟的物业，然后再寻找新的买家接手。一般这种成熟的物业风险就很小，更容易受到海外退休基金的青睐。

　　融资成最大问题

　　在外资目前的投资流程中，最大的不确定因素其实是银行。叶建成认为，以前市场会关心有没有买卖、交易会不会成功，如今，融资是否顺利变得更加重要。目前住宅市场处于价格拉锯阶段，预计将会调整，因此，在外资的海外股权交易中，银行对于住宅的交易都相当谨慎，对于项目资质的要求比较高，而且融资额度不大，一般为50%-60%。而商业地产的未来前景比较乐观，买方的融资也比较容易，关键是找到需要融资的卖家。

　　“在这样的情况下，基金也开始寻找本地的开发商进行合作，因为项目投资的回报更大，而且项目操作还可以依靠本地开发商。不像整体物业收购，还需要另外花费人力来进行管理。”

　　不仅是上海，在青岛、天津等地，也有越来越多的基金在寻求与本土开发商的战略合作。“这种形式也为开发商拓宽了融资渠道。在今年不少本土开发商面临资金问题的时候，这样的合作还是非常行之有效的。”

　　外资将带动楼市

　　叶建成认为，“外资依然看好上海楼市。不仅如此，经过3年的发展，上海楼市的底蕴更加深厚了。以前大家对外资的运作模式不了解，现在已经清楚了，外资进入无非是个追求增值投资的过程。其中一部分外资，当增值到达一定幅度以后，就可能把楼盘出手掉。以长乐路的世纪商贸广场为例，在引进了国际管理者以后，将会对写字楼带来质与量的提升”。(记者 陈桂兰)