逆市又见排号选房 热销原因:定价趋真

　　6月7日，北五环外项目媒体村最后一期接受认购，从上午9点钟开始，开发商推出的500多套房就在短短一天时间里被预订了150多套，截止记者发稿前为止，媒体村三天的认购期共预订300多套，金额达到3.5亿元人民币；同样在当天，金隅集团位于通州的小户型项目金隅七零九零摇号选房，200多套房源很快被订购一空……最近，类似的热销现象还发生在北京另外一些楼盘。

　　很多业内人士认为，5月，是在“拐点论”甚嚣尘上时第一个热销的月份，楼市回暖已经不可逆转。但记者在采访中发现，类似媒体村、金隅七零九零、银谷美泉、金色漫香林、第五大洲等热销项目，定价均比周边楼盘便宜1000元／平方米以上，甚至更多。

　　与以往观望期楼盘越降价越没人买不同，此次观望期从第一个跳水者———美利山开始，一直到最近新开盘的项目，只要一降价或者打折促销，马上应者云集，项目立刻会走出销售困境。正如一位专家所言，北京楼市能否走出观望，在于开发商能否在房价上低下高昂的头颅。

　　●合理定价新盘突围观望期

    目前北京楼市高档住宅销售受阻,主要原因就是价格远远超出了购买者的心理底限。从2006年开始，房价似乎在一夜之间就“疯涨”了50%———150%，由于供应量的不足，恐慌性购房一时间造就了地产的虚假繁荣。直到2007年年底，政府、银行等职能部门频出重拳，加上经济适用房、两限房的呼之欲出，人们终于看到了合理价格回归的曙光。而面临“钱荒”的开发商们不得不重新审视自己的定价。

　　媒体村负责人、北辰置业销售公司总经理姜竑在接受记者采访时表示，媒体村在一期以12000元／平方米均价销售完毕后，原本二期定价在15000元／平方米左右，即使如此，该项目也是区域内最便宜的楼盘。但经过对周边一些高档楼盘考察后，发现这些楼盘的销售速度非常慢，回款也受到很大影响，对于北辰集团这样全国性的大公司，必须在回款方面有充足保证，因此，集团决定二、三期不涨价，用最合理的价格迅速完成回款。

　　金隅七零九零项目副总经理王新光同样表示，销售速度是决定一个项目生死的关键。

　　●五、六两月楼市促销见成效

　　前不久，北京市房地产交易网站公布的5月商品住宅预售数据显示，5月商品住宅预售7931套，比4月多卖了2352套，这是今年以来月销售量增长最大的一次。

　　专家分析，交易量上扬首先归结为开发商促销刺激了买房需求。开发商适时地让一些价，成交量很快提速，可以说，开发商们并没有因为促销损失多少利益，反而成为了一个自我推广的良策。

　　其次，需求量进一步释放。人们发现目前除了买房似乎找不到更好的保值产品。股票、基金的不确定性使人们不敢再轻易投入，而不动产的投资是中国传统的理财观念；钢材、水泥、石油等生产资料的涨价，使越来越多的人感觉到楼市价格不可能不升反降，经济规律不可逆转，趁着楼市调整期尽快出手购买也是相当一部分购房者的心声；大量的外地买房人蜂拥入京，这些城市新贵都将未来的生活目的地选择在了北京这样的大都市。

　　第三，随着供应量的加大，很多房源能够满足购房者的居住需要，选择面广，加快了买房速度。

　　●投资客减少买房者多为自住

　　“现在投资客比以前明显少了，而自住型购房者占了绝对多数，水而自住型购房者占了绝对多数，水分被挤掉了，也就是真正的需求者”，北京中原地产总经理李文杰形象地比喻道。去年之前，北京房地产市场上，有30%—40%的买房人是投资型的，而从去年的第四季度到今年的一、二季度，北京投资客慢慢淡出市场，而真正的需求者大量浮出水面。这些人的特点是支付能力强，并不受政策、利率等因素的影响，而且购买的房产基本都是中高档的楼盘为主，毕竟他们的买房行为不存在出租、投资目的，抵抗风险能力非常强，这才是真正的买房主力军。

　　北京东四环项目金都杭城总 北京东四环项目金都杭城总经理高宏标在接受记者采访时表示，现在来售楼处的客户比起一年前的确是少了很多，但购买力却增强了，基本都是为了选择理想居住而来。这些客户基本都是举家前来，尤其对环境、配套等硬性生活指标尤为看重。

　　“我们并没有折扣，但我们发现现在的自住型买家并不在意贵不贵，而是看值不值。”高宏标说，以往不太好卖的大户型反而成了热门货。由此可以看出，北京的刚性需求非常旺盛。(张舰)