五一期间一手楼降价促销，令一二手价差逐渐缩减，二手楼业主在整体大市环境下，放盘价更趋理性。据地产中介人士表示，撮合过程中买家普遍能争取到两三万元的议价空间，虽然部分业主心态趋弱，但市场仍以业主实收价为主，买家负担仍有压力，而交易佣金下调则有助于买家入市。

　　一二手楼价拉近 二手楼优势顿失

　　满堂红地产研究部经理周峰表示，按目前看，同板块、同地段的一、二手楼价差距已从数月前的5500元/m2缩窄至2500元/m2的价差，一、二手楼市场之间的竞争逐渐加剧。当两个市场的价差低于2000元/m2时，二手楼因各项税费占房屋总价比重较大，其价格优势便会荡然无存。买家若要在二手楼市选购物业，多会以中等价格或以下的物业作为首先考虑对象，从而造成大批高价物业无人问津。

　　机场路纵横槟城五一打出6380元/m2的低价。中原地产有关分行表示，目前汇侨新城南北区电梯楼二手价在5500~6000元/m2，较新的蓝天丽景在7000元/m2左右，而东区楼梯楼在5300元/m2左右；由于业主心态已较2007年时有减弱，若未达心理关口业主亦难以接受。近期成交中，汇侨新城北区电梯楼69平方米两房成交价40万元，均价为5800元/m2，以住同类物业均价要去到6000元/m2。由于一二手价差拉近，二手业主降价心态明显，过百万的物业可议价5万~6万元，而几十万元的物业可议价2%~3%。

　　市桥海伦堡新一期“花样年华”一手售价6500元/m2，而目前市桥南郊二手楼由4000~10000元/m2不等，如朗陶居4800~5200元/m2，华景新城在5000~6000元/m2，海伦堡在6000~7500元/m2。目前业主看好市桥南郊楼市，但普遍能议低2万~3万元。

　　南湖板块中，南湖半山豪庭五一售价在12000元/m2左右。中原地产南湖分行主管表示，目前南湖半岛受追捧的115~140平方米三四房二手单位，均价在9000元/m2左右，目前议价空间是放盘价的5%左右。

　　在珠江新城，保利心语花园一手均价在18000元/m2左右，凯旋新世界五一推出一手尾货，售价23000元/m2，但该盘二手楼北向单位要23000~25000元/m2，南向望花园25000~28000元/m2。南国花园望花园单位16000~17000元/m2，金碧华府在20000~22000元/m2。中原地产凯旋新世界主管表示，珠江新城作为CBD被业主看好，大部分业主看好年底楼市而不急于出售，但出售的物业亦有5%~10%的议价空间。

　　满堂红有关人士也认为，不少楼盘在价格下调之后，其价格水平已与市场“新二手房”相差无几，导致一、二手房短兵相接的情况频频出现。价格是二手楼与一手楼竞争的最大优势，现在一手楼的降价幅度较大，又有各种各样的优惠，这就要求二手楼业主必须及时转变思路，如果还对去年的高价念念不忘，房子就很难卖得出去。

　　个别区域优质物业 业主却时有“反价”

　　虽然某些二手物业有一定议价空间，但该类物业综合素质一般不高，而部分区域受一手楼市冲击较少，业主甚至有“反价”现象。中原地产江南西二分行主管表示，五一海珠一手楼主要集中在宝岗大道、革新路，对江南西冲击不大，同时该板块发展前景一直受外界看好，因此业主心态较稳定，未有明显降价现象。

　　中原五羊新城分行主管表示，五羊新城板块近期出现个别业主“反价”现象。由于该区属于中心老城区，再加上名校效应，颇受买家追捧，一般为自住客购买。部分业主看好区域物业升值潜力，与买家讨价还价时往往“反价”1万~2万元。而个别别墅业主更是频繁“反价”，一次即升10万元，令买卖无法继续。因此，即使宏调政策影响下放盘量及看楼量有增加，但成交却不活跃。

　　业主仍要实收 中介无奈降佣促成交

　　目前，市场仍以业主实收价为主，买家为业主税费埋单，交易成本压力仍然存在。汇瀚按揭数据显示，不论是一次性或是按揭交易，业主实收的案例占70%以上，这是各区域普遍存在的现象，尤其是房产证不足5年的物业，成交金额越大，实收情况几乎达100%，而房改房或商品房出证够5年的，业主才考虑各付各税，但只占少数，多以实收交易。

　　中原地产市场人士表示，近期广州市物价局落实买卖双方交易佣金合计最高为3%。而自营业税征收范围扩大至5年以来，业主实收价就成为楼市主流，而买家也接受这一现象。但从未来发展看，各付各税可减轻买家的成本，有利于降低楼价，更能吸引买家入市。中原地产世纪中分行近期一宗买卖，买卖双方就价钱展开拉锯战，但买家最后考虑到交易佣金有所下调，计算整体楼价负担有所减轻下选择了入市。

　　60~90m2好卖 集中在7000元/m2区间

　　业主议价空间松动，首次置业及改善型的自住买家入市积极。中原地产成交数据显示，目前成交集中在60~90平方米的两三房单位，单价5000~12000元/m2不等，但主要集中在7000元/m2区间。海珠区二手价在5000~7000元/m2，成交以60~90平方米为主，主要集中在新港西、工业大道、江南西至宝岗、赤岗等；天河区二手价在7000~12000元/m2，主要集中在车陂、东圃、天河北；越秀区二手价7000~9000元/m2，60~90平方米户型占43%，主要集中在淘金和五羊新城。

　　德诚行东山总监陈婉仪认为，老城区成交单价仍保持平稳，大部分自住业主的叫价没有出现太大的让步，小部分投资炒家为资金回笼，才会出现自动降价。

　　　　面对市场回调   卖家心态各异

　　案例一：海珠某小区盘的王先生一家为照顾父母，准备购置一套大房子。他去年9月放盘，当时楼市正处于巅峰期，目睹小区不少物业放盘价飙升，也把价格推高，结果错失了几次成交机会。年后，王先生因买新房的资金紧张，便调整了自己的心态，把放盘价适当下调，近日终于成功卖出了房子。

　　合富点评：二手楼市逐渐回归理性，业主不再盲目叫高放盘价，买家选择多了，议价空间有所增大，成交日趋活跃。

　　案例二：吴小姐是某外资公司的金领，手头有几套物业出租。为减少麻烦，王小姐本打算把新港西一套单位放售，几个月下来，王小姐还不能找到一个能支付起自己心理价位的买家。

　　合富点评：通常这部分的买家会转售为租，静观其变，待以后再作打算。

　　案例三：李先生是一个生意人。他说，“我对后市非常看好，而我的物业邻近白云新城，发展潜力无可估量，而且我的放盘价是经过慎重考虑的、不高并且在买家的心理价位内。性价比相当高！我现在已成功把这套单位出售啦。”

　　合富置业点评：目前的市场回调并不会对所有的卖家以及物业放盘价都有影响的。如李先生本身就不是一个盲目追高的买家，一开始便对自己的物业作出适当的定价，再加上物业发展潜力和素质都不俗，所以即使不调整价格，也照样能顺利成交。(记者 黄涛)