在今春成交低迷，以及上海万科等代表性楼盘推出合理调价后，上海一手商品住宅市场观望情绪浓厚。反观地段不同于这些调价楼盘的市中心商品房，其今年的成交价格也有所滑落，从1月初最高的2.9万多元的单价，到3月初的2.6万多元，每平方米下降了近3000元。

　　撇除一季度楼市传统淡季的影响，还有什么因素导致市中心楼盘也出现的回调呢？一些在售楼盘的销售经理认为，还有政策面、行政面的影响。限制第二套房的贷款政策，使得一些市中心已经签定预售合同的购房者可能贷不到款，或者将以最高标准的房贷利率贷款。贷款的限制，在一定程度上使进入购房程序的购房者开始重新考虑是否继续购房，而打算购买的更是犹豫多多，看多买少。

　　另外，从去年底开始，一些地段很好的楼盘，原计划的开盘定价在3万元/平方米以上的，却因合理调控等原因难以拿到预售许可证。要么别开，要么低于3万元开。如此延续到节后，市中心部分等不及的项目低调低价开盘了。如黄浦区的黄浦丽园以2.5万元单价开盘，静安区的东海园二期开2.6万元，达安锦园二期以低于3万元单价一点的2.9万元开盘等。而这些项目周围的一些新盘都早已过了3万元单价的大关。可以说，行政调控的措施，也是促使市中心新开楼盘价格回调的一个因素。而这一非市场因素导致的价格回落，快速带动了其成交量能。网上数据显示，春节以来，黄浦丽园新开楼盘成交99套，达安锦园二期成交58套，东海园二期成交103套。

　　尽管现在新开楼盘在价格上受到了限制，但预计在4月底5月初这样的限制会有所缓和。一位市中心项目的开发商如是说：因此，目前是市中心新开盘短暂的价格低谷，一旦政策面、行政面出现松动，市中心的价格或将回升。另一位在售普陀内环内大型项目的销售经理说：从全市的在售楼盘数量分析，70%以上是在中环线以外地段，而内环线内可供商品房的数量已经不多。基于这种情况，尽管可能卖得慢些，我们还是考虑维持原来每平方米2万多元的销售价格。

　　记者从网上房地产上了解到，全市目前在售一手房4.1万余套，而内环线以内可售住宅为4439套，其中若去除普通住宅1164后，所剩非普通住宅数约2700套。该数字在全市可售住宅中所占比例最低。这类位于金字塔尖的高档住宅，未来会在数量减少和需求不减的矛盾中，向上寻求新的价格平衡点。(李淳)