“为了规避潜在风险与提高合作效率，我们将投资监管可能全权委托给投资管理公司操办。另外，投资风险取决于资本的回报需求，主要考虑到具体的市场参数、经济的多变性、当地政策的稳定性、资本返还等。”

　　奔赴三、四线城市收购项目，正在成为各路热钱的又一选择。

　　刘波(化名)是浙江一家知名房地产集团有限公司(下称“A公司”)的负责人，他发现，相对投资过热的一线城市，二、三线中等城市甚至四线小城市的投资价值全面显现，因为大批无心恋战的炒家暂时离开一线城市，大规模转战到一些中小城市。

　　他认识的一家位于江西某地级市的房地产公司(下称“B公司”)在宏观调控等多种因素共同作用之下，出现房产资金链紧绷的情况，正在联系上海、杭州等外来资金，希望出让控股权以自救。获悉B公司资金断炊情况之后，刘波奔赴江西，实地考察该项目。

　　实地调查

　　经实地调查，刘波发现，B公司手中的地块处于该地级市的北部新城核心区域，并已经和老城区完全相连，地块未来潜力明显有优势。

　　B公司注册资金2000万，目前在该项目实际投入约3个亿。一期项目早已经开盘，共399套，一期容积率1.4，占地约80亩。该项目目前有银行贷款5000万，如果施以收购，该笔资金回到A公司账上，基本可以保证该地产项目的正常运作。

　　B公司所属地块分为相连的9个地块，共1760亩，其中500亩在江东，1260亩在江西(即主城区)，周边和中间还将兴建60亩公园和100亩市政广场，地块景观系数很高。中心位置还预留了60亩土地(原计划是建市政府新大楼)。

　　为了能够进一步提高景观系数，B公司在江下游兴建拦水坝，这样江面将大大拓宽，最窄处不少于100米。江水淹没部分，政府将从地块中核减，估计要核减110亩。

　　因此，B公司所属地块基本数据如下：可开发总面积约1650亩，容积率1.6，地上建筑面积约170万平方米。其中，住宅约150万平方米，商业约20万平方米。另外，地下部分有约20万平方米的车库(不算面积，没有产权证，但是可以出售使用权)。

　　根据双方协商初步决定，A公司提出控股B公司51%股权，并接管该项目。五合国际一位专家表示，通过合作开发项目或合资成立公司等曲线入市会成为各路资本的合理选择，这将会是一个前所未有的多样化的百家争鸣时期，直接开发、参股、通过债券介入项目等不一而足。

　　A公司初步的出让开价为45万元/亩(因为与政府有协议，配套费减免65元/平方米，因此实际价格约为38.5万元左右)。按1650亩的51%计算，总出让价为37867.5万元。

　　按照B公司提供的数据，以上五项已经投入5000万元，还需要投入3000万元，不过，另有税收、墙改费退还(8元/平方米)等优惠条件。相比之下，目前周边地块可供的参照拍卖价约为53万元/亩。

　　刘波经过详细调查，给母公司股东的基本意见是，从目前情况看，该项目已经数年有余，并已开始销售，属于当地第一大盘，前景看好，虽然没有暴利，但是平均利润率并不低，基本上是稳赚不赔，因此建议收购。鉴于目前B公司资金很紧张，此时收购是最佳时机，可以较低价格获得。

　　2004年底，当地的房产价格约1500元，2005年底达到1700元，一年涨了200元。考虑到当地基础房价尚在低位，B公司所属地块的新区又日渐成熟，今后10年，年均上涨100元应该是比较保守的。

　　对此，仁恒置地集团公司(Yanlord Land Group Ltd)一位管理层人士表示，三线、四线城市经济发展相对滞后，房地产起步晚，缺乏品牌龙头企业，外来品牌开发商转战到这类地区似乎已成为一种共识，这些不太被关注的城市房价上涨幅度反而十分明显。　

　　财务测算与收购方案

　　B公司所属地块面积达1650亩，刘波认为开发周期应该在10年左右。以此推算，如果以10年开发周期计算，最终房价应该为2700元/平方米，平均房价为2200元/平方米；商铺平均房价可达3000元/平方米，车库平均价格约800元/平方米。

　　B公司在完成各项公建及摊入前期财务成本以后，实际土地成本大约在25万~30万元/亩之间。因此，最终收购价格定在40万元/亩，应该是合理的。

　　另外，B公司还有部分公建没有完成，对此，刘波觉得可以延期付款，加上分期付款方式方面的努力，实际投入资金有可能控制在2.5亿元左右。这样既可以降低资金压力，同时又降低了财务成本。

　　所以，估计收购B公司总的价格为1650×51%×40万=33660万元，财务成本约6340万元，合计4亿元。而实际资金投入估计可以控制为2.5亿，税后净利可以达到4.5亿元。

　　对于进军三、四线城市可能遭遇的意外风险，刘波已经有所评估：“为了规避上述潜在风险与提高合作效率，我们将投资监管可能全权委托给投资管理公司操办。另外，投资风险取决于资本的回报需求，主要考虑到具体的市场参数、经济的多变性、当地政策的稳定性、资本返还等。”

　　随着楼市调控深入，各路热钱开始在地产投资领域的“跑马”、收购项目的“换马”、战略合作的“养马”三方面展现出新的智慧。在收购之后，刘波向母公司提出重组方案：鉴于该项目已经运作多年，已经有了一整套行之有效的运作班子和运作经验，成本控制也做得非常到位。如果收购成功，建议中下层基本维持不变。只对高层和部分关键岗位进行重组——董事长留任，执行总经理、工程副总、行政副总、财务部经理等均由自己公司派驻。

　　“凡有价值、优质的可发展的都将入各路热钱的法眼，热钱所热衷的物业将呈现出以往所无法想象的多样性，以获取比参股更高的投资回报率。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅表示。 (叶国靖)