虽然上海同一个楼盘还没有出现明显降价的现象，但上海楼市冷却的情形正日益明显。早报记者昨日获悉，部分开发商将手头新盘以大幅低于周边同类楼盘的价格开盘，其价格甚至低于板块内二手房价格，形成了明显的价格“倒挂”现象。

　　从土地市场大幅“降温“，到二手房价不再“坚挺”，再到一二手房价格“倒挂”，分析人士表示，如果一二手房价“倒挂”的范围扩大，则很有可能进一步将整个板块价格拉低。上海楼市调整信号变得越来越强烈。

　　一二手房价“倒挂”

　　早报记者昨天了解到，在1月份开盘的几个楼盘纷纷以区域低价开盘，所定价格不但与同一板块新盘差距明显，其价格甚至低于周边二手楼盘，出现明显的一二手房价格“倒挂”现象。

　　2008年1月19日，位于浦东三林板块杨高南路御桥路的浦发博园开盘，其销售价格为11200-14000元/平方米，均价13000元/平方米。

　　这一价格明显低于此前开盘的万科新里程(18000元/平方米)和金谊河畔(14000-15000元/平方米)。同时，由于2007年房价普涨，三林板块次新二手房价格已经达到15000元/平方米左右。

　　浦发博园的低价开盘，使得大量二手购房者转“二手”求“一手”，楼盘当天销售率达到近期罕见的80%。

　　在浦西，1月4日正式开盘的江南名庐二期推出17号、18号楼共200多套房源，售楼处报价21000元/平方米。定价比一街之隔的逸流公寓二期开盘价低了整整7000元。而周边二手次新房源的单价都在23000-24000元/平方米。

　　“浦发博园预计售价在13000元/平方米，户型为90平方米两室两厅一卫或130平方米三室两厅两卫，这个价格比周边二手房均价1.5万元还低。”一位购房人表示，“估计最低可100万元拿下一套90平方米的新房，而周边二手房由于精装修以及要付5%的营业税等，买一套97平方米的二手房约需140万元。”

　　一般来说，二手房在房龄以及房屋质量等影响的情况下，即使在同样价格的情况下，由于交易需要支付各类税收，最终支出也将大大高于挂牌价格。在这种情况下，一旦出现一手低价楼盘，大部分购房者将转向一手市场。

　　二手房价格开始松动

　　一二手房价格“倒挂”现象目前已经变得相当明显，包括21世纪不动产、美联物业等中介门店的数据显示，除中心城区之外，闵行七宝等地楼盘也出现二手房价格高过一手房的现象。

　　随着新盘价格低开，上海二手房市场显得更加萎靡。上海中原地产提供的最新数据显示，整个1月二手房成交量较2007年12月同期相比略有下调，幅度为10%左右，成交价格也略有松动，微跌5%。其中市中心成交量下跌较大，静安区、卢湾区1月成交量下滑在30%左右，成交价格略有下滑。其中静安区国际丽都2007年11月份的成交价格在43000—45000元/平方米，目前下调至42000—44000元/平方米，新福康里2007年11月价格在24000—25000元/平方米，2008年1月份下调至22000—23000元/平方米。

　　中原地产各分行反馈的信息显示，1月中下旬二手房挂牌量与2007年12月份相比总体增加15%左右，其中高端房源增加10%左右，中低端房源挂牌增加约5%左右。

　　中原地产闸北区区域总监程曦表示，由于前期观望气氛浓重、天气寒冷导致分行带看量下降，使得房东心态略有变化，从1月中旬起房东挂牌量直线上扬，其中前期一些对市场一度看好的频繁跳价的房东目前也恢复理性。

　　集体降价先兆？

　　上海中原地产副总经理唐振东表示，如今的情形和2005年时的状况非常相近。2007年房价的上涨速度甚至超越了2004年的同期，而此后的2005年也出现了楼市成交量下降，二手房成交价格先期下调。

　　事实上，上海房价曾经在2005年度出现过明显的回调，根据当时搜房网典型住宅指数对全市438个楼盘的价格追踪显示，2005年5月到7月，短短两个月内，10个区域楼盘分别变相降价。大华锦绣华城，7月底房源，定价仅为8080-9580元/平方米，比前期该楼盘14500元/平方米，价格调整了39%；金杨板块的云山星座苑，价格调整幅度23%；陆家嘴板块的滨江兰庭，调整幅度为24%……由于房价调整幅度过于巨大，使得部分楼盘出现了退房现象，购房者甚至不惜上诉将已购房屋退回。

　　“先过了年再说。”一家地产代理公司负责人向记者表示，年底以来所代理楼盘销售状况明显遇到“瓶颈”，但由于前期已经完成了2007年度销售任务，因此准备先观望一阵子，如果销售压力加大，则不排除降价可能性，“2005年的经验表明，如果决定要降价，那么早降比晚降好。”(记者 刘秀浩)