去年，上海全市商品房住宅新开工面积近1600万平方米，连续3年下跌。而根据世邦魏理仕华东区环球研究部董事陈红的估算，2007年上海住宅用地出让量相比2006年增长了23.3%，住宅用地的供应将继续扩大，且出让区域的郊区化也将继续。这两年的供应将在2009年和2010年集中上市。

　　《第一财经日报》昨日通过上海市房地局的统计数据了解到，2007年全市商品住宅新开工近1600万平方米、竣工约2800万平方米；配套商品房实现新开工面积500万平方米，建成500万平方米。相比之下，上海往年的住宅新开工面积在2006年为2112.1万平方米，相比2005年下跌15%，而2004年新开工面积为最高峰，高达3200万平方米，约合去年全年新开工面积的2倍，去年大概退回到2001年新开工面积的规模。

　　“由于土地价格上升，导致商品房实际新开工面积持续下滑，而房地产开发投资在固定资产投资中的比重也连续三年下降，从2004年最高时的近40%下降到30%。上海连续三年新楼开工量下滑，房价在2008至2010年间会面临上涨压力。”对于上海市房地产市场的现状，上海浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛城分析认为。

　　上海市经济委员会的统计分析数据显示，2006年，新建商品住房预售面积达2136万平方米，新增供应与需求的比例为1.03：1，供应与需求基本匹配。截至2006年底，网上可售量为1064万平方米，总供应与成交的比例为1.54：1。但是，连续3年新开工面积的减少，导致整体形势将发生变化。

　　根据丛城的预计，2008年到2010年，上海商品房竣工规模依次为2800万平方米、2600万平方米和2700万平方米。丛城根据上海每年约3300万平方米的新建商品房销售规模预测称：“未来三年上海新建商品房供求比将在0.84:1、0.79:1、0.82:1，由此，未来三年上海势必出现新建商品房严重短缺现象。”

　　但是紧俏的情况依然有望在2009年之后得到缓解。根据陈红的分析：为缓解住宅供不应求的局面，近两年上海政府逐步加大了住宅用地的放量。

　　世邦魏理仕的统计数据显示，2006年上海出让住宅用地建筑面积323.0万平方米，共23幅，相比之下，2007年住宅用地出让量增长了23.3%。此前几年，2005年上海住宅用地的推地量为212.08万平方米，2004年为350.31万平方米。

　　在增加土地出让量的同时，出让宗地的平均体量却在减少。2006年平均单宗土地建筑面积为14.0万平方米，而2007年单宗土地建筑面积为10.8万平方米，缩小了30%。

　　“单宗土地体量缩小正反映了政府控制土地市场的方向。同时政府在出让土地时还严格规定动工期限和竣工期限，缩短开发周期，促使开发商按照政府预想的时间表来完成住宅供应。”陈红说。

　　同时，以土地成交后1.5年开始预售、规定竣工期限前一年最后一次预售为假设条件，依据住宅建设的周期和特点可以推算2007年出让住宅用地在未来产生的住宅供应。据此，2007年出让住宅用地将在2009年和2010年集中上市，供应的住宅面积可达170万和150万平方米左右。(郝倩)