美国政府认为，当一个家庭的住房支出超过总收入的30%的时候，就是一种过度负担，政府必须施以援手。

　　★文/陆乐

　　美国南加州的圣地亚哥市，单身妈妈格林尼斯在一家超市当收银员，一小时挣十一美元，她的女儿今年一岁半，由她五十二岁的母亲在家看护。格林尼斯的年收入大约两万美元，远远低于美国住房与城市发展部(US Department of Housing and Urban Development,简称HUD)公布的圣地亚哥地区的家庭收入中间值：63,400美元。相比之下，圣地亚哥的房价居高不下，名列美国大城市的前列。一幢150平方米左右的普通二层楼房，大约在四十万到八十万美元之间。也就是说，格林尼斯这样的低收入者，如果打算继续生活在圣地亚哥，至少需要不吃不喝二十年的收入，才能负担得起这样的住房。

　　在这样的压力下，格林尼斯会不会因为经济窘迫、被迫搬出她从小长大的城市？或者，为了留在城市里，不得不和她的女儿、母亲三代人挤在一个地下室里？

　　格林尼斯是幸运的。她享受着美国政府给低收入者提供的租房补贴券。现在她住着一套两室一厅的房子，由于地点好、社区好，对外的公开房租高达2000美元一个月，比格林尼斯的收入还高。但是，她自己只要付550美元左右，政府付余下的1450美元。因为，根据美国住房与城市发展部的政策，如果一个家庭的年收入低于所在地区家庭收入中间值的80%，可以申请住房补助。补助的方式通常有两种：一种是直接向低收入家庭提供廉价的公共住房，另一种是更常见的，就是向低收入家庭发放租房券，享受补助的家庭必须拿出家庭总收入的30%支付房租，余下部分用住房券来补足。

　　这些住房补贴政策背后的理念是：穷人也要有“体面的生活”。吸引各国移民的“美国梦”的核心之一，就是有一幢属于自己的房子。美国政府认为，当一个家庭的住房支出超过总收入的30%的时候，就是一种过度负担，政府必须施以援手。

　　HUD:“首要任务是让低收入者拥有自己的住房”

　　位于美国首都华盛顿第七大街上的美国住房与城市发展部，是帮助格林尼斯这样的低收入者实现住房“美国梦”的联邦部门。在它的主页上明确写着：“帮助中低收入的美国人成为房屋拥有者，是全国性的首要任务，尤其是那些首次买房者和少数族裔。” 这个部分工作的主旨，就是为普通美国人尤其是低收入者提供“负担得起”的住房。

　　HUD的前身是联邦住房管理局(FHA)，它为拯救低迷的三十年代美国房市而生。当时，美国房地产业一片萧条，二百多万建筑工人失业。仅仅有40%的美国人拥有自己的住房。房屋贷款的门槛也比现在高得多：利率高、首付高、贷款时间短。在“居者有其屋”的理念下，美国国会创建FHA，由国家出面，专门为低收入者提供住房贷款保险。在这项政策下，低收入者的购房首付可以从一般的20%降到房屋价格的3%，大大提高了低收入者、包括刚参加工作的年轻人的购房能力。1965年，FHA并入HUD住房办公室的一部分。

　　HUD官方主页宣布，自从1934年成立以来，FHA一共为3400万私人住房提供了房屋贷款保险。它和租房补贴一起，构成了HUD“可负担住房”政策的核心，在它的影响下，七十多年里，美国的私人住房拥有率提高了近三十个百分点，目前，美国大约有68.1%的家庭拥有自己的住房。

　　上文中的格林尼斯，她如果不想继续住在政府补贴的房子里，打算拥有自己的房子，也不是不切实际的梦想。她作为低收入者，可以享受政府提供的各种购房优惠。比如减免十年内的个人所得税。她甚至可以理直气壮地要求美国政府帮她交首付。根据2003年布什签署的补助低收入无房户买房的法案，凡有能力支付月供、但没有足够的钱付首付的美国家庭，均可申请一笔特别资助，美国政府将为他们交纳首付，包括办理房屋过户的相关费用。

　　美国的房屋信贷系统

　　事实上，无论贫富，很少有美国人会一次付清几十万美元的房价，绝大多数人都要通过金融机构申请贷款。有一位美国同事曾对笔者说，即使有能力一次付清，她也会申请房屋贷款，剩下的钱可以留做其它投资。可见，一个健康、稳定的信贷系统几乎涉及每个私人购房者。

　　HUD作为政府部门，自己并不参与建房、也不直接向私人提供贷款，但是它设立政策和金融杠杆，鼓励并规范全国上千家的私人商业银行向买房者提供首付和利息合理的贷款。早在三十年代，美国联邦政府在全国设立了十二家“联邦家庭贷款银行”，它们发行专门债券、筹集资金，再把这些资金以低息贷款的方式借给全国数千个私人银行，让他们向个人发放房屋贷款。如今，这一体系仍在运转，每年向美国家庭提供数十亿美元的低息资金。

　　考虑到银行贷出去的款往往是十几年到三十年的周期，为了保证商业银行有持续、充沛的贷款发放，联邦政府又成立了Fannie Mae(房利美)和Freddie Mac(房地美)，它们从银行手里购买房屋抵押贷款，打包后变成债券出售，从而实现资金的迅速回流。这种资产金融化的手段，成功地推动了美国房地产市场的发展，却也为现在的次级债危机埋下了伏笔。

　　眼下的次级债危机

　　数年的低贷款利率，加上民众对房屋升值越来越高的期待，过去十多年来，美国房市持续走热。许多地方的房价翻了一番，尤其是2000年后，房价几乎上涨了50%。比如在美国房价最高的地区旧金山湾区，一幢普通的两层别墅价格高达八十多万美元，而在这一地区担任小学老师的年薪不过五六万美元，即使夫妻双方都工作，也无法负担。他们中的许多人被迫从大城市搬到内陆一些房价便宜的州去生活，比如离加州不远的阿利桑那州，凤凰城的房屋才二十万美元左右。

　　在美国房地产市场一片火热的时候，许多银行和贷款公司为了争取客户，放宽了贷款条件，甚至表示“不查收入，不查资产”。大量低收入或信用欠佳的人都可以获得贷款，如果他们无力还款，甚至可以通过自己房产二次抵押，来偿还月供。这种贷款被称为“次优抵押贷款”，属于高风险贷款。但到了2006年，长期贷款利率上涨，借款人还贷压力骤增，有些人开始无力每月偿还贷款。“人们想不到两年后贷款额会增加，”可靠贷款中心华盛顿办公室主任艾里克?霍尔伯林说：“许多情况下，贷方不考虑借款者是否具有偿还能力。”

　　据美联社报道，今年大约有220万美国人面临无力偿还贷款，房屋被银行收回的危险。尤其是那些在房地产的巨大利润之下，忍不住诱惑、加入“炒房一族”的低收入美国家庭，他们不幸地接过了市场的最后一棒，不仅没有赚钱，还背上了巨大的债务。“这就像游戏一样。在前面和中间的人才会赚钱。最后面的人不光不能得利，而且还要承担不属于自己的责任。”他们中的一位无奈对美联社的记者说。

　　在愈演愈烈的次级债危机中，美国住房和城市发展部表示，它们会为信用良好、还款及时的美国家庭提供担保，帮助他们以相对优惠的贷款利率重新借款，打消他们被银行收回房屋的恐惧。布什政府也于12月6日宣布，将把某些次级房屋贷款的利率冻结五年，以防止屋主付不出房贷而房屋被法院拍卖的情况激增。