谈及2008年北京房地产市场的走势，最受关注的话题之一就是住宅供应量能否有所改变。记者为此走访了中原地产、链家地产等经纪公司的资深人士，多数意见认为，虽然由于2008奥运会的举行，至少一个季度的时间内北京市不能出现大的工程施工，但是随着保障房政策进入实质操作阶段、土地供应继续保持增长态势、“90／70”政策和第二套房首付增加等政策效应集中体现，2008年北京住宅市场将面临结构性调整，供应瓶颈开始缓解。

　　土地供应保持增长态势

　　2007年12月24日和29日两天，北京以招标方式出让了6块地，总面积达到了100多万平方米，占了全年供地计划的1／15。尽管目前北京市国土资源局关于2007年土地出让的最终统计数字尚未公布，但据记者粗略计算，2007年北京土地供应计划已基本完成，这是北京自2005年以来首次完成年度土地供应计划。

　　另据中原地产研究中心的统计，北京2007年前11个月土地市场共成交 74块地，成交面积为8776513.606平方米，成交金额为2668194.947万元，与2006年前11个月相比成交面积上升27.4%，成交金额上升36%。土地供应的逐步增加将对今后的市场产生积极影响，使商品房项目的供应逐渐加大，从而缓解市场上的供需矛盾，一定程度上抑制房价的上涨。

　　从区域分布看，五环外的供地几乎占了总量的近八成，内城中仅有一块地成交，紧邻内城的二至三环也只成交了一块地，三至五环的成交情况占了总量的两成左右，这一变化说明中心城区及周边在未来2年几乎没有土地进行开发，土地供应逐渐向外移动的趋势将带动项目逐渐向城区外开发。

　　北京市国土资源局局长安家盛表示，目前北京市场上未形成供应量进行销售的土地尚有3000公顷，2008年将继续加大对土地的供应力度，使其尽快形成有效实物房屋供应。同时，根据土地调控的新政，2008年北京单一地块的出让面积会减小，预计总面积在十几万平方米的小宗地块将成为供应主体。

　　6万套保障房将入市

　　“现在是卖房的人多，买房的人少了。”链家地产甘家口店的一位销售人员告诉记者。很多售楼人员正在为曾经“不愁卖”的房子发愁，以前十分罕见的新盘短信促销广告也越来越多。

　　北京市统计局的数据表明，北京房地产市场的供求关系已经开始出现缓解迹象。在房地产开发投资增速方面，2007年1至11月，北京完成房地产开发投资1626.1亿元，比上年同期增长19.4%，增幅同比提高4.3个百分点。其中，1至5月投资增速为2007年的最低点10.8%，但是从下半年开始，投资增幅较快回升。

　　北京市建委数据显示，2007年12月，北京市共批准商品房销售许可证51个，同比增长6.3%；批准销售面积共计172.9万平方米，同比增长2.1%。其中，商品住宅项目批准上市套数为 12130套，同比增加38.4%。

　　尤其值得注意的是，2007年北京已经推出了9块限价房用地，规划总建筑面积超过310万平方米。根据中原地产研究中心的计算，如果这些土地全部建成面积为90平方米的小户型住宅，那么这些土地将在2008年转化成超过3.5万套房子，如果再加上以70平方米为单套标准的200万平方米经济适用房转化成的2.8万套住宅，那么2008年进入销售期的保障房将达到6.3万套。显然，这些房源的上市，将有效地缓解近些年来捉襟见肘的中低价住房供应瓶颈。

　　小户型项目将放量

　　北辰西路西侧的国奥村三期、明光桥西侧的学院派、朝阳北路的万象新天……随着近期这些新盘的入市，2008年楼市大戏拉开了帷幕。据统计，北京1月份将有34个住宅项目陆续入市，其中小户型项目有13个，占比38%。13个小户型项目中有8个是纯新盘供应，包括蚂蚁工房、禧福汇国际社区、金成国际中心、学院派、新国展国际公寓、伯朗峰、金地名京和东外公馆，老项目后期推出的小户型有世嘉博客、财富东方、汤泉逸墅三期、武夷花园十一期、珠江合生橄榄季等，这些预计入市的小户型项目大部分位于四至五环间。

　　中原地产研究中心预计，随着“90／70”政策的执行逐步到位，2008年小户型项目供应量将进一步放量，交易量在刚性需要的推动下会有所增加。2006年颁布“90／70”政策后需要调整规划的部分项目，从2007年9月起陆续上市，小户型项目出现“井喷”态势，掀起小户型放量的首个高峰。尤其是交通网络的快速发展成熟和郊区县相对较低的房价成为吸引首次置业者购买郊区小户型住宅的重要因素。2008年随着小户型放量的进一步增加，大量更适合普通购房人需求和购买能力的产品将投入市场，有助于调整楼市供应结构，缓解有效需求和供应不足之间的矛盾。

　　此外，中原地产研究中心还认为，在未来5-8年内，高端的酒店式公寓需求将会呈现较高增长率，而酒店式公寓的价格也会呈现稳定上升趋势。酒店式公寓在奥运前后的短期内，可以采用酒店的经营方式，保证较高的租金收入，在奥运会过后，酒店式公寓的住宅特征将保证其有较高的升值潜力，使投资者的风险、回报率得到最优组合。(记者 孙 蔚)