从价格来看，全年住宅销售均价呈“先扬后落”的态势。1月~9月份，深圳全市住宅价格总体保持上升趋势，1月份该市住宅销售均价为10872元，9月份达到全年最高16777元，从10月开始，价格回落。11月、12月价格调整。本月商品住宅销售价格从11月的15931元/平方米下降至15000元/平方米。

　　深圳楼市成交创罕见低量

　　该研究报告指出，2007年深圳楼市运行状况受金融调控影响非常明显。总体来看，上半年深圳房价无序上涨，交易量异常波动。统计数据显示，上半年深圳全市一手房价同比上涨五成，由投机者、投资者、自住者组成的购楼大军把深圳楼市推入“越涨越买，越买越涨”的恶性循环。

　　从7月份开始，全国性以及地方性的一系列调控楼市的措施陆续出台对深圳楼市的影响十分显著。从7月份银行收缩房贷开始，“炒房客”陆续撤退，深圳二手市场交易面积开始持续下滑，受此影响一手新房的交易量也出现大幅回落。

　　第三季度深圳一手住宅交易面积103万平方米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%。而接下来的10月、11月、12月三个月深圳商品住宅销售成交面积分别是16万、15万、17万平方米，是今年成交量最低的三个月，也是近三年来非常罕见的低量，而去年同时段则是成交最为活跃的月份，反差巨大。今年下半年以来的深圳房地产市场观望气氛在不断加剧。

　　“限价房”有望稳定楼市

　　根据深圳市土地房产交易中心的公告，原定本月31日推出的“限价房”延期至下月初，对此中原地产研究认为，从“捆绑”到“限价”凸显出深圳住房政策的转向。“限价房”推出有望稳定楼市，明年深圳楼市有望在二次以上置业者带动下率先回暖，房价理性上涨。

　　据统计，今年深圳一共出让11块居住、商住用地，土地面积共40.88万平方米，可建住宅面积96.5万平方米，其中7块地捆绑了15%的政策性住房，共9.4万平方米，一块地为定向发售项目，面积8.8万平方米，实际可向市场发售的住宅面积为78.3万平方米。“捆绑”的方式增加了开发商的开发成本，地价屡创新高，助涨了楼价；将于下月4日推出的深圳首批“限面积、限房价”的双限用地，最高限价分别为9840元/平方米和8400元/平方米，这比出让地段商品房的市场售价要低20%左右，是深圳在土地出让中的又一次大胆尝试。

　　研究认为，“限价房”的推出将使开发商囤地捂盘情况彻底扭转，在开发收益透明的情况下，开发商只能加速开发，通过加快资金周转来弥补开发收益降低的损失。而首批“限价房”在开发热点地区推出，有助于抑制该区房价的快速上涨，稳定该区房地产市场价格。

　　预计明年不会再“疯涨”

　　报告指出，目前房贷新政的真正意图已经明确，优惠利率仅面向首次贷款买房以及有合理换房需求的家庭。

　　据统计，今年深圳实际可向市场发售的住宅面积为78.3万平方米。2008年，深圳在保障性住房与市场化商品房之间，还要推出“限价房”，市场化的商品房供应会越来越少。

　　以这样的供应量下，预计商品房价格全线回落的可能性微乎其微。首次置业者期待“限价房”分配机制出台，会放慢置业步伐，而利率不敏感的二次以上置业人群将率先带动楼市回暖。前期投资比例低、环境较佳、品质优良楼盘将最先受到青睐。

　　明年春节过后，普通商品住宅供应增多，房价将理性上涨，“疯涨”局面将不再出现。(刘畅）