全年楼盘单价大幅上涨年底价格开始下降———

　　土地交易市场中两个“最高”：土地成交总价最高的朝阳区西大望路27号地(总成交价17亿元)由北京万科中标；楼面地价最高的是朝阳区大屯路224号地(楼面地价成交价13788元/平方米)由金融街控股中标。

　　全年楼盘单价大幅上涨，无论价格还是涨幅均创历史新高，1-11月份平均单价达11377元/平方米，较2006年涨幅达41.2%。但价格上涨主要集中在前三季度，四季度后，宏观调控效力凸显，价格开始下调，但价格降幅相对平缓。

　　2007年诸多政策涉及土地市场、供给市场、需求市场以及住房保障体系，影响着包括金融机构、开发商、投资者以及低收入人群，从各个环节对过热的房地产市场进行调控。北京中原盘点2007楼市，展望2008———

　　土地市场保障性住房供地完成比例高于商品房

　　从住宅用地的实际供应分析，经济适用房和廉租住房的用地供应达到416公顷，大大超出了计划供应量，而“两限”普通商品房用地供应也差不多完成，规划建筑面积已超过了300万平方米的年度保障规划，体现出了政府对住房保障供给体制的大力支持。相比之下，商品住宅用地的实际供应则比计划差许多，还不到40%，也就是说还有多半以上的土地将在年底入市，多为商品住宅及商服用地。

　　土地供应向五环外倾斜

　　从本年度1-11月份成交土地的环线分布看，五环内的建设用地越来越少，成交面积只有总量的两成。土地供应继续向五环外倾斜，今年接近六成土地成交位于五环六环之间，五环外以及远郊区县所占的比例已经高达土地市场总体成交面积的79.7%。城八区五环内范围已经没有多少土地供应了。

　　朝阳、昌平成为土地供应热点区域

　　在八大城区中，作为住宅市场供应的高房价区域及需求的热点区域，朝阳区的土地市场最为各方关注，今年朝阳区土地成交规模占总成交规模的16.34%，仍然领先于其他区域。今年昌平区的土地成交规模仅次于朝阳区，占到了总成交的15.16%，主要是回龙观居住区和科技园区较大规模的居住及配套用地，海淀、丰台以及顺义、通州新城等区域也有大量建设用地上市。

　　远郊区地价大幅上涨

　　2007年1-11月份土地市场总体成交价格3040元/平方米，较2006年同期相比上升了6.78%。城八区商品房楼面地价的成交均价为5821.89元/平方米，比去年增长了25.55%。值得注意的是，其他郊县商品房楼面地价成交均价为2271.61元/平方米，每平方米比去年上涨了1073.61元，增幅高达89.62%，在城八区土地日益稀缺的情况下，远郊区县的土地价值大幅增长。

　　分析上表中不同区域不同用地的成交比例和价格可以得出，2007年土地成交平均价格拉低，主要原因有两个：一是郊县土地成交量较大而价格同城八区相比要低得多，二是占总成交量1/3的两限房用地相对价格较低。

　　朝阳地价最高大兴地价涨幅最大

　　由于去年没有出现政策性商品房用地，在与去年地价相比较时我们采用不包括两限房在内的商品房用地成交的楼面地价进行统计分析。总体来看，北京市土地成交均价3208元/平方米，比去年同期上涨了12.68%，地价上升速度很快。

　　从各区县楼面地价成交均价来看，朝阳区最高为8461元/平方米，而该区常营乡两限房地块楼面地价仅为2680元/平方米，大大拉低了区域整体的成交均价。大兴地价去年仅为854元/平方米，今年平均每平方米上涨了2806元，涨幅高达328.57%。此外，通州、密云、延庆等区县的地价上涨也比较快。

　　土地成交总价最高17亿楼面地价最高13788元每平方米

　　本年度土地交易市场中两个“最高”：土地成交总价最高的朝阳区西大望路27号地(总成交价17亿元)由北京万科中标；楼面地价最高的是朝阳区大屯路224号地(楼面地价成交价13788元/平方米)由金融街控股中标。住宅市场供应下降成交价年终走低。

　　通过对近5年的住宅供应量来比较可以发现，今年1-11月住宅市场上市面积总共为1368.06万平方米，总套数为11.21万套。对比去年供应面积减少了137万平方米，套数增加了0.2万套，下降到了近年来的最低点。国家政策对于住宅结构的调整已经初步在市场上得到体现，在总体供应面积下降的情况下，住宅套数反而增加，可见，“90、70”政策已经在市场上得到了初步的实施，中小户型供给已经大量增加。

　　成交量小幅缩减

　　2007年1-11月住宅市场成交量为1597万平方米，成交套数为13.4万套。与去年同期相比，2007年的成交量下降了94万平方米，成交套数增加了0.4万套。通过对比2007年成交与供应的月度走势我们可以发现，与往年金九银十的情况略有不同，2007年北京的楼市供应与成交的集中时间在6-9月份。

　　通过对供应量与成交量的对比可以得出以下结论：

　　今年的成交量虽然较之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供给量，市场继续呈现供不应求的局面。

　　今年上半年证券市场的活跃，增强了投资者对宏观投资环境的信心，促进了房地产市场交易的相对活跃。

　　成交价格大幅上扬但四季度出现下降趋势

　　全年单价大幅上涨，无论价格还是涨幅均创历史新高，1-11月份平均单价达11377元/平方米，较2006年涨幅达41.2%。但综观月度走势可发现，价格上涨主要集中在前三季度，四季度后，宏观调控效力凸显，价格开始下调，但价格降幅相对平缓。

　　结构调整政策效果开始显现但整体份额仍然偏小

　　从北京市房地产交易网每月获批入市的小户型情况来看，上半年表现平平，平均不足整体产品结构的两成，下半年开始供应数量开始攀升，但也仅占整体产品结构的三成左右，北京市商品住宅产品仍以大户型为主。

　　高房价但不一定是高品质产品鲜有创新和升级

　　今年新开的楼盘只有少数几个在市场上享有口碑的地产企业在建筑节能、环保、健康等方面有所体现，大部分楼盘缺乏创新。

　　2007年的房地产市场，人们只记住了价格，也只在乎价格，关于房子本身的居住质量和居住文化似乎已经不再重要，开发商如是，购房者亦如是。文字整理/卫东

　　2008年调控力度继续加大执行更加严格

　　年底的中央经济工作会议将2008年经济运行定调为“防过热、防通胀、重民生”，将实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏。对地产业则要求建立和完善住房保障机制，继续加强房地产市场宏观调控。

　　土地商品住宅用地成交继续上升

　　从目前北京土地储备中心推出的地块信息看，截至11月底，商品住宅用地成交不足430公顷，比1200公顷计划还差770公顷。正在交易的地块面积约397.79公顷，今年末计划入市的地块700公顷，因此商品住宅用地在年底大量上市，明年的成交量将继续增加。

　　保障型住房和两限房土地供应增多

　　从北京市住房保障规划和土地供应中期规划来看，保障性住房和两限房的供应量将不低于住宅用地供应总量的70%，为保持住宅用地的平稳供应，政府将加大住房保障力度，优化住宅用地供应结构，预计明年保障性住房和两限房用地供应将比2007年有所增加，特别是两限房用地供应不会少于200公顷。

　　新城土地供应大量增加

　　根据政府规划，重点建设11个新城成为未来几年的发展方向，新城将有更多的建设用地推向土地招拍挂市场。明年重点发展的三个新城———顺义、通州、亦庄的土地市场会比较受关注，这三个新城将有大量土地推出，土地交易市场会比较活跃。