上海商品住宅的成交量在上周跌到近3个月以来的新低后，本周有所回暖，上海房价的上涨压力依然存在。

　　佑威&天天房展网研究中心的数据显示，本周(12.6~12)上海楼市商品房(不计动迁、配套，下同)供应量环比大幅上升36%，达47.08万平方米。但商品住宅的供应量反而下降，较上周减少了7.07万平方米，为22.33万平方米。由于上月底和本月初开始推出的住宅房源逐渐成为交易主力，使得商品住宅在供应下滑的情况下，交易量逆市回升。近一周共成交商品住宅31.27万平方米，环比增长16.51%。受到住宅交易的拉动，商品房的成交量也增长4.46万平方米，为40.73万平方米。商品住宅的成交均价回落7.53%，为10303元/平方米；商品房均价同时也下滑1.39%，为10750元/平方米。但综观全年，本中心的研究数据显示，今年售价上涨超过三成的楼盘占到了在售楼盘总数的34.2%。

　　另外，过去一年里有四个项目的平均成交价格上涨了1万元以上/平方米。今年价格上涨最剧烈的是上海晶园，从去年的26380元/平方米，一举上涨了15840元/平方米，最近三月为42220元/平方米，。浦东的仁恒河滨城从去年的18215元/平方米上涨到如今的33249元/平方米，上涨了15034元/平方米，位居第二。位居第三和第四的项目分别是静安的远中风华园和黄浦的上海滩花园，分别涨了12699元/平方米和11246元/平方米。

　　在过去一年里，有40个楼盘的价格涨幅达50~100%。其中，公寓楼盘主要位于三林、高桥、新江湾城等近几年刚开发的新兴板块，别墅主要位于青浦全区、松江佘山及其周边、嘉定南翔、闵行颛桥、马桥等板块。这些上涨楼盘的主要特点是位于近年新兴开发的居住区，由于前两年处于开发初期，价格相对较低，在近年区域开发成熟之后，这些新兴板块在市政配套和楼盘品质上的优势开始逐步体现。这些价格上涨超过50%的楼盘，除了之前价值被低估之外，也开始透支区域楼市发展的潜力。由此可见，近年来新开发的颛桥、泗泾、罗店和几个郊区新城等新兴居住板块，虽然目前房价相对较低，但未来的潜力巨大。

　　而逸流公寓、百汇园、圣骊河滨苑、盛源家豪城等一些今年刚上市的楼盘虽未被统计在此份报告里，它们的涨幅却同样惊人。其中，5月份以1.5万元/平方米开盘的逸流公寓，11月的成交价高达2.8万元/平方米，涨幅达86.7%。6月份以1.2万元/平方米开盘的圣骊河滨苑，近一月的成交均价已高达2万元/平方米，涨幅同样高达66.7%。以1.6万~1.8万元/平方米开盘的百汇园现在也卖到了2.8万元/平方米的高价。1.2万元/平方米开盘的盛源家豪城现在均价为1.8万元/平方米，涨幅同样高达50%。这些楼盘主要位于内环周边，在周边还未完全动迁时其楼盘品质未被认可。而今年老城区动迁速度加快，再加上中心城市优质房源紧缺，这些楼盘的市场认可度开始逐步上升。但部分楼盘的价格涨幅实在过大将可能导致其售价会在年底调整10%~20%，但与开盘时相比，其价格涨幅依然还会在50%以上。

　　此外，有64个楼盘的价格变动幅度在-5%到5%之间，占楼盘总数的17.9%。一些郊区小镇上的楼盘也是早些年上市但长期滞销，因此价格也没能随大市上涨。

　　过去一年中，有9个楼盘的价格跌幅超过5%。其中莎海惠晨苑的跌幅最大，达到15.3%，排名价格跌幅二、三位的是名庭花苑和现代华亭花园，分别下跌了11.3%和10%。这些楼盘由于处理尾盘的大面积房源，均价被大幅拉低。从区域上看，它们主要位于郊区新城的外围和几个郊区重镇的外围，由于这些郊区的新城中心和重镇中心都还有大量楼盘可售，对处在外围配套相对落后区域的它们较为不利，长期滞销才导致价格有所下滑。

　　但在上海经济保持两位数增长、人口大量流入、新建住宅品质快速提升这三个动力的同时作用下，住宅消费需求呈现扩大之势，经济发展后消费水平的提高、市政配套水平提高等提高了居住成本，再加上新建住宅自身品质的提升也会导致价格上涨。综合以上因素，不论是从供求关系、购买能力和消费水平来看，房价都存在合理走高的趋势。所以，今年房价的大幅上涨，主要是去年楼市低迷的补涨和今年的自然上涨，加上部分透支。虽然有些涨幅过大的楼盘会在这个低迷的冬天里进行价格调整，但明年房价仍然存在上涨的压力。因为明年新房的供应量会进一步萎缩，但是政府的保障性住房供应则大幅增加，以缓解需求压力。因此，笔者预计明年楼市将呈“量低价稳”的态势。(薛建雄 作者系佑威房地产研究中心主任)