虽然10月最后一周上海楼市的成交量有所回暖，但这还是难以改变10月加速下滑的局面。“之前过旺的楼市交易，已经透支了购买能量，再加上受房贷新政的影响，这个冬季的上海楼市，成交量将可能进一步萎缩。而那些此前不断加价的二手房东，也正在下调上半年狂飚的价格区间。”上海一位房地产经纪公司负责人在接受中国经济时报记者采访时表示，上海楼市目前正处于一种量价齐跌的状态。

　　交易量萎缩

　　上海楼市交易量正在萎缩是目前业界正在关注的焦点。佑威＆天天房展网研究中心的数据显示，虽然10月最后一周，上海商品房(不含动迁、配套房，下同)的成交量上升了7.45%，使得10月商品房的总成交量达到211.89万平方米，但还是比9月大幅下滑16.34%(9月比8月下滑2%)。其中，商品住宅的成交量下滑幅度更是达到18.57%，仅成交168.73万平方米。

　　“自今年5月以来交易量与房价都居高不下的楼市，早已透支了市场的购买能量，使得10月楼市一遇到房贷新政就加速下滑。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄在接受本报记者采访时表示，之前长达5个月的上海楼市高涨成交行情，不但把房价推到历史高位，也使得楼市的供应与需求严重脱节。

　　与此同时，今年前10个月，上海商品房的总成交金额已经达到2518.08亿元，其中住宅的成交金额也高达2273.88亿元。而2006年全年商品房的总成交金额仅2177.08亿元，其中住宅成交金额只有1841.04亿元。今年前10个月楼市所消耗掉的能量，不但已经超过去年，也超过历年最高值的2004年水平。

　　“今年上半年所呈现的巨大购买力，主要是市场经过2006年的观望之后，发现政府调控政策起到的主要作用是整顿市场，在经济快速发展的前提下，房价不但没有下跌的可能，反而可能会有更大的涨价预期，因此市民都急于入市购房，使得今年前10个月的购买能量超过了以往任何整年的水平。”薛建雄对记者表示，购买力被透支、价格涨到高位的楼市，当遇到房贷新政时，成交量开始不断萎缩。

　　此外，部分开发商“间接捂盘”也是目前市场交易量下降的原因之一。业内人士分析表示，在市场观望之时，开发商更加惜于推盘，主要原因是在长期的上涨预期之下，卖不到“预期”房价就不愿出手。由于目前市场正处于“冷冻”期，为了应对政府禁止捂盘的政策，个别新推向市场的楼盘都标出了高价。据上海一些经纪公司的人士介绍，武宁、龙华等板块的房价年初都还只有1.5万元／平方米左右，但最近这些板块新推房源的报价，有的竟达到3万-3.5万元／平方米，让市场难以接受。

　　“不仅新房的市场交易量在萎缩，根据上海一些中介公司的统计数据可以看出，目前二手房的交易量也在不断下降。”薛建雄说，上海目前一、二手房的交易量都在下降。

　　卖方开始回调房价

　　张庆多年前就从温州来到上海投资客运生意，发展得相当不错。“但是，我错过了在上海买房的最佳机会。”张庆告诉本报记者，2003年、2004年当上海房价开始狂涨的时候，身边很多朋友都投资房产赚到了钱。但是由于他一直忙于客运生意，直到2005年年底才买了几套房子进行投资。

　　“由于当时上海房价已经涨到一定高位，我买到手的几套房单价已经很高，再转手如果加价加少了，不赚钱，加多了市场没有买家接单，所以一直处于挂牌状态中。”张庆说，中间有一段时间感觉现金流不够用，有的就转售为租了。

　　张庆告诉记者，今年5月市场开始火爆的时候，他又把房子推向市场挂牌。“其中有一套房子原本在市场挂牌价格是210万，刚挂出去的那几天有十来拨客户来看，我就往上涨价，变成230万，还是有客户表示愿意购买，我就又往上涨到250万，结果客户就开始观望，没人下单了。”张庆表示，正值此时又遇上房贷新政，整体市场遇冷，他在250万的高位上等待了一段时间，没人接单，只好又调回230万。“如果不行，可能还得调回210万。”

　　与张庆一样下调价格的还有整个商品房的成交均价。根据佑威＆天天房展网研究中心的数据显示，购房者最为关心的成交均价也出现了下跌，在进入11月后的一周内，上海周商品房均价环比下降2.16%，为10195元／平方米。而商品住宅均价环比降幅稍小，为1.80%，周均价为10433元／平方米。

　　上海易居房地产研究院分析师杨红旭表示，政策带来的观望必然导致成交量的下滑，房价涨幅同时会有所放缓，预计这种情况会持续到今年年底，但不排除春节前后部分区域或楼盘的价格有调整的可能性。

　　限外令细则可能令楼市“更冷”

　　据上海中原物业代理公司称：相比去年5月份的房价，整个上海市新入市的房屋价格出现了10%的降幅。“这除了受房贷新政影响、市场观望气氛浓烈的原因之外，新近出台的限外令对上海楼市也产生了一定的影响。”上海一位业内人士这样告诉记者，外资一直是上海楼市的主要推力之一。以被誉为“大上海吉尼斯最高江景住宅”的世茂滨江花园为例，外籍人士几乎占据了该楼盘二手房交易的半壁江山。

　　11月7日，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》（下称“目录”），《目录》规定，从今年12月1日起，不再鼓励外资进入内地普通住宅的开发建设中，同时，该政策第一次明确提出，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。

　　“在限外令颁发之前，国际资本在上海楼市所占的比重比较大。”薛建雄表示。而来自戴德梁行的报告显示，2006年中国内地共发生49宗超过千万美元的整幢物业买卖，其中82%的交易额涉及境外资金。

　　“房地产出现的问题中，外资也是一个主导因素，特别是在一线城市里。”有专家表示，国内房地产市场目前存在的问题是市场需求仍然很高，再一次提出收紧外资，无疑将起到积极的作用。

　　“限外令可能很快将出台细节，中央政府相关部门前不久来上海进行了详细调研，目的就是出台更细化、更严厉的政策细则。”一位参与此次调研的上海房地产研究人员向记者透露，此次出台的新政策可能会在中国的外国人个人信息在一线大城市进行联网，以堵住其可能会在不同城市进行房地产投资的漏洞。另外，可能会针对外资基金投资房地产出台相应的限制政策。“下面即将出台的限外令细则目的是堵住漏洞，使限外令更加严谨。”

　　因此有专家分析表示，限外令可能会令一线大城市的楼市“更冷”，这其中就包括上海。(记者 王小霞)