杨明是成都市南郊一处新楼盘的销售部经理，他也许没想到，自己负责的这个本来名气不大、共有130套住宅单位的“小盘”，在滚烫的楼市中意外地扬了一次名。

　　10月1日，该楼盘开售，杨明的销售团队高调打出“全面实行一次性付款”的口号。在引来同行一片哗然之后，预期中的火爆抢购却并未出现，一个月下来，房子只卖出了27套，仅及总推盘量的五分之一。

　　“计划没有变化快。”10月底的一天，记者在装修精致的售楼部里见到杨时，他正在忙着调整原先的销售方案，但言谈之间难掩失望之情。

　　人算不如天算

　　据杨明称，开盘前他们累计登记意向客户超过1100位，接近推盘总量的9倍，对周边区域同类中高端楼盘前期销售情况的“摸底”也表明，有三分之一以上的人选择了一次性付款。“这让公司高层增添了不少信心，思量再三，才决定改变前期制定的销售策略，全面推行一次性付款售房。”他说。

　　他们设想，一次性付款可绕过房贷新政后银行按揭审批的繁复手续，加速资金回笼，即使只卖掉三分之一的单位，短时间内也可收回相当于按揭销售全部卖完的款项。

　　可惜客户们并不买账，黯淡的战果让他们为这次决策付出了沉重代价。

　　“我们不排除回到办理按揭贷款的销售策略上来。”杨明表示。房贷新政日益显现的影响，整个成都楼市销售节奏的放缓，迫使他们面对现实。

　　据了解，曾有意趁“金九银十”档期推行一次性付款售楼的成都开发商，并非只此一家，但既有前车之鉴，大多数还是按兵不动。部分楼盘则酝酿采用“首付分期付款”的变通方式，即首付的四成可以采用“2+2”或“3+1”的比例交纳，吸引资金压力较大的购房者。

　　买卖双方同遇资金大考

　　民生银行成都分行房贷业务部的刘丽透露，以前符合基本要求的房贷通常在各支行就可办理，但房贷新政出台后，必须由分行统一审批，周期延长了近一倍，而几乎所有银行的房贷部门都加强了控制，“对不符合房贷条件的严格关闸”。

　　按以往的操作流程，如购房者要办理银行按揭贷款，购房合同签订大约两个月内，开发商就可以收回一套房子的全部销售回款。但9月底房贷新政后，成都各家银行不仅提高首付比例到至少四成，也严格执行了“楼盘不封顶不放贷”的原有规定，加上审批环节增多，开发商回款周期就被拉长到半年甚至一年。

　　杨明所在的楼盘之所以“铤而走险”，除了对市场过于乐观外，难以承受漫长的回款周期带来的资金压力，相信也是原因之一。

　　而游走于成都楼市的投资购房者，也开始感到切肤之痛了。

　　“从10月中旬开始，我们就不断地接到客户询问可否退房的电话。”深圳房企花样年成都公司旗下一处新楼盘的销售人员透露。据记者初步了解，受到房贷新政影响，近期成都部分楼盘退房率达到了10%。而成都同荣地产总经理助理廖正宏预测，今后一段时间“退房潮”将持续发生，开发商面临尴尬境地。

　　新政釜底抽薪

　　这边是一次性付款售房遭遇滑铁卢，退房潮又暗中涌动，那边更多开发商一改惜售囤房策略，纷纷加大了推盘量。

　　据悉，近日广东雅居乐(3383.HK)在成都市区南部开发的2000亩大盘雅居乐花园，临时修改营销方案，加推数百套电梯公寓，此前该项目只计划推售400余套别墅。重庆房企龙头龙湖地产则对外透露，旗下成都项目“三千里”将在今年底前“完全消化”余下的600套房源。首创置业(2868.HK)成都公司也将本打算明年才发售的200余套单位近期推出市场。

　　成都天爱地产顾问公司副总何欣认为，房贷新政效应已经显现，对开发商来说，房子若是卖不出去，小则减少企业利润，大则带来现金流短缺的威胁，“出于对新政策的反应，开发商加快推盘，将给市场更多的选择，是房价稳定的重大利好。”

　　据成都市房地产协会数据显示，不久前结束的第30届成都房地产秋交会上，成交面积和成交套数同比分别下降24%和36%。而统计表明，10月8日到10月14日一周内，成都住宅物业销售面积前10位楼盘总成交量9.5万平方米，与前一周相比下降超过五成，商业物业销售面积前10位项目的总成交量仅为不到3000平方米，与前一周相比下降近13500平方米。

　　持续火爆数年的成都楼市，处处浮现面临房贷新政釜底抽薪的迹象。(张明)