随着近期楼市成交量的不断萎缩，房贷新政及物业税的出台，开发商大改往日捂盘惜售的常态采用大打折扣等方法进行烫手山芋似的抛售，而不管是投资者还是自住者却依然无动于衷静待市场变化。由此，关于楼市拐点的各种版本预言开始在市场上兴起：有人认为，广州楼市拐点到来了；也有人认为，今年年底广州楼市拐点或现；还有人认为拐点将在2008年出现。但据专家介绍，目前广州楼市短期内不会出现拐点，拐点何时出现仍难测。

　　经济快速增长推动房价上涨

　　“房价和GDP的增长有着密切的关系。” 合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，“从近几年广州GDP每年两位数字的增长速度来看，广州的经济正处于快速发展期。与此同时，居民财富一直有着极为迅速的增长，因此我们有理由认为GDP的快速增长可以支撑房地产市场的繁荣。”

　　据广州市统计局数据显示，广州市2006年GDP增长14.7%，2007年上半年GDP增长14%，并预计2007年广州GDP预期增长12%。广东省发展和改革委员会主任李妙娟表示，今年上半年，全省国民经济保持去年以来又好又快的发展态势，呈现速度快、效益好、结构优、协调发展的良好势头。初步核算，上半年全省完成生产总值13544.46亿元，增长14.3%，比全年增长预期目标高5.3个百分点。

　　广州市发改委主任潘建国透露，广州2007年上半年地区生产总值3198.01亿元，增速达到14%，预计全年GDP增速将达13%以上；城市居民人均可支配收入11559元，增速10.2%；城市居民消费价格总指数为102.1%，增速2.1%。

　　从经济学理论分析，需求指有购买力的需要。“广州经济的发展，对居民而言，是一种财富积累的过程。”一位不愿透露姓名的经济学家告诉记者，“相比于收入，居民财富是衡量购买力的更好指标。从某种意义上来说，财富不断积累是房价长期上涨的推动因素。”

　　房产仍处于旺盛期

　　“盛极必衰，衰极必盛”，隐含之意是万物皆有自身之规律，房地产业也不例外。众所周知，广州房地产在1993年落入底谷，经过5年的时间，到1998年上升到峰顶，然后逐年微降，到2003年又落到底点。2004年之后，楼价又开始上升，一直到现在。从中，我们可以总结出，广州房地产平均大概5~8年一个周期。从这一趋势来看，目前的广州楼市正处于高位，楼价还处于价格上升轨道。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文称，目前楼市类似于股市到3000点的时候，大家都说高，但依然有较大的上升空间。

　　纵观广州市房地产市场，1978年十一届三中全会首次将房屋定位为一种“商品”后，广州市房地产业逐步发展起来。20世纪90年代初期广州楼价已处于上升期，天河的高层住宅单价已要8000~9000元／平方米。1994年国家紧缩银根进行宏观调控，广州楼价均价从9000元／平方米以上的高位直落7000元／平方米以下。1998年，由于亚洲金融危机的影响，香港及广州楼市的前进步伐骤然放慢，成交量也呈现负增长态势，老八区均价则比1997年下跌9.31%，楼价跌破6000元／平方米。

　　1997年~2003年，广州楼价一直处于“阴跌”的时期，2003年广州十区商品房均价4439元／平方米，达到历史低位。直到2004年才开始上涨，上涨势头一直延续到现在。2004年全年楼价井喷式的上涨18%，到2005年，楼价上涨率已经超过了10%。直到2006年，广州商品房均价每平方米达到6545元及22.4%的涨幅。从2007年二三季度商品房成交均价来看，广州房价仍然处于快速上涨期，到十一黄金周期间广州主流住房销售均价区间已升至13000～16000元。

　　国内知名房产专家赵卓文表示，从广州房地产发展历史以及自身发展规律来看，目前广州楼市还处于旺盛期，楼价依然处于合理空间，泡沫不大，甚至还有进一步的上升空间。而目前商品房市场价格的上涨，与地价上涨有密切关系。但“天价地”在市场和资本的力量推动后，土地价值得到重新评估，使土地的价格回归。由此，近两年广州楼市不会出现拐点。

　　广州楼市正处于三个转变中

　　业界的人可能了解，誉峰在过百户业主中，外籍人士及香港、台湾、归国华侨等业主约占20%。凯德置地在广州开发的天河新作，首期推出的单位60%左右被新加坡、韩国等客户认购，另外还有不少来自港台等地买家。位于珠江新城的铂林国际公寓，也有部分韩日籍、港澳、美加归国华侨等买家。

　　“目前广州楼市正经历三个转变：一是由平民化消费的市场向富人消费的市场转变；二是由自用型房地产向投资型、投机型房地产转变；三是由‘广州人的房地产’向‘国际化的广州房地产’转变。在这三种转变中，第三种转变表现尤为明显。从近两年的楼市成交数据来看，珠三角、深圳、港澳、国外的资金正以超常规的速度进入广州楼市。” 知名房产专家赵卓文在接受本报记者采访时表示。

　　据发展商介绍，从2005年开始，广州外籍买家的比例就在不断地增加，目前已经增加了二三成。像凯旋新世界某些组团、汇景新城、中海观园国际等楼盘的买家中，外籍买家占30%左右。

　　这种转变意味着什么？赵卓文认为，在楼市转入“有钱人消费”、“富人炒楼”“广州房产国际化”时代后，楼房买来自住的基本属性将发生根本性的改变，开发商也将改变以往的营销策略，主要目标将放在富人、投资者、外籍买家身上。在这种形式下，楼市依然是有钱人的游戏，房价仍然会处在高位上涨期。

　　业界看点

　　楼市拐点仍难测

　　莫嵘 利海集团副总裁

　　国家的房产调控政策，确实给开发商心理上带来一定的压力，但就目前楼市来说，政府的调控政策并没有给楼市带来明显的影响。拿房贷新政来说，一方面，细则还没有出台，对第二套房的界定还是有点模糊；另一方面，银行将面临利润上的博弈(一旦个人房贷得到限制，银行利润也将得到一定的限制)。从购买人群以及销售状况来看，目前高档住宅销售量依然比较大。由此，楼市拐点即将出现的说法是不科学的。至于广州楼市何时会出现拐点，仍很难预测。

　　广州楼市处于盘整期

　　黎文江 合富辉煌首席市场分析师

　　2005年广州楼市曾一度处于观望期，但今年表现尤其明显的原因是今年房价上升太快，市场需要一段时间调整适应。买家需要适应飞速增长的房价，开发商需要调整营销策略。由此，广州楼市正处于盘整期，这种盘整时期大概最快要在今年春节前结束，最慢也要在明年五一前，在这期间，楼价还会保持现有价格甚至会再升。

　　拐点取决于新政力度

　　韩世同 寒桐投资顾问有限公司总经理

　　近期的房贷新政和物业税给楼市带来不小波澜，有人认为是新政影响了成交量，甚至有人认为楼市正经历最严厉的调控期。但我个人认为，广州楼市的成交量萎缩是由其自身客观因素决定的，政府的调控力度还没有达到“最大化”。就楼市而言，近一到两个月内不会出现楼市拐点。楼市拐点是否会出现或拐到什么程度，要看政府出台的房产新政力度的大与小。

　　2010年后 再谈楼市拐点

　　赵卓文 国内著名房地产市场研究专家

　　从广州房产自身规律来看，楼价仍处于上升期；从广州经济发展来看，GDP每年都有两位数字的增长；从楼市新政来说，细则还没有真正出台，即使对房产有所影响还待一段时间；从目前广州住房情况来看，广州市政府今年已经全部解决5000多户“双特困户”，政府减少了压力；从楼价高的利与弊来说，楼价高代表着一个城市的繁荣，是一个城市经济有活力的体现。由此，近两年广州楼市不会出现拐点，如果非要谈拐点，就等2010年以后再谈。