碰倒第一枚“多米诺”骨牌，其余的骨牌就会产生连锁反应，依次倒下。目前的深圳楼市与此类似。

　　从今年8月份开始，在一系列调控政策的直接作用下，原本已显“颓势”的深圳楼市迅速“变脸”，无论销售率、成交量还是消费力；无论高价豪宅、在售新房还是二手买卖，都在短短两个月内迅速“降温”。不仅仅是在深圳，过往依赖深圳投资客的那些区域和楼盘，都遭受了不同程度的冲击。

　　仅仅两个月时间，深圳楼市的“多米诺”效应正逐渐显现。

　　起因：不仅是调控

　　“调控肯定是直接的原因”某开发企业内部人士认为，正是因为此番幅度此番房地产调控的突然“转向”，才造成了楼市现有的格局。如果要“追究”深圳楼市“变脸”的源头，政府调控措施肯定首当其冲，年初的清算土地增值税并没有真正动摇市场购买力，随后的多次加息也被认为只不过是转移给买家的负担之一，但是从今年8月份风传二手房交易的个人所得税重新评估、严格征算开始，深圳楼市初显“颓势”。随后金融手段终于祭出，银行全面停止二手房信贷业务，对新房信贷也是“严加看管”，直至到“第二套房”首付40%的出台，可以说此番调控直指市场流通环节与资金渠道。

　　“动用了金融手段，这是今年调控的最大亮点。”地产学者戴欣明认为，政府已经意识到抑制非理性需求是调控的重要问题，“这是往年都忽略的。”非理性需求就自然包括炒家，调控的直接作用就是让炒家离市。戴德梁行第三季度市场报告中就指出：“本季度许多买家推迟或取消购买计划，多数新开盘项目销售成绩远不及上半年推出的楼盘。”同时自住客比例高达9成左右。“自住客”的置业能力自然无法和投资客相比，众厦地产某高层称，因为市场消费结构的扭转，才引发了深圳楼市随后的变化。

　　但是也有观点认为，调控不仅仅是唯一因素，“楼市火爆了近2年，这2年时间价格一直在涨”，中原一位策划师认为，这本身就是一种不正常现象，“除了炒房客，绝大多数人都承受不起如此高的房价”，他认为调控只不过是加速了这一过程的到来，“任何一个市场都不可能只涨不跌”。

    影响：逐级扩大

    早在今年年初中原的一份报告中就有提及，预计到2007年中后深圳市场将有所变化。但是很多人都没有预料这种变化会如此突然，变化之急剧也让人结舌。

    世华地产置业顾问黄先生就称，实际上8月份以前就有熟悉的炒家逐渐抛盘，反倒是有不少“菜鸟”加入了炒房的行列，“通常就是看到别人炒房赚了钱，就想进来的，经常找我们要房源。”然而楼市突然“变脸”，却让这部分炒家尚未尝到升值的滋味。

    新房销售率普遍疲软，从8月份的开盘销售3－4成，而到10月份大部分高价楼盘的开盘销售率就在2成左右，甚至更低。而最新事实表明，目前市场购买力对价格相当敏感，万科、中海的“低价策略”大获成功就是最好例证。

    三级市场方面影响更为直接，深圳房地产信息网公布的《深圳三级市场第三季度报告》就指出，9月份全市二手房挂牌均价开始下跌，中原深港研究中心的监测数据显示，深圳二手楼10月上半月成交量比9月同期减少59％，甚至比低谷期的8月份同比减少32％，创出成交量新低。“成交量的低迷将直接导致中介的洗牌”，有市场人士举例，在亚洲金融危机后香港的中介也仅剩下中原等少数几家，“深圳可能重现这样的局面”。

    不仅如此，过往那些依靠深圳投资拉动的区域和楼盘，也受到了不同程度的影响。在惠州大亚湾，据统计10月份深圳客成交数量急剧下降，仅接近去年同期的30％；而东莞楼市诱人折扣、促销活动不断，“认购排号在前100名的客户享受95折优惠，前200名客户享受96折优惠，中奖还享受五折优惠的”诸如此类充斥楼市；而在上半年仍让深圳投资客们为之疯狂的外地地产项目，则更为冷清，直接反映在看楼团上，“一个星期才3个报名电话。”某重庆看楼团工作人员如是说。

　　未来：继续平淡

　　“开盘就卖完，一天一个价，这本身就是不正常的。”世联一位高层称，相比之下目前的深圳市场并不让人担忧。“依靠投资客拉动毕竟不是长久打算”，上文中这位开发企业内部人士也认为，最终的稳定市场还是需要自住客的支撑，“所以现在豪宅的定价比较尴尬，卖贵卖便宜都不好”，价格太高必定冷清，价格过低甚至低于前期价格的话，又会对市场形象和品牌造成打击。

　　如果说炒家的离市让楼市回归正常的话，那么这种“平淡”又将延续多久？“楼市将经过一个重新培育置业力量的过程。”深圳社会科学院城市营运研究中心主任高海燕就表示，市场的置业机构正在起本质性的变化，而且因为股市等其它投资渠道的利好，“要原来的那批炒家回来很难”，因此未来仍将以自住客为主，至少在半年之一年内，深圳楼市将维持这样的平淡。而据记者了解，目前多数在售楼盘都在酝酿针对自住客的营销手段，例如打折、送精装修，以及组织别致的营销活动。一位地产营销策划人员就称，“近来客户都要求多在自住客上做文章，注重营销活动细节。”

　　“想要楼市重新回暖，相信还是要看银行。”多年投资经验的彭小姐称，金融政策才是让投资者“却步”的原因，尽管有传闻明年年初银行信贷将会重新放宽，但是记者从多家银行了解到，目前并没有接到具体通知，工行某负责人就称：“预计在未来一段时间内，紧缩房贷仍不会改变。”

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　　楼市“变脸”关键词

　　调控

　　调控政策紧锣密鼓，几乎涵盖地产产业链所有环节。加息、征税、紧缩房贷，“第二套房”首付又提高，即将开征的物业税更似雪上加霜。开发商方面，同样面临调控政策在资金与土地方面的双重考验。

　　销售率

　　“有价无市”日渐严重。据统计8月份全市新房成交仅24万平方米，比上月下降近一半。8月下旬以来深圳新开盘项目成交率大部分为2-3成，部分楼盘开盘销售率还不到一成。深圳楼市短时间内演化成熊市。

　　降价

　　成交价格已出现下降趋势。10月28日，葵花公寓8.8折优惠价出售当天只销售出23套，销售率仅为一成多。中介方面的消息，尽管放盘数量没有明显增加，但降价并表示要‘急售’的业主却多了不少，几个月前一口咬定160万的房子，最新价格110万。

　　促销

　　各种促销方式开始频现各售楼处，如通过“装修大礼包”、购房送车、送物管费、送家电等营销形式为旗下的物业促销。这与上半年“低调开盘”反差鲜明。

　　洗牌

　　10月份深圳二手房成交量环比9月下降了26.39%。各房产中介公司都在为日益清淡的生意着急。某中介公司经理坦言，现在，他们几天也成交不了一单生意。房地产市场遭遇寒流，中介洗牌不可避免。

　　退房

　　到现在为止，深圳一手新房市场还没有出现大规模的退房潮，但新房成交锐减是事实。另有部分购房者退单第二套房，更有部分炒家见手中房源无利可图要求退房。退房表明“卖方市场”正面临终结。 (卢青 王岸兵)