一直以来是非颇多的汤臣一品近日在网上房地产推出429个车位，单间价格52.5万元。200余套套房源，配备429个车位，这个一户两位的比例着实有些奢侈。根据规定，出售型车位的买家必须是小区业主，而目前汤臣一品内仅有业主3位，加上项目内其中一栋楼已转售为租，不禁让人疑惑，这么多车位卖给谁？

　　行情

　　投资潜力大 开价不离谱

　　9月25日，汤臣一品在网上房地产挂出房源429套，这是继2005年10月底和2006年8月初之后第三次开盘。不过此次开出的房源均是地下车位，单间销售价格52.5万元。

　　从目前陆家嘴中心的停车难问题和高额停车费来看，也许相对于汤臣一品的业主来说，投资者对该项目的车位会更有兴趣。虽然“天价楼王”的车位价格明显超过隔壁楼盘车位价格一半，但根据浦东陆家嘴中心商务区目前的停车费来说，52.5万元的车库投资潜力还是相当巨大。

　　陆家嘴中心的停车难问题一直比较突出。去年年中，曾因为停车难导致区域停车费全面上涨，但仍难改变车位紧张的局面。富都世界发展有限公司副总经理颜鹏曾向媒体介绍，原来滨江大道只有一个停车场，大约能停250辆车。由于收费比较低廉，附近不少写字楼的上班族都把车停到该车库，这使得前来观光游览的游客无处停车。正大广场B1层新增的300个停车位8月1日起正式面向大众运营，陆家嘴地区的停车难问题略微缓解。新增的停车场收费与原有的B3层相同，第一小时10元，第一小时以后每半小时5元，全天80元。

　　如此看来，若是能买下汤臣一品的车位对外出租，相当有市场。以每个车位8%的合理年租金回报进行粗略计算，52.5万元的总价，年租金回报为41600元。也就是说，每个车位的月租金必须达到3500元左右，买家才能得到8%的年投资回报。

　　浦东新区物价局公布《住宅物业管理区域机动车停放收费管理规定》，自今年1月1日起，高标准停车库长期停放，每车每月由600元调整为500元，租金上限是500元／月，否则就是违规。显然，3500元／月的天价停车费是违规的，就算没有这一规定，也难有人买单。若是以小时计算，以15元／小时的费用出租，一天若能租够8小时(工作时间)，便有120元／日的收入，月租金收入即3600元，正好满足了年租金回报8%的要求。实际上，一天保证8个小时的出租时间，在陆家嘴金融中心来说，就是小菜一碟了。

　　现状

　　仅三名业主有资格购买车位

　　网上房地产数据显示，至今为止，一品开盘的地下车位未有一间成交。记者致电汤臣一品售楼处，以投资者的身份要求购买该项目的地下车库。“车库是和住宅一起卖的，只有买了住宅才能买车库。”售楼小姐表示，投资者欲购车库是不可能的。

　　由于开价过高，单套公寓动则上亿，汤臣一品的房源兜兜转转仅成功售出3套，因此，目前有资格购买这批车位的只有3名业主。而近日，汤臣集团在中期业绩报告中披露，集团计划在今年三季度推出汤臣一品4栋中的一栋用于对外出租，共涉及房源74套。这也是汤臣一品因涉嫌“捂盘惜售”成为市房地局首批专项检查对象之后，首次调整市场策略。并且，汤臣集团发布的中期业绩报告中显示，到目前为止，汤臣一品项目已收取超过2亿港元的销售收入；在4栋住宅物业中，两栋已对外出售，而另外两栋则保留作投资用途。如此一来，按照售楼小姐的说法，小区车位的目标客户又少了一半。

　　记者感到十分疑惑，既然车位没有充足的买家，开发商又为何拿到网上“叫卖”？

　　分析

　　只是走过场 并非真想卖

　　“如果是网上房地产的销售信息，这个是按照规定走的程序，说明汤臣的车库是可售的，但作为商品房的配套，确实只有业主能够买卖。”业内物业专家刘生敏告诉记者。

　　刘生敏表示，之所以定出这样的规定，在于便于车库的管理。如果业主把车库卖给小区以外的“外人”，那么，小区内的其他业主有权享受的配套设施必然相应减少。部分业主暂时不需要车库，但未来要买却买不到的情况必然出现。另外，作为负责小区管理的物业公司，显然不希望车库卖给外人，因为车库卖给外人给管理带来困难，也给小区安全埋下隐患。因此，才有了车库出售给小区业主的规定。

　　根据今年10月1日开始实施的《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。也就是说，小区的车库如果拥有独立的小产证，开发商可以选择出售，也可以将之保留。比如汤臣一品的“隔壁邻居”盛大金磐花园自2005年开盘479间地下车位以来，已销售过半，单间销售价格为28万元，另外，网上房地产显示盛大金磐项目中有104个地下车位未纳入网上销售，也就是说，这104个地下车位由开发商保留出租。

　　但网上信息显示，汤臣一品所有的车库都为可售状态，并无保留，这说明开发商选择将之出售。汤臣一品售楼处工作人员亦表示，“车库是随房子一起卖的。”按照汤臣一品现有的销售进度，车库的销售进程只会更加缓慢。既然如此，汤臣集团大可保留车位出租，又何苦偏要绕弯走过场。

　　可以看出，汤臣一品的车位租赁业务将会是一笔不菲的租赁业务。429个车位，按照56万元、每年8%的回报计算，车库的年租金收入可以超过1900万元。对于维护车库日常开支绰绰有余。

　　“即使走房屋出租的路线，开发商也不能随便出售车库，一般来说只能自己持有。”刘生敏告诉记者。对于汤臣在今年9月发布的转售为租的消息后又卖出项目内的车库，专家更是感叹不明所以，“出于管理上以及使用上同样的理由，有独立产权的车位不能够出售给租客，因为实在是不利于管理，而且租客变化太大。”

　　背景

　　销售不畅只得转售为租

　　去年8月初，在经历了9个月的零成交之后，汤臣一品高调宣布售出A栋首套价值1.3亿元的复式豪宅，在去年11月和今年2月又先后售出第二套和第三套房源。随后又经历了今年2月至今又将近9个月的零成交。自2005年10月首度开盘以来，到今天，汤臣一品只有3套房源的成交记录，销售不畅显而易见。

　　从上述对汤臣一品叫卖车位的分析中，看得出汤臣集团颇有在该项目上走房东路线的倾向。汤臣一品工作人员曾向媒体记者透露，用于出租的B号楼租金至少在1万美元／月／套以上，将楼盘转售为租能增加公司部分收入。

　　由于汤臣一品此前销售不佳，汤臣集团业绩已经出现下滑。上海某知名代理公司一位高层管理人员分析：“其实主要原因是卖不动了，汤臣一品才考虑拿出一栋楼来出租，这已经是下下策。汤臣集团投资几十亿却销售不出去，只能做房东，自己持有，现在已经骑虎难下。”

　　事实上，汤臣一品的房东身份转型其实十分合理，比起其坐等“售空”，倒还是走出租路线来得实惠。据介绍，汤臣一品周边300平方米公寓月租金就达到了1万美元，该盘准备用来出租的B栋楼最小户型为400平方米，最大户型为1200平方米，“租金最高甚至可能接近3万美元”。网上房地产信息显示，汤臣一品拟推出的74套租赁住宅都在400平方米以上，据此分析租金应在1万美元／月以上。而其物业管理费也因为天价楼盘的身价而高达每月15元／平方米，核算下来，即使租赁面积最小的一套，每月物业管理费也高达6000多元。如此来说，若是公寓和车位均能成功出租，租金回报不菲。(徐健 赵一蕙)