石小姐在福田区有一套150多平方米的房子，6月份的时候，这套房子可以卖到360多万元，但是她的期望比这个价格更高，所以并没有出手。但是现在，她将挂牌价调到280万元，反倒无人问津。

　　“真是涨得快，跌得也快。短短两三个月，一套房子跌去了80多万元。”石小姐说。

　　豪宅是房价的风向标。自7月以来，我市豪宅价格开始下跌，成交清淡。业内人士表示，豪宅价格的下跌，直接遏止了我市房价快速上涨的局面，使深圳房价涨幅开始趋缓，投机趋势得到了一定程度的遏止。

　　有“豪宅专家”之称的世联行房地产经纪公司主要从事高档住宅的经纪业务，并长期对豪宅价格变动进行监测。该公司总经理黄梓武表示，购买或投资豪宅的市民一般都有两三套房，这部分人年轻、睿智、学习能力强，对市场的敏感也是最前端的，豪宅的价格涨跌在房价中也是最敏感的部分。

　　豪宅价跌拉低深圳房价涨幅

　　国土部门公布的《2007年1~8月深圳市房地产市场分析报告》显示，进入7月，我市144平方米以上住宅成交量和价格均呈现下降趋势，其中8月份豪宅价格为每平方米21621.24元，较7月的每平方米23655.56元下跌达10%，创造出深圳房价持续暴涨后的最大单月跌幅。

　　从7月份开始，我市各区豪宅价格均有不同程度的下跌。在福田和南山这两个豪宅较集中的区域，其豪宅价格有较强的代表性。世华地产的一份报告显示，这两区的6、7、8三个月的豪宅成交价格分别为每平方米17554元、15714元、15363元和17811元、17232元、14793元，可以看出，两区豪宅8月的下降幅度都较大。

　　世联行1~9月的豪宅成交分析报告显示，进入9月，豪宅价格下跌趋势仍然在继续，虽然其成交价目前还未得出一个数字，但9月份豪宅的挂牌价较8月份跌幅达到了15%，这与今年上半年的情况形成了鲜明的对比。

　　1~9月深圳豪宅市场交易走势从总体上来看，交易的变化情况呈现先快后慢的趋势，1~6月呈现交易活跃，价格快速增长，体现出一个“快”字。从7月开始，高端物业的交易比较平缓，价格相对稳定，呈现出慢热的状态。1~9月成交价格的平均水平在每平方米3万元~3.5万，与年初相比平均增幅上升60%~80%。但是，7~9月市场较为冷淡，近3个月以来二手豪宅成交量回落，市场笼罩观望气氛。二手高端物业交易量下降幅度在20%~30%左右。

　　调控措施打击豪宅投机

　　该报告认为，近期出现的市场观望以及成交量萎缩等情况并非偶然。一方面是由于房价确实涨得太快太高，另一方面也是一系列调控措施在发生作用。8月新版合同正式启用之后，银行紧缩信贷政策、二手房强征个税等“组合拳”席卷而来，9月27日中国人民银行下发关于第二套住房首付不得低于40%的文件，这一系列的政策调控给房地产市场带来了重大的影响：一方面是政策利空因素对置业者形成观望预期，另一方面是房贷收紧阻碍了交易进程。政府和银行的政策调控也是为了打击过度投机房产，避免楼市泡沫的扩大，促进楼市的长期稳定健康发展。

　　专家表示豪宅短线获利空间有限

　　面对豪宅量价双双下行的趋势，同时基于目前政策调控的不确定性，专家表示，豪宅短线投机获利空间有限，建议豪宅投资者采取中长期持有投资策略。

　　世联行房地产经纪公司总经理黄梓武表示，目前市场观望气氛仍在，市场从调整期到恢复期需要经历等待周期。由于前期对政策的消化和理解，风险转嫁、投资观念转变以及特定客户群体对二手高端物业的需求作支撑，后市的变化幅度相对要小很多，二手高端物业由于稀缺性和不可替代性以及高投资回报率会继续成为关注的焦点。未来的豪宅市场交易门槛将不断提高，对于有购买高端物业能力的客户又会重新进行升级和筛选。

　　无论选择何种物业进行投资，投资者最终目的是想获得较高的投资回报率，当然投资豪宅也不例外。业内人士表示，目前的豪宅现状也给投资者增加了选择的机会，去年下半年和今年上半年，由于价格上涨快，人们投资豪宅可供选择的机会较少，不仅盘源少，而且签约之后又反悔的反价现象屡见不鲜，有的甚至反价两三次，100万元签约后索要150万元，150万元签约后又索要200万元，对市场造成极大的混乱。而现在，豪宅的卖家大多对挂牌价进行了下调，下调的幅度普遍在5%~15%之间。

　　黄梓武表示，选择投资豪宅，首先要考虑自身的家庭收支情况，咨询专业顾问做好合理的投资计划，切忌盲目和不切实际地跟风炒作。在选择过程中，应综合考虑高端物业的区位地段、市场价格、产品功能、交通配套以及升值空间等因素，看准最佳的买入时机进行合理投资。基于目前政策调控的不确定性，短线投机获利空间有限，税费政策的完善和实施促使房产交易成本增加，建议豪宅投资者采取中长期持有投资策略。 (董超文）