深圳楼市经过了上半年的疯狂上涨，开始进入了调整期。继7月份深圳楼市走出价跌量缩的走势后，8月份新房均价虽因结构原因再创新高，但成交量则是急剧萎缩。市场无疑对于政府调控更为敏感，而前段时间调控政策的出台，导致交易量锐减，政策的出台也日趋谨慎。

　　如此氛围下，观望情绪自然占据市场主导。展望未来，多空双方仍是各执一词。成交创下本年的月度地量，空方预测拐点将至的呼声不绝于耳。但根据调查显示，仍有半数人表示，目前深圳楼市言拐点为时尚早。

　　成交创地量

　　预示价格见顶？

　　据日前深圳市房地产研究中心发布的《2007年1～8月深圳市房地产市场分析报告》显示，“进入8月，深圳住宅销售面积33.83万平方米，环比7月下降30.93%，成为今年以来销售规模的最低谷。”而7月份的销售面积也环比6月份下降了15.32%。深圳国土房产局公布的每日房屋成交公示的记录统计显示，深圳8月份新房和二手房交易套数分别环比下降51.7%和44.6%。面对新房成交量连续两个月低迷，有分析人士认为，高位无量空涨，交投不活跃，表明深圳房价的拐点将至。

　　分析报告显示，“8月住宅价格为15518.77元/平方米，相对于7月的14422.21元/平方米，出现较大幅度上升”。成交创地量，价格却创新高，看似矛盾的背后其实不过是8月份深圳龙岗区、南山区和福田区一批别墅等高档楼盘集中入市，又恰逢市场整体成交量过少，很容易地推高了成交的均价，但实际各区域的房价还是保持在7月份的价格水平，并没有多少上涨。

　　对于成交量下降的原因，调查显示，各有25%的人认为是“央行加息、提高首付比例”和“炒房团撤资”导致，更多的人则表示“很复杂，不好说”。但业内普遍认为，二手房的成交量下降主要源于房屋贷款严控政策。

　　面对拐点将至的种种说法，安信证券的研究员陶学明表示，“考虑到需求的刚性特质、土地资源的稀缺性，预计买卖双方的博弈很可能导致房价波动降低、短期内价格持平的可能性较大。”

　　光大证券的赵强预计，未来一段时间内，深圳可能出现上海2005年所出现过的调整走势，不同的是深圳的供应短缺远比上海严重，这意味着深圳的调整将表现更加短暂和强势。

　　政策调控在谨慎中前行

　　自从深圳房价的涨幅持续数月居全国前列以来，相关部门的调控逐渐加力，深圳市政府各部门的规范交易措施和当地金融系统的信贷控制双管齐下，让市场各方充分感受到了政府对于调控楼市的决心。7月份，房价上涨的势头被遏制；8月份，成交量急剧萎缩。偌大的一个城市，竟然会出现了新房一天仅成交13套，二手房一天仅成交37套的情况。

　　陶学明认为，各种政府行为或措施经常是无法预测，但反过来对政府措施或政策等的预期也会促使市场各方参与者对自我的行为进行调整。如此看来，房屋成交量的锐减可以看作是对控制政策一种市场自发反应。同样，市场的反应又同样反作用着控制政策的出台。

　　7月份深圳地税局召开的新闻发布会上，地税局副局长章家寿曾透露，大约9月份将出台政策，以评估价作为二手房征收个人所得税的基准，而根据最新的消息，此政策的出台时间又后延了一个月，今年10月可能出台。分析人士认为，市场和政策的互相影响、博弈的过程中，还需以时日才能判断深圳楼市的未来长期走势。

　　不买房者占了半数

　　深圳楼市观望氛围浓厚，楼市中的人们也是充满了矛盾。据调查显示，受访群体中，虽然有近半数人并不认可深圳房价拐点将至的预测，但同时也有半数的人表示，现在并不打算买房。一方面不认同拐点的说法，一方面仍要继续观望，买卖双方都在踯躅前行。

　　然而，开发商们拿地的步伐却更加坚定。房价过高，涨速过快，即使很多开发商也公开承认这一点，但这丝毫没有影响开发商通过竞拍、收购等多种方式四处高价拿地。创新高的地价已是屡见不鲜，伴随高地价而来的就是高房价。“高地价——高房价”的“双高”模式能持续多久？消费者自然不会认可此模式，但开发商的投资也应是理性的决策。经济学家易宪容认为，地产公司的“圈地运动”正把房地产市场的泡沫及股市的泡沫推向极致。但也有为数不少的消费者抱怨，正是因为几年以来一直听信房价下跌的言论，导致现在更加买不起房子。

　　陶学明表示，经济宏观面没有变化，但政策对于房价的影响也是客观存在的，深圳楼市的长期趋势判断还有待进一步观察。 (孟繁龙)