从3万—11万，高档房现象耐人寻味

　　不必诧异，钱江新城的金色海岸、东方润园已经为自己贴上了“3万元房”的标签。

　　也不必诧异，武林门的经典二手房白马公寓，以及刚刚挤入二手房队伍的深蓝广场，正在成为杭州楼市新的“4万元房”。

　　更不必惊奇，在传奇沉淀的西湖边，正在演绎一个新的楼市传奇。这一片由中大吴庄、名珏公寓、西子公寓、西湖八号公馆等楼盘组成的经典高档居住区，正在引领一拨“5-10万元房”的顶上行情。

　　西子公寓一套顶楼的全湖景公寓，以448平方米的建筑面积叫价5000万元，折合单价为每平方米11.16万元，被戏称为杭州楼市“史上最牛二手房”。

　　“11万元房”，这或许是一个新的标签，但与芸芸大众无关，与真正的房产市场无关，它更应该看做是一种收藏品，稀有，奢侈，少数人的游戏。就像徐悲鸿的真迹一样，它即使再刷新一次中国油画的拍卖纪录，也与真正的艺术无关，与许许多多徐悲鸿的推崇者无关。

　　对于大多数人来说，“N万元房”只是一个谈资。

　　事件

　　西湖边冒出“史上最牛二手房”

　　“单价11万元房？搞不搞笑，这不是汤臣一品的房价吗？”

　　“不玩虚的，这绝对是西湖边少数几套最好的湖景房之一。它在西子公寓8楼小高层的顶层，448平方米，8室5厅5卫3阳台，报价5000万元，折合单价每平方米11.16万元。”

　　电话那头，21世纪不动产杭州乐扬望江路店赵小姐说得一点不含糊。“这套房子的房东是老板的朋友。虽然挂出来有试试看的成分，但要是低于这个价，他绝对不会卖。因为他楼下好几层的都要卖六七万，而他这套房子不仅是顶层，而且是整层的，这样的纯湖景房全杭州也没几套。”

　　不过，赵小姐也说，这么贵的房子一时半会也很难出售，购房这些豪宅的往往是一些境外客户，能否成交还要碰机会。

　　事实上，在西子公寓所在的湖滨区域一直是杭州高档二手房的俱乐部。在口碑网杭州二手房频道上，记者看到，总价超过1000万元的二手房信息累计有数万条。其中，除了商铺外，大多数是别墅和西湖边的高档公寓，许多高档公寓的报价都超过每平方米5万元。

　　中大吴庄，是口碑网杭州二手房频道上房源最多的湖滨楼盘，其单价大多在每平方米六七万元。我爱我家昨天刚刚挂了一套167平方米的四居室，要价1000万元，折合单价每平方米近6万元。同一天，21世纪挂了一套差不多面积的四居室，要价1180万元，单价超过了每平方米7万元。

　　而名珏公寓、吴山鸣翠苑一些房源的报价比中大吴庄还要高，一般都在每平方米七八万元，其中个别房源已经接近10万元。名珏公寓还有一套房源挂的单位超过了每平方米13万元，228平方米一口价3000万元，因为登记者没有公开联系方式，所以还不敢确定它是否真实。

　　无论是二手房，还是一手房，西湖边的房价屡屡刷新杭州楼市纪录。早在五年以前，位于湖滨六公园的广厦西湖时代广场一套极品公寓房以每平方米33270元的价格成交，成为杭州最贵的公寓房。两年后，2004年11月，位于利星购物广场楼上的名珏公寓的最高售价已经达到每平方米4万元左右。与德国百丽的整体厨房、西班牙卡西奥洁具、进口紫檀木地板装修的西湖时代广场公寓不同，名珏公寓只是毛坯房，不带任何装修。

　　而曾经因天价拿地而名噪一时的西湖8号公馆，早几个月传来的售价是每平方米5万至7万元。不过，最近几个月，杭州高档二手房涨价势头强劲，这个价格很可能已经不作数了。

　　纵深

　　那些N万元房

　　一般来说，从钱江新城、武林门到西湖边，杭州楼市已经形成了一套从每平方米3万元到10万元的房价金字塔。排在金字塔尖的高档房源，尽管数目稀少，成交价格也往往是个例，但就是一面隐秘的旗帜，往往会给杭州楼市，特别是高档房产市场带来风吹草动。

　　3-4万元房：三国鼎立

　　3万元房正在成为新一轮高档房产的定价起点。而与前几年高档房源清一色集中在西湖不同的是，如今，钱江新城和武林广场附近都有一些3-4万元房楼盘出现，与西湖边的二手房形成三国鼎立之势。

　　滨江金色海岸。这个精装修的江景公寓，被认为是滨江房的转型之作，去年夏天的均价还在每平方米2.6万元左右,而根据杭州透明售房网上的数据，它最近成交的尾房均价都已接近3万元。金色海岸的出现，代表了杭州顶级公寓的战略转移，杭州的最高端公寓由西湖边开始向钱塘江边转移。同样是水景，钱塘江边地产却是一张白纸，可以进行大规模住宅开发。与钱塘江开阔地理环境相协调，其住宅的建筑高度、密度肯定超过西湖。最为重要的是，西湖边几乎没有可以拿出来进行住宅开发的地块了。这决定了杭州新开发的最高档公寓将在钱塘江边出现。

　　东方润园。9月底，位于钱江新城的水景豪宅代表楼盘之一的东方润园将推出“望族一号”。这幢楼的每套售价都将在千万元以上，最贵的一套售价约为3500万元。这段时间，钱江新城核心区块的楼盘的成交纪录多在每平方米2万元，而望族一号均显然会突破每平方米3万元的新关口。

　　白马公寓。位于杭州市商业文化中心武林广场西北面，相邻市府大楼，南面为密渡桥路，东侧隔7米宽规划道路及30米宽的运河绿化带为古老的京杭运河,并与杭州目前规模最大的城市广场——西湖文化广场隔河相望。随着西湖文化广场的建设，环城北路景观大道以及运河绿化带的建成，为这一原本热闹的武林商圈又增添了几分高尚品位。在最近的二手房挂牌信息上，白马公寓报价多集中在每平方米3—4万元。

　　深蓝广场。这是绿城房产交付不久的精装修酒店式公寓，与白马公寓隔运河相望，二手房的挂牌价普遍在每平方米3万元以上，也与白马公寓相仿。

　　5万-7万元房，西湖边的经典

　　中大吴庄。楼盘位于杭州吴山广场西侧，此地依山(吴山)襟江(钱塘江)带湖(西湖)，是杭城龙脉之地。总占地3万平方米，建筑面积4.3万平方米，户型以150-300平方米的错、跃层观景公寓和豪华双叠别墅为主。中大吴庄当年也是杭州楼市的标王地块，而在今天的二手房市场，吴庄的二手房价基本上在每平方米六七万元。

　　灵隐白乐人家。在口碑网杭州二手房频道上，也可以看到不少白乐人家的房子，房价也在每平方米5万元以上。白乐人家，距灵隐禅寺景区仅400米之遥，地理位置优越。白乐桥又名万佛桥，因村中原有万佛寺而名，是一座古老的石拱桥，造型优美。又有传说为白乐天(白居易)所建，白乐桥因之而名。

　　西湖8号公馆。西湖8号公馆位于吴山广场西面，距离西湖约200米，附近有涌金门、柳浪闻莺、吴山天风等多处景点。同时，又处于商圈汇聚的繁华地带。从西湖8号公馆出发，步行约200米就能到达杭州南山路。这里以中国美院为中心，酒吧、画廊、咖啡厅、美术馆，在这条恬静的大道上错落林立；保时捷、法拉利、玛萨拉蒂等顶级名车也纷纷在此设立专卖店。该楼盘运用了目前国际上最先进的一些节能科技和智能化技术。

　　此外，西湖边许多小区，如元华公寓、鸣翠苑、定安名都等楼盘，尽管楼盘很小，平时不为人知，但房价也已经突破每平方米5万元。

　　之江板块，许多二手的别墅都已经是“5万元房”。而阳明谷尽管开盘均价是每平方米5万余元，但别墅单价却远远高于这个数，一度以每平方米84000多元的成交价格位居7月份杭州楼市榜首。阳明谷位于之江国家旅游度假区，被认为是珍稀的城市山水度假别墅。占地约350亩，容积率约0.27，由120多幢独立别墅和35幢双联别墅组成。配套有20000平方米的假日酒店、近1700平方米的艺术馆。

　　在近郊，像绿城桃花源等个别高档别墅楼盘，一些二手房源的报价也已经接近每平方米5万元。

　　8万-10万元，“楼王”个例

　　在一些二手房中介里，可以看到单价在每平方米8万元、9万元的房子，但这些房子往往是西湖边高档楼盘中的楼王，很难用小区限定，一般来说，名珏公寓、西子公寓、西湖时代广场等楼盘内的一流房源都已突破每平方米8万元。

　　名珏公寓。楼盘位于湖滨路与东坡路之间，作为西湖边的稀缺房产项目，楼盘除了倡导和实践国际湖区生活外，还力求把星级酒店服务融汇到生活当中，商务公寓的服务与凯悦酒店相媲美，配套方面也与酒店实行共享，也就是说业主除了可以享受名珏公寓提供的酒店服务外，还可以优惠使用凯悦酒店的游泳池、健身房、阅览室等配套设施。2005年11月，名珏商务公寓开盘的价格就达到了每平方米5万元，而两年以后，这些房源的二手房报价都在每平方米8万元以上，其中个别房源的报价甚至接近每平方米10万元。

　　反思

　　伴随3万元房、4万元房从西湖边扩展到钱塘江边、运河边，人们一而再、再而三地听到各种“稀缺”之声，没有一个高档楼盘不认为自己是稀缺的。但问题是，这些楼盘真的稀缺吗？西湖边的房子，确实在涨，甚至已经接近了每平方米10万元的关口，但在很大程度上，这仅仅是个例，它并不是楼盘普涨的理由。

　　反思一：西湖不再是唯一

　　当运河边、钱塘江边出现高档房产时，房产界一直流传着不同的声音，一方面有人认为杭州市中心的房产越来越少，西湖边的高档房子已经一房难求，另一方面有人认为，当钱塘江边也出现高档房产后，高档房产就不存在稀缺的问题。

　　与西湖不同的是，钱塘江杭州市区段长达数十公里，无论是之江板块，还是复兴板块、钱江新城板块，哪里的江景房不是高档楼盘？而这么多的高档楼盘又何谓稀缺？同样，当钱塘江边密集高档楼盘外，那些钟情于高档楼盘的少数购房者又怎会一门盯着西湖不放。

　　反思二：梯队效应与过渡产品

　　争论归争论。一个有趣的现象是，从目前的二手房市场来看，此前高档房与普通房之间不太可能逾越的界线已经不存在。比方说，几年前西湖边的房子就是四五万元房了，而环城东路、凤起路、体育场路的楼盘还在七八千元，两者的界限相当明显，而今天的高档楼盘却是从3万元起步，4万元、5万元、6万元、7万元……各个价位的高档房源都有，几乎完成了一个完整的梯队。从某种角度来讲，界限的消失也意味着，许多宣称自己的顶级公寓的高档楼盘其实恰恰是一种过渡作品。也有不少开发高档楼盘的开发商认为，杭州还缺少真正意义上的豪宅。

　　反思三：高档房真的那么稀缺吗

　　市区别墅越来越少，似乎是个不可争议的事实，然而认认真真地光顾一下杭州的房产中介，你就会发现，很多挂牌的二手别墅根本就是毛坯房，从一开始就是一个投资品。前几天，香港中原集团主席施永青来到杭州就感叹，内地楼市许多投资者喜欢炒别墅，炒高档房产，其实是不成熟的表现，一旦楼市下调，正是这些顶尖上的房产品跌得最惨。同时，这么多没有装修过的高档公寓、别墅充斥二手房市场，也给人一个暗示，高档房产并不像大家想像的那么稀缺。

　　反思四：千万元房会否“有价无市”

　　谁会认同这些高达上千万元的高档房源？它究竟有多少理性成分，会不会是房东的一厢情愿？事实上，这些千万元级的豪宅房源，特别是二手房，屡屡受到业内的质疑。与一手房不同的是，这些千万元级的二手房尽管身价不菲，但不可能像新开高档楼盘有大量的促销广告。买卖双方要走在一起，只能靠缘分了。另外，还有一些高档二手房的房龄都不足5年，如果成交，交易的费用就高达上百万元计。一些中介经纪人坦言，这些高档房源的千万元级身价，大多只是房东的挂牌价，真实情况往往是有价无市。