郑州一民间房地产调查人士透露，目前郑州房地产市场捂盘比例至少为30%。这一数字也得到郑州市房地产管理部门监察人员的认可。

　　专家认为，捂盘的背后正是房价飞涨过程中，开发商谋求利润最大化的正常反应。政府出台惩治房地产开发商捂盘惜售的政策，无疑是头疼医头脚疼医脚的老办法。而真正的解决之道，在于政府如何拉住这架不断上涨的房价马车。

　　【记者调查】

　　房子没卖完就对外关闭销售

　　8月下旬，郑州的王女士说，她买房时发现一个奇怪的现象。

　　她一直留意北环附近的一个以中小户型为主的楼盘。开盘当天，王女士赶到现场选购，结果，看好的户型的价格比当初宣传时每平方米高了近1000元。销售人员声称，已经出售90%。

　　“明明是今天开盘，没见多少人来买，怎么这么快就卖完了？”王女士以及前来买房的市民提出质疑。

　　8月28日起，记者对郑州房地产销售市场展开调查。在金水东路银基王朝售楼处，工作人员表示，数百套楼房只余下尾盘，不足十套和朝向不太理想的房子。“本月又刚刚上调了300元／平方米，如果再不赶快买，就买不上了。”

　　刚开盘不久的建设路和秦岭路交叉口附近的某楼盘售楼员也宣称只剩十余套尾盘。

　　但据郑州市房管局官方网站、郑州市房地产网上公开的已拿到预售证和销售证的楼盘销售信息显示，“银基花园”(该楼盘登记时的名称)1、2、3号楼盘销售动态图一半左右还亮着绿灯(未售)，其中，拥有44套房的4号楼和6号楼，仅售出6套房。对此，“银基花园”解释说，房子都被预定出去了。

　　建设路和秦岭路交叉口附近的某楼盘仅26号楼，便有32套未售。类似的情况在记者随后调查的名门盛世、国兴观洲、宏达花园等十几个开盘的楼盘，普遍存在。其中，现已对外关闭销售的某楼盘一期，网上显示，一期17号楼60套房尚余26套，19号楼38套房余15套。

　　【民间机构】

　　“郑州捂盘比例至少为30%”

　　一位房地产资深人士指出：这是开发商常用的“捂盘”手法。开发商常用的手法有两种。

　　第一种：拉高一部分户型、位置较好楼盘的均价，使之无人应价，等待房价上涨后再出手。人为拉长销售周期，属于典型的长期捂盘行为。

　　第二种：开发商谎称尾盘，制造买方持币抢购的心理，而实际上拿出的却是一个楼盘中较差的房子，待这些房子处理完，余下的好房子便可等房价上涨后，以更高的价位出售。

　　以现已对外关闭销售的某楼盘为例：从开盘至今，一期房价每平方米已涨300元达5300元平方米(均价)，预计二期开盘将达到6000元平方米以上。捂盘所预期的正是，“一期剩余的房子，不久便可追平二期的房价。”

　　一位不愿意透露姓名从事郑州房地产调查的民间调查机构人士透露，销售前广泛认筹、等吸足筹码后再逐步提价，以及拖延办理预售证时间的办法，都是房地产开发商常见的捂盘手段。捂盘手法在房地产业应用非常普遍，目前郑州房地产市场捂盘比例至少为30%。这一数字也得到郑州市房管局监察人员的认可。

　　【为啥捂盘】

　　收益高几乎不用担风险

　　开发商捂盘的条件是如何形成的？为什么要捂盘？开发商怎么才无需再捂盘？

　　就郑州房地产市场而言，2003年是一个分水岭。此前，房地产市场普遍低迷，住房供大于求，房地产商唯恐出手不及，当然无人捂盘。从2003年开始，住房需求大增，房产价格也节节攀升。房地产商作出市场判断的提前反应(捂盘)的逻辑是：预期房价继续上涨，而未来所获得的收益，必然大于正常销售并投入新楼盘开发所产生的利润。

　　河南财经学院房地产学副教授刘社认为，这是因为开发商捂盘的风险几乎忽略不计：由于需求无法平抑，楼盘滞销形成泡沫的可能性简直不存在；另一方面，没有任何迹象表明，政府准备拿出大量土地平抑房价；而今年第四次加息后，银行的利息远远低于今年上半年郑州住宅商品房价格17.59%的涨幅。

　　“就是一场博弈，房地产商赌的就是房价不跌的格局。所以，只要房价上涨得不到抑制，捂盘就会长期存在。”河南财经学院经济学博士樊明指出。

　　开发商的思路印证了经济学家的判断——一位不愿透露姓名的房地产开发商告诉记者，楼盘放在那，承担的那点利息成本，房价上涨后获得的利润足以弥补。

　　【整治难题】

　　区分难、取证难、处罚难

　　今年年初，建设部出台《规范房地产市场管理》，规定凡已经领到预售证的房子，必须在10天内销售。此规定也被业内解读为管理层打击房地产商捂盘惜售的重要依据。

　　到下半年，各地政府的调控手段达到高峰：8月28日，郑州市房管局发布了《郑州市商品房认购管理办法》，该办法自10月1日起正式实施，明确规定：“开发商接受购房者认购时，必须通过联机备案专网签订统一认购协议，并在房管局备案。认购协议有效期为15天，逾期未签订正式合同的，认购协议自动解除，该房的网上信息将自动恢复到‘可售’状态。”

　　在刘社看来，目前政策对限制捂盘无济于事。“房地产开发商可以把房子从预售拖到现房再领销售证，也可以先把价格提高到无人应价，你根本无从指责房地产开发商的做法。”

　　作为房地产市场的监管部门，郑州市房产局监察队的工作人员也承认这一点：“捂盘惜售与正常的市场行为很难区分，而且相关取证非常困难。”这位工作人员举例，以前接到举报去调查，开发商就会出示与客户草拟的意向书和协议，今后虽然规定15天的有效期，但开发商仍会通过其他方式来规避监督。

　　对于房产局监察队来说，真正的难题在于：《规范房地产市场管理》只是行政规定，不具备执法效力。即使监察队掌握了确凿的捂盘证据，也只能责令违规的房地产开发商在10天内进入销售环节。

　　【政府努力】

　　各地都在增加保障性住房

　　日前，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号，以下简称24号文件)的发布，被业内人士广为看好，理解为国家平抑房价的重要信号。

　　这不失为一种正确的解读：据了解，北京、上海等地已经开始着手围绕政府保障性住宅的建设和房地产宏观调控措施，进行实施办法的研究。

　　然而，此举或许对长期抑制房价有利，但对于中短期市场作用却不大：政策虽然已经出台，但如何划分和界定低收入家庭、土地供应如何解决、政府是否有足够财力支付，公共资源如何配置，却需要一段时间。

　　对此，刘社表示，任何政策的出台都有时滞效应，“政策调控不可能使房地产供应量短期内迅速增加，这正是房地产开发商的底气所在。”

　　一位接近建设部的专家分析，24号文件更像是对我国住房政策的回归。我国房地产政策的初衷本是多种供应形式并存。但今天政府不得不反回来考虑保障性住房的供应。

　　“现实的解决方案是，拿出土地和资金，增加政策性保障住房的供应。”刘社说。理由是：即使在富裕得多的香港，仍然有50%的人住在政府提供补贴的租屋和居屋里。

　　【专家观点】

　　治捂盘要先抑制房价

　　事实上，不止是24号文件，在影响住房价格至关重要的需求和供给两个环节，国家一直试图做宏观调控。从对土地增值税的增收，到提高按揭首付等一系列措施。

　　但正如经济学家陈志武所说，这几年国家出台的很多房地产调控政策，由于基本上是重复了“解决高利贷问题的办法是打压放贷者”的逻辑，因此收效甚微，甚至出现“调控越多，房价越高”这种尴尬的结局。

　　以增收土地增值税为例，成本的上涨必然要转嫁到买方和卖方其中一者的身上。而在目前的供给弹性较大的市场，成本的上涨实际由买者承担。

　　与此相关的还有，政府严格限制土地供应，反而加剧了寡头房地产商的出现：一些房地产商比别的人更容易拿到土地，导致的后果是，寡头形成联盟更便于操纵价格。

　　除了居民的必然需求(买房用于住宅)，投资需求对房地产价格的影响也不容忽视——在目前经济过热与投资品种稀少的双重背景下，热钱仍然倾向于流入股市和楼市。而央行加息缓慢，这意味着，投资楼市的热情将不能得到抑制。

　　增加保障性住房供应是否能抑制房价？樊明认为，香港的模式虽好，但未必能照搬过来。首先，内地以低收入为主的人口结构与以中产阶级为主的香港不同，香港能以多数人的财富承担少数人的福利，以内地现有的财力，恐怕难以实现。其次，政府主导社会资源分配，需要一个重要的前提：廉洁、高效。这也是短期内内地政府需要努力的方向。

　　樊明认为，国家对房地产价格的多次调控表明，过度干预不能解决问题。由市场调控，他认为是理想的解决之道，“提供更多的土地供应，增加商品房供应，以平抑房价。”(张婷）