眼看着房价一路疯狂，近期突然冲高乏力，手握两套房的胡先生再也坐不住了：“此时不卖，更待何时？”可协议刚签完，买方由于担心房价下跌突然反悔，宁愿赔上5000元定金也要毁约，继续持币观望。从以前的卖方频频跳单、买方心急火燎，到眼下买方开始毁约、卖方放低姿态，深圳楼市正发生着微妙的心理变化。

　　意外:卖房遭遇买家违约

　　胡先生来深圳已有7年多，除了自住的一套公寓外，今年4月他还到银行贷款130万元买楼进行投资。这套面积为103.31平方米的投资房位于地王公寓22层，当时售价为142万(税费另计)。到了6月，这套房已经涨到170万左右。在地产公司工作的老乡提醒他，房价已经到了高位，可以考虑出手了。胡先生立刻委托中介帮他卖房。

　　6月16日，胡先生和买家蒋某在地产中介签下三方买卖合同，买家当场交付了5000元“小定金”。“当初说好了，我是实收170万，各种税费都由对方承担。”胡先生向记者出示了三方合同。根据协议，买方须在6月19日前再付165000元作为“大定金”。余下的153万元日后再付。

　　可3天过去了，蒋某始终没有出现。地产中介催他交钱，得到的回复却是：“这房子我不要了。”根据当初签的合同，胡先生有权没收定金，或者要求对方支付30万元违约金。在此后的近两个月里，中介多次致电蒋某进行交涉，明白地告诉他，如果违约要承担法律责任。可蒋某的态度很明确：“现在房价太高了，很可能会跌，那5000元我不要了，等等再说。至于30万违约金，就让卖方起诉吧，看法院怎么判。”

　　着急:担心房价下跌降价出手

　　买家的回答让胡先生相当吃惊：“前一阵子总是听说因为房价涨幅过快，刚签订合同还没有来得及办完过户手续，就发现房价又涨了几万甚至几十万。结果，卖家签完协议就反悔，宁愿赔买家违约金也要毁约。可现在，怎么买方开始违约了？”胡先生在跟地产公司的朋友聊天时发现，大伙都在抱怨最近生意很淡。“再不卖不行了，万一房价真的掉下来，我拿什么还贷款？”胡先生当机立断，下调挂牌价格，几天前以169.5万元的价格把房子卖了出去。此外，他还卖了自住的房子，重新成为“租房一族”。

　　不仅仅是胡先生，广东广和律师事务所的律师李栋梁也感受到了市场心理的微妙变化。这几个月，他代理的卖家违约官司有好几宗，可8月30日，一位客户找到律师事务所说要告买家。这位买家是位外籍人士，签了合同交了定金后却突然变卦，不仅要毁约还想要回定金。老外毁约的理由是政府调控政策出台后，外籍人士办理过户的手续比较麻烦，需要提供很多证明材料。但卖家却打听到，其实这位老外“跳单”的原因是感觉房价高了，想看看过一段时间能否买到更便宜的房子。

　　分析:成交量萎缩是主要原因

　　在接受记者采访的过程中，胡先生接到两个电话，他礼貌地回复说：“不买不买，谢了！”原来这些都是中介打来的电话。虽然有买房的打算，他还是想等一等。“政府不断推出调控措施，这对投资客的心理打击比较大。等几个月看看吧。”

　　业内人士分析认为，近期深圳二手楼交易量下滑，部分投资者预计房价可能出现下调空间，市场心态随之出现变化，于是买方开始观望，甚至签约后都宁可“跳单”。某地产公司地王分行的负责人赵先生告诉记者：“我们公司罗湖西和白沙岭片区的11家分行7月佣金收益为660万元，可8月的收益仅为150万。跌得太猛了！我做地产已经有4年，还从没遇到这样的状况。”有数据表明，8月1日到8月21日期间全市的二手房成交量不到6000套，成交量环比增幅下降五到六成。

　　李栋梁律师认为，银行收紧二手房贷款也是买方“跳单”现象出现的一个重要原因。他分析说，过去一两年楼市红火，很多人都去银行贷款买房投资，一套100平方米的房子，售价100多万，首期三成，买家只要付30多万就能搞定。可最近银行收紧二手楼房贷后，有的买家签完合同才发现贷不到款，自己又掏不出那么多现金买楼，只好毁约。

　　预测:观望期可能持续三个月

　　“目前二手房市场的情况是，房价基本维持不动，成交量大幅萎缩。这种状态会持续多久，得看政策面的变化，尤其是银行的信贷政策。”深圳中原深港研究中心总监张伟认为，近两三年来房价的连续拉高，与资金的不断推动有密切关系。因此，近两个月来银行收紧二手房贷款后，该政策立竿见影地影响到楼市的成交量。目前，业内比较普遍的看法是，本次调整将持续三个月左右，待银行信贷政策放松，购买力又将恢复，楼市就将走出停滞状态。但如果政策面继续收紧贷款，楼市将何去何从？中原地产、景和田地产等公司的相关负责人都说很难讲。

　　深圳市社科院地产与城市运营研究中心主任高海燕认为，影响二手楼市走势的因素除政策面消息外，公共舆论和由此带来的心理影响也不可忽视。他的观点是，深圳房地产市场的供求关系没有发生本质性的改变，房价不可能大幅下探。在观望期的后半段，即接下来的一个多月时间里成交价能控制住，那深圳的房价有望能稳定下来。因此，各方最好保持缄默，静观其变，这对深圳房价平稳运行有好处。

　　律师说法

　　卖方维权要分清定金和违约金

　　“楼市的兴衰会反映出人们逐利的本性，并由此带来种种纠纷。”李栋梁律师称，在楼市红火的时候买方比较被动，一旦卖方违约，买方为了索要双倍定金往往要花费大量的时间和精力。而现在市场进入调整期，一旦买方违约，卖方也应当合理合法地维护自己的权益。

　　“根据合同，定金分为大定金和小定金，那么买方违约，我能拿到大定还是小定？违约金和定金又有何区别？”买方违约后，胡先生不知道自己究竟该拿到多少补偿。李律师解释说，定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。而违约金是由当事人约定的或者由法律直接规定的，在违约方不履行合同时，偿付给守约方一定数额的货币。《合同法》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　李律师告诉记者，深圳人买房时小定金一般是5000元，大定金少则2万到5万，多则是成交额的10%。值得注意的是，《中华人民共和国担保法》规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。这意味着，即便合同中约定了大定金的数额，但只要买方没支付这笔钱，大定金合同只是成立，而没有生效。因此，胡先生如果选择要定金，那就只能拿到5000元小定金。当然，卖方也可以选择索要违约金，在对方不愿意支付的情况下，胡先生可向法院提起诉讼。如果买方认为与胡先生的实际损失相比，其索要的数额过高，根据法律的补偿性原则可以要求减少补偿。

　　不过，李律师提醒卖方，因为买方在深圳往往没有房产，也不愿意透露自己的固定住址，官司胜诉了也可能遇到执行难的问题。从这个角度来看，卖方确实比较被动。(周茹）