酷热的8月，热带风暴“帕布”的到来，终于给深圳人带来一丝凉意。同样，持续高热的深圳楼市近期似乎也有了转机，新盘开盘销售率大幅度下降，二手楼交易量也大幅度减缓，整个楼市再次陷入观望期。

　　楼价是否已经触顶？楼市进入了拐点，还是和去年6、7月份一样只是个短暂的观望期？业内人士指出，出台房贷紧缩政策包括可能将提高首付的政策、实施新二手房买卖合同、实行现场监控、清查存量土地、下半年90/70政策中小户型的大量上市以及传言将在9月实行的个人所得税的征收和征收豪宅转让的土地增值税等六大因素，可能将成为左右深圳楼市下半年走势的六大变数。

　　大变数1

　　房贷紧缩政策

　　房贷紧缩政策包括严格审查制度、减少贷款额度、对非首次置业者严控放贷额度以及可能将实行的提高首付政策等。

　　近日，记者电话咨询了深圳多家银行有关办理二手楼按揭业务的情况，只有招商银行工作人员明确表示办理按揭的手续和以前一样；工商银行表示目前也可以办理，但是审查制度会更为严厉；建设银行工作人员表示，只有购买新房和首次置业二手楼可以办理，不能加按；而中国银行则更为严厉，其福田分行的有关负责人表示，“目前已经停止了一切二手楼个贷的办理业务”。

　　地产自由研究人士侯科昌认为，房贷紧缩政策直接针对的就是楼市，政策实施将切断炒房者资金链，能够严厉打击炒房行为，以防止市场虚火过旺。这是一个釜底抽薪的动作，从开发商拿地到建筑到销售，一直到二手楼市，房贷紧缩将影响到楼市的各个环节。而部分开发商尤其是中小型开发商的资金压力可能会有所将加大，这将有效杜绝开发商囤积房源的行为。不过这项制度必须执行到位，才能有效杜绝开发商囤积房源的行为，从而有利于房价企稳。

　　影响力指数：★★★★☆

　　大变数2

　　启用新版二手楼买卖合同

　　新版二手楼买卖合同从8月1日起正式实施到现在已十天，欲在近期置业的吴先生认为，使用新版二手楼买卖合同后，各项费用都将更加明朗化，也可以有效杜绝部分不良中介拟定“霸王条款”，这将使置业者在购买二手房的时候更加放心。不过吴先生同时表示，卖家的转让费也会因此而相对提高，担心卖家会把这部分费用加在买家的头上，这样的话买家的负担也加重了。“新版二手楼买卖合同使用后，炒家入市变得更加谨慎，这在一定程度上也影响了近期的二手楼市交易”，顺驰地产南山分行经理黄佳豪认为，这对整个二手楼市的健康运作所起的作用是积极而有效的。黄佳豪同时表示，新版合同在较大程度上可以杜绝买卖双方私下签订协议的行为，“不过目前来看，买家已非常谨慎，如果买家在这几个月内坚持不买，卖方可能会因为供房压力挺不住，而在下半年忍痛降价放盘，楼价走缓也不是没有可能”。

　　影响力指数：★★★

　　大变数3

　　新盘开盘现场监管

　　7月1日，深圳市南山区的星海名城六期开启了深圳新楼开盘由国土房产局相关部门监管的新模式。据了解，之后所有的开盘楼盘都延续了这一做法。

　　在某楼盘开盘现场，一位置业者表示，这不但可以有效约束开发商在开盘过程中的一些不当行为，置业者在选房之前看到每套房的价格，也可以避免盲目选房。不过，也有部分置业者对这种做法持怀疑态度。在金地梅陇镇二期开盘现场，一位老先生说，“政府政策是很好的，可就是不知道开发商会不会来个暗箱操作呢？而且购房时，公证人员又不在选房和登记的现场，没办法掌握销控表情况，在具体操作上还有待商榷。”

　　业内人士认为，以“房源公开、明码标价、现场监管”的模式销售楼盘，能够有效打击囤房、捂盘以及不公开销售等违规违法行为，但同时也需要相关部门把每一个细节都落实到位，防止“走过场”现象。

　　影响力指数：★★★★

　　大变数4

　　征收二手楼个人所得税

　　目前市场上一直传言9月份将出台个人所得税，虽然传言尚未得到证实，不过已有很多炒家“宁可信其有，不可信其无”，早早放盘了。

　　8月8日，业主陈女士匆匆走入蛇口的某中介地铺登记放盘。据了解，陈女士打算转手的是去年10月在城市山林购入的一套商品房，面积为106平方米，登记的实收价为210万。“城市山林的楼盘品质较高，该户型朝向位置也不错，约2万的价格在南山来说也不算太高了。”该中介地铺的工作人员介绍说。

　　陈女士对记者表示，现在的市场情况不是很好，“最主要的是，听说9月份将要出台个税政策了，我想能卖的话还是早点卖掉算了，这样对买家卖家都比较好。”

　　“近段时间以来，二手楼交易量大幅度下降，前来咨询的人数较之以前也明显减少了，但是放盘量却有所增加。”黄佳豪告诉记者，与之前相比，置业者的心态也悄然发生了改变，以前有些业主放盘时担心的是价格定低了太快就卖出去了，现在却担心价格太高卖不出去。

　　影响力指数：★★★★

　　大变数5

　　清查存量土地督促开发

　　根据有关规定，土地闲置不足1年，督促开工建设；闲置1年以上2年以内，征收闲置费，限期3个月内开工建设；2年以上闲置土地无偿收回。

　　“深圳不是没有土地，而是有很多土地没有被盘活，也有部分土地被开发商囤积起来了。”一位不愿意透露姓名的地产研究人士认为，“由于部分房地产开发商社会责任意识淡薄，高位起价、囤积房源，不断拉升市场均价和涨幅，推动了公众对房价上升的非理性预期和投资冲动”。不过，这位研究人士同时表示，“政府相关部门前段时间表示要把清查存量土地作为楼市整治的内容之一，政策一旦落实到位，将大大缓解土地供应相对紧缺的现象，下半年楼市趋稳应该问题不大”。

　　“但是，仅清查存量土地还是不够的，”深圳市社会科学院高海燕主任认为，“政府还应该在增加公共性住房以及改变土地供应结构上着手，才能最终抑制房价。”

　　影响力指数：★★★★☆

　　大变数6

　　"90/70"新盘集中上市

　　去年6月1日过后，部分楼盘的户型结构进行了调整，按照正常的建筑进度，这部分楼盘大多将于今年下半年陆续推向市场。

　　据记者不完全统计，8月份至9月初，深圳将有超过2000套中小户型即将入市，包括锦峰森邻、葵花公寓、COCOR社区、水蓝湾、云栖西岸阁以及景园的部分楼盘。其中前三者大部分为中小户型楼盘，水蓝湾有85%以上为90平方米以下楼盘。另外，别墅类住房在8月份的推盘量也比较大。而供应量最小的为90-140平方米的中大户型。

　　业内人士分析认为，虽然别墅类数量的增加可能会拉升8月楼盘的总体均价，但由于投资豪宅资金需求比较大，炒家将大幅度减少，中小户型比例的扩大则有利于真正有置业需求的购房者有能力购买。

　　侯科昌认为，户型结构的调整能够在较大程度上改变置业者的购房心理，但“对抑制房价的作用比较有限”。侯科昌认为，“90/70”政策的效应可能要到明年中体现得更加明显。一方面供应总套数将大量增加，另一方面，总套数的增加又将促使炒房者加快放盘速度，“两方面的因素相互促进，供需将发生逆转，房价望有企稳”。

　　影响力指数：★★★☆

　　(记者蔡莎秀)