“我们代理的项目多数都延迟获取预售许可证和开盘时间，开发商表示要看看市场变化再决定何时开盘。”一位房地产代理公司的负责人这样告诉记者，样板间和售楼处已装修完毕，开盘企划和广告也设计完毕，甚至有的项目都对外刊登了广告，但仍未办理预售许可证，没有开盘的计划。“在未办理预售许可证之前，就开始进行预约登记，主要是想积累更多的人气。”北京东南区域正在进行预约登记的某项目开发商这样告诉记者。

　　开发商的策略令京城各大代理公司此前对5月楼市供应量的预测落了空。

　　业内曾预测4月后入市楼盘将猛增

　　中原地产、中大恒基等多家京城著名代理公司，在其2007年预测报告中都乐观地表示，2007年北京楼市将出现放量局面，5月份左右，北京新增供应量将可能集中出现，其中伟业顾问认为，2007年北京新增住宅供应量的涨幅将可能达50%。

　　业内的预测是有根据的，建立在对入市项目统计数量的基础上。中大恒基根据各项目对外预告的开盘时间统计得出，2007年4月入市的项目将达到65个，其中新开盘的项目可能达到30个；2007年5月入市项目将超过51个，其中新项目则达22个。由此得出今年4月后，入市的项目将可能达到120个左右，纯新盘也将可能达到50个。“如果按照业内的预测，今年4月和5月将可能达到200万平米的放量。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示。

　　前5月取得预售面积同比减少62%

　　按照市建委的有关规定，北京的房地产项目取得预售许可证后，必须在3天后开盘销售，因此根据开发商主动办理预售许可证的时间可以推断其入市日期。“开发商一般是在其决定开盘后，才去建委办理预售许可证。”永同昌集团营销总监肖志刚表示。但事实上，此前预计四五月开盘的蚂蚁工房、珠江·奥古斯塔城邦、中湾国际、旭辉·奥都等多个新项目，到目前仍没有取得预售许可证。

　　记者根据北京市房地产交易管理网公布数据发现，截至5月24日，北京住宅类项目取得预售许可证的数量为127个，月均25个，其中4月和5月取得预售许可证的数量为55个，前5月住宅取得预售面积为406万平米左右，月均81万平米左右，这个数据与去年同期相比低许多，减少了62%。记者统计去年前5个月取得预售许可证的住宅达到209个，月均为42个，其中4月和5月取得预售许可证的数量为103个，前5个月住宅取得预售面积为657万平米，月均131万平米。

　　5月京城楼市捂盘现象有所增加

　　据记者了解，很多开发商把开盘日期一推再推，选择时机显得很是谨慎。同时部分取得预售登记的项目也并未马上开盘。4月份北京几个购房者抢购住宅的项目，均是在开盘前开始预约登记发号，等登记人数超过其开盘数量数倍后，才开始办理预售许可证，这种捂盘现象在5月表现得更明显。

　　捂盘新招

　　招数1 推迟办理预售许可证

　　5月16日亚奥立水桥附近的一个叫旭辉·奥都的项目售楼处开始有购房者搭建帐篷排队，至20日排队者已达三四百人，不过其实该项目尚未拿到预售许可证。旭辉·奥都的开发商是北京永旭置业有限公司。该公司于2005年1月就通过公开的方式获得土地，当时该地块的名字为“北方明珠大厦公共实施用地”。

　　时隔两年半仍未取得预售许可证正式销售。中原地产华北区域总经理李文杰告诉记者，按照一般的开发周期，开发商拿到区域成熟的地块后，如果没有特殊原因，在8到12个月之后就可进入销售期。也就是说按正常的开发周期，此项目早该进入市场销售。

　　类似的情况比比皆是。

　　如位于大兴的蚂蚁工房，其网站标明预计2007年1月开盘，到目前仍未取得预售许可证；位于望京区域的多个楼盘，此前纷纷表示要马上入市销售，且对外的宣传活动不断，但目前仍未见其有开盘的意向，开发商对外的口径几乎一致，前期准备工作没有做好。

　　“去年建委要求取得预售许可证后，必须在3天内开盘，这就意味着开发商通过销控的方式来控制销售节奏无法操作。目前我们采取延迟办理预售许可证的方式，先排队认购，等意向性客户达到一定数量后，再去办理预售许可证，然后开盘。”位于东南五环外的某项目有关人员这样告诉记者。他介绍，本来想在4月份开盘，但从目前的意向客户的蓄积程度来看，初步估计要推迟3个月左右。

　　目前，推迟领取销售许可证已经成为不少开发商“捂盘”的法宝，开发商们为了延期开盘，即使项目达到了上市条件，也不去拿销售许可证。

　　招数2 抬高售价保护房源

　　位于东三环和东四环之间的某项目售价达到22000元/平米。项目开盘时，业内普遍认为这个价格有些高，可能将影响其产品的销售数量。

　　“我们项目开发面积不是很大，不到300套房子，公司对现金流的要求也不是很高，因此我们采取了高开高走的销售策略。”该项目的业务员这样告诉记者。他表示，不论从区域的整体价值，还是从产品类型来看，该项目都有很强的竞争力，但目前市场整体处于一个比较低迷的阶段，如果降低开盘价格，则可能取得比较好的销售业绩，但从长期来看，北京楼市整体趋于上涨局面，通过高开高走的方式，在保证一定销售利润的前提下，还可以“保护一些房源”。

　　“下半年北京房价涨起来后，我们仍有房可售，未卖出的房源到时候还可以卖个好价格。”该销售人员对将来充满信心。

　　“这种方式是一种非常安全的手段，因为目前政府有关部门严禁开发商捂盘，对其捂盘销控的行为进行严厉打击，但开发商抬高其产品的销售价格，是一种市场的定价形式，房子卖多少钱，由开发商根据成本价格和市场供求关系来决定，政府有关部门是不能干涉其价格制订的。”有业内人士这样指出。

　　但他同时指出，虽然政府不能去干涉开发商的销售定价，但市场则会对这种人为抬高售价来达到捂盘的行为进行调节，通过抬高售价的方式进行捂盘销控的风险较大，如果对现金流要求比较严格，会出现销售滞后带来的现金流不足的局面。甚至还会出现长时间开盘仍无人问津的冷清局面，导致项目严重滞销，最终将会受到市场的打击。

　　政府声音

　　政府难约束开发商迟办预售证

　　北京市建委有关官员接受记者采访时表示，对于开发商的捂盘行为将严格查处。但开发商具备开盘条件，却通过推迟办理预售许可证的方式，延缓其项目入市的“捂盘”情况不好界定，同时也没有相关的管理制度对这种行为进行约束，因此无法对房地产开发企业采取处罚措施。不过他表示，开发商取得预售许可证后，仍排号认购而不网签销售的，发现后必定严肃处理。如果购房者发现这种情况，可以通过投诉的方式告知建委，届时建委和新闻单位一同对这些违规项目进行监督。

　　专家观点

　　制订时间节点管理规定

　　首都经贸大学张跃庆教授认为，开发商能够在开盘前，通过延期开盘的方式来捂盘，主要原因是从开发商取得土地，到其开始销售时间缺少合理的时间管理。

　　按照有关部门的规定，开发商在获取土地后，必须在两年内进行开发。这样的管理规定，可以督促开发商积极进行地产项目的开发，尤其是对其囤积土地的行为进行严格限制。但是在对开发商开发后到销售前的时间段，政府有关部门没有严格的规定和限制，尤其是目前北京住宅普遍以期房销售为主，对于这个时间节点的管理就更难了。

　　有关部门应该制订开发商从项目动工到其开始销售的时间限制，这样就可以避免目前出现的这种人为延迟预售许可证办理的情况出现。比如要求房地产开发项目开工4-6个月后必须上市销售，否则将到封顶后才能进入市场销售，这样可以督促开发商加快销售进度，保证市场上可以形成有效的供应。

　　记者观察

　　加强开盘销售前的排号管理

　　事实上，北京市建委提出取得预售许可证三天后必须开盘的规定，在一定程度上已经很好地避免了开发商通过销控的方式进行捂盘的行为，但从目前的市场表现来看，如何对开发商在未取得预售许可证前进行监管，成为目前建委需要考虑的问题。

　　我们不难发现，目前北京销售价格较低的楼盘，每次开盘销售前总能排出上千个号，甚至有的项目出现销售员卖号的情况，开发商将开盘演化成为购房者摇号热抢住宅的闹剧，而导致这种局面出现的原因，完全是开发商在通过延迟开盘，将销控做到开盘前的结果，这样的结果必然给购房者制造心理暗示，那就是房子好卖，供不应求，但购房者却不知上千个排队的房号，是开发商故意延迟开盘后人为制造的市场表现。

　　看来，对于这种在开盘前就开始排号的楼盘，政府应该加大惩罚的力度，尤其是要严格规定，在未取得预售许可证之前，不能进行任何以销售为目的的活动，比如严格禁止在未取得预售许可证之前，所谓的内部认购和排号行为，即使可以排号，也要将购房者所排号的数量和开盘放量的楼盘数量一致，这样才能保证所有的购房者站在同一起跑线上，保证市场健康有效的供应。(张学冬）