万科(000002)今天公布的年报显示，2008年公司实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%。实现结算面积451.4万平方米，结算收入404.9亿元，同比分别上升14.6%和15.1%。

　　年报还显示，万科全年销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。与此同时，万科的市场占有率继续提升，在全国住宅市场的份额提高到2.34%。

　　率先调价销售跑赢大市

　　万科年报显示，随着2008年行业进入全面调整，率先实行降价销售的万科明显跑赢大市。万科在其进入的主要城市，市场份额都出现了较大幅度的增长。其中，深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、鞍山和镇江等9个城市的市场占有率排名首位。在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第3位。

　　降价是顺应市场之举，但也导致公司销售业绩出现下滑。对此，万科表示，如果调价策略推迟两个月实施，2007年的部分销售很可能推迟到2008年实现，万科2008年销售额将仍能体现增长。但对于企业而言时机是宝贵的，早一天做出正确的决定，远比一个平滑的年度增长曲线更为重要。

　　计提影响净利润增长

　　与2007年相比，万科去年营业收入上升，但净利润出现下降，主要原因之一是公司对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，对万科税后净利润的影响为9.2亿元，对归属于母公司所有者的净利润的影响为8.9亿元。而公司2008年的净利润较2007年减少8.1亿元，因此如果不考虑存货跌价准备的影响，公司2008年的净利润实际比2007年略有增长。

　　万科董事会主席王石坦言，上述跌价准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但也部分反映了这些项目的拿地成本偏高。在2007年的牛市氛围下，万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断，但在具体项目上仍一定程度上受到了市场气氛的影响。未来公司会进一步完善投资管理体系，整合投资分析工具和方法，兼顾效益和风险，切实提高投资质量。

　　稳健的经营策略

　　截至2008年底，万科净负债率33.1%，较中期进一步下降4.1个百分点，远低于行业普遍状况；公司持有货币资金199.8亿元，较年初时增加17.2%，足以覆盖全部短期借款与一年内到期的长期负债(此两类负债年底合计178.7亿元)。在行业资金整体紧张的背景下，万科的财务稳健性得到了良好体现。

　　同时，万科在存货上坚持“量出为入”。去年，公司两次下调项目开发面积，全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右，竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米，实际完成新开工面积523.3万平方米，完成竣工面积529.4万平方米，全年的开发面积与销售面积基本匹配，存货规模控制达到了预期的目标。

　　郁亮表示，预计2009年开工面积计划约403万平方米，竣工面积619万平方米。当然，一旦市场销售呈现好转迹象，公司可以随时增加新的开工面积。

　　今日，万科还发布了2009年2月份销售数据，2月份公司实现销售面积51.7 万平方米，销售金额38.9 亿元，分别比2008 年同期增长163.4%和147.7%。1-2月份，累计销售面积80.2万平方米，销售金额60.8亿元，分别比2008年同期增长88.3%和77.9%。