春节过后,各大开发商又开始为新一年的发展而忙碌。而与去年年初时的豪情万丈显著不同,今年许多开发商在对销售目标进行规划时显得极为审慎。另一方面,尽管开发商增速放缓,但高库存、资金链压力和土地开发进度等因素也令开发商普遍对2009年的销售目标提出了一定的增长要求。

　　开发商今年目标更务实

　　根据往年惯例,各大开发商都会在春节后公布各自的年度开发及销售计划,这也是开发商一年吹响“冲锋号”的时候。而经历过2008年全球金融危机和房地产市场调整之后的2009年,各大开发商不但没有主动公布业绩目标,甚至在媒体追问时也三缄其口。

　　2008年初正是房地产业一个高峰期的末端,而在此前,保利、富力等快速发展的上市房企正在享受着年度增长翻番的快感,而被称为行业老大的万科的销售额则在2007年突破500亿元大关。因此在2008年初,保利240亿、富力240亿、碧桂园320亿、雅居乐150亿、金地150亿这样的销售目标才呼啸而出,外界流传万科在2008年初的销售目标甚至达到800亿元。

　　相比而言,2009年初发展商的销售目标则低调了许多,一些企业甚至还没有考虑制定业绩目标,而把决定权留给了市场。据了解,较早公布今年销售目标的富力地产要完成220亿元的销售目标,比2008年实际完成的160亿元增长近四成。记者从保利地产内部了解到的信息则是年度销售目标为240亿元,与上年实际完成的205亿元相比增幅在20%以内。

　　一些未上市房地产公司对今年的销售目标更是讳莫如深。某公司高层告诉记者,2009年不会制定具体的目标,而是采取“以销定产”的策略,能卖多少卖多少。有业内人士认为,在目前宏观经济走势尚不明朗以及房价仍在下跌的情况下,2009年开发商大幅调低增长预期是意料之中的事情。

　　销售量增长有保障

　　据了解,在目前已经公布业绩预告的40家上市地产公司中,共有9家预降、8家预亏,“报忧”公司逾四成。而在预增或扭亏的房地产公司中,2007年年底预收账款占当年营业收入比例在50%以上的有10家,有“吃老本”之嫌。市场对于房地产公司2008年的业绩增长情况并不看好。

　　但另一方面,不断增加的库存量、紧绷的资金链和滚动中的项目开发进度仍然像滚雪球一样增长,各大地产企业内在的增长要求仍然存在。DTZ戴德梁行发布的报告显示,目前全国十大城市积压的新建商品住宅库存量约3800多万平方米,按现有成交速度计,预计需要大约10至12个月的时间才能基本消化。申银万国分析师认为,由于开工调整滞后于销售,上半年地产行业库存将不断累积,此后库存累积风险有望逐步释放。

　　另外,由于各大地产集团在2006-2007年大举买地,其中有相当部分项目将进入销售期。对于部分开发商而言,今年很有可能出现利润率降低,但总的销售收入会因销售项目的增加而增长的情况。此外,不少开发商认为楼市有望在今年第三季度前后转暖,下半年的销售量可能因此出现显著的回升。（记者王昊）

　　售销目标

　　富力地产:目标剑指220亿

　　富力地产2008年完成合同销售额160.2亿元,与2007年销售额基本持平。而在2009年,富力地产的年度销售目标定为220亿元。

　　根据富力地产公告,2008年其施工总建筑面积约为5.8百万平方米。目前已领预售证而未出售物业的可售面积约为210万平方米,金额合共人民币约200亿元。预期于2008年年底及2009年将增加约人民币170亿元的物业预售证。这合共人民币370亿元的可预售物业会为今后的销售提供充足的货源。富力地产董事长李思廉日前表示,2009年公司可供销售的物业项目总值达到360亿元。“公司预计今年可销售其中的60%,套现220亿元。”

　　2009年的全国合约销售目标定为人民币220亿元,比2008年经修订的合约销售目标增长约30%。人民币220亿元合约销售额主要来自分布于全国的38个项目,其中以销售金额计,华南占40%,华北占44%,华西占11%及华东占5%。2009年继续将重点放在广州、北京、天津等传统利润中心,而投资物业的建设速度则将适当放缓。

　　2008年,富力地产已形成全国性的战略布局,在十多个重要省会城市及经济发展潜力巨大的一、二线城市打下了良好根基。2009年将在此基础上,发展面对不同市场的多种档次、多种类型的产品,保证多个利润增长点。

　　据悉,今年1月份富力地产实现销售额,约为12.8亿元人民币,按年升28%,销售势头强劲。（李广军）

　　越秀城建:今年业绩欲增10%

　　越秀城建地产2008年在开工面积、销售量、现金流量、开发速度和利润率等五大方面全面超越了以往,逆势实现了公司史上的“五个第一”。据悉,越秀城建地产去年在广州的销售额达到38亿元,比2007年增长近30%。据该集团有关负责人介绍,越秀城建地产今年的目标是在保持2008年高增长的基础上继续提升,销售目标较去年提升10%。

　　借助2008年逆市飘红的喜人业绩,2009年越秀城建地产多个精品项目蓄势待发。除现有5大住宅项目可逸豪苑、翠城花园、岭南雅院、从化逸泉山庄、南沙滨海花园特选精品单位继续推出外,位于珠江新城核心区域的新盘星汇云锦、“学院府第”江南新苑第三期、荔湾全新大盘“岭南湾畔”、翠城花园第六期也将全面上市。

　　据介绍,越秀城建地产今年的大批新货将从第二季度起陆续上市,率先登场的将是2008年海珠区炙手可热的可逸豪苑,该盘最后一栋压轴组团将在3月份面市。越秀城建地产在珠江新城的住宅旗舰星汇云锦则将在“五一黄金周”左右亮相,该盘由四座高达150米的塔楼组成,户型面积由90-600平方米不等,并提供约750个车位。

　　在货量集中的第四季度,越秀城建地产将推出江南新苑三期、翠城花园六期和新盘岭南湾畔。其中江南新苑三期和翠城花园六期主力户型在80-100平方米,货量十分丰富。此外,南沙滨海花园也将在年内推出断货多时的洋房组团,逸泉山庄则继续推售其高性价比的洋房和别墅单位。（王昊）

　　雅居乐:2009年销售超越去年

　　紧缩战线的雅居乐在2008年依然以110亿的销售业绩挺进“百亿俱乐部”。其中,广州地区公司的销售额就达到了40亿元,记者从雅居乐获悉,2009年整个广州区域的销售,2009年同2008年相比,基本持平,以超越为目标。

　　对于2009年的新货规划,雅居乐介绍,其中,推出的全新项目包括:广州雅居乐花园的“江北地块”、南湖项目推出“2号地”、花都项目推出“107国道项目”,而从化滨江花园则将续推项目最后的几幢小户型。

　　预计将在2009年下半年开售的“江北项目”位于广州市番禺区南村镇珠江南岸,南部快速干线东侧。规划区规模较大,用地形状大致呈长方形。规划区西侧隔山体为南部快速干线,北侧为珠江后航道(三枝香水道),与广州大学城相望。东侧为市头村用地,南侧为规划中的南大干线。

　　方圆集团:力争双位数增长

　　近年不断发力扩张的方圆集团2008年销售保持了稳定增长,广州地区的公园一号、云山诗意二期、月岛、荷塘月色四期等新盘新货走俏市场,而且大部分都在年内售罄。方圆集团营销策划管理中心总经理容海明告诉记者,2009年方圆集团将继续推出多个全新项目,力争达到20%-30%的业绩增速。

　　容海明表示,方圆集团在年初成功售罄新盘江湾水恋后,上半年将继续推出位于广州北部区域的两大新盘:位于花都的小城之春和从化的明月山溪。其中花都小城之春将在3月开盘,货量302套,独具传统东方建筑风格的别墅盘明月山溪则将在“五一黄金周”期间登场。

　　据容海明介绍,方圆集团在2009年下半年还有望推出两个新盘。一个是位于大学城区域的“大学时光”,另一个是位于滨江东板块的“滨江水恋”,两个盘共有近千套货量。此外,江苏昆山的云山诗意、珠海纯别墅盘明月山溪和鹤山十里方圆也将先后推向各地市场。王昊

　　招商地产:2009年目标不低于120亿元

　　在2008年末,招商地产财务总监黄培坤表示,2009年,该公司的销售目标将不低于120亿元。而对比2008年,又是市场环境变化,招商地产冲击“百亿俱乐部”则以失败告终。

　　据介绍,如果2009年120亿元这一目标能够实现,将比2008年上升50%。据网上交流会披露,招商地产目前拥有土地储备可建筑面积约达900万平方米,其中,按公司权益计算的土地建筑面积共730万平方米,共包括46个项目,分布在深圳、广州、苏州、天津、北京、上海等12个城市,这些土地价格平均约为2300元/平方米。

　　对于目前的市场调整,招商地产表示,已有充分措施来应对,包括加速项目开发,加大营销力度,广开融资渠道,降低成本以及审慎拿地等措施。而公司的未来发展策略分近期、中期和远期,近期策略为保持充足的现金和项目资源,并优化存量项目组合。中期策略则是确保在2010-2012年内实现融资不少于50亿元,并将80%的资源配置到中高档产品,将业务范围集中到核心城市等。（关丽）

　　合生创展:广州新货不少

　　2008年冲刺进入“百亿俱乐部”的合生创展集团销售额继续保持百亿以上。然而,合生创展似乎并不忌怕经济衰退和金融危机,在2008年股市、楼市双双低迷之时依然放手拿地。

　　2008年,合生创展广州市场全年销售额斩获近40亿。合生创展认为,2009年广州地区仍将是其“根据地”,虽然鲜有新盘推出,但是各个原有楼盘的新货货量并不少。

　　记者采访了解到,合生旗下的骏景·东御苑2009年预计推售量300套左右,户型面积从89到130平方米,单价在每平方米1.1万～1.2万元之间。海珠大盘逸景翠园将推出一批中小户型住宅,80-127平方米,预计推售量为400多套。其中,逸景翠园2009年压轴新品“新寓园”位于东区北面,共432套,总建筑面积约43000平方米。位于白云山脚云山熹景2009年预计将推出一批地铁中小户型,数量为150套左右。而颐景华苑则有300套左右的供货量。位于天河区的纯别墅社区帝景山庄,2009年预计推售近100套别墅。另外,合生君景湾2009年预计推售500多套单位。（关丽）

　　锦绣香江两盘要卖18亿

　　记者从南方香江获悉,该集团旗下的锦绣香江花园计划2009年推出的全新单位位于山水华府2期组团内,产品类型为洋房,包括180平方米四房、90平方米二房、小三房户型及360平方米四房单位,总货量约8亿元,预计售价每平方米12000-20000元。

　　同属该集团与凤凰城相毗邻的翡翠绿洲则计划,在2009年五一前推出森林半岛四期(即育才阳光苑),该组团包含90平方米、140平方米、220平方米及以上各类户型产品,总套数约900套,总货量约为10亿,预计售价5000-7000元每平方米。（关丽）

　　中海地产:佛山今年销售逾30亿

　　中海地产2009年在广佛地区货量与上年相差不多,新货主要集中在佛山区域的万锦豪园、文华熙岸、万锦东苑和位于金沙洲区域的金沙湾、金沙熙岸。中海地产佛山公司有关负责人表示,2008年佛山公司以32亿元的销售额成为中海地产销售额最高的地区公司,今年该地区公司的销售目标与去年基本持平,预计仍将保持在30亿元以上。

　　根据中海地产2月10日公布的2008年全年销售业绩显示,中海地产去年共实现房地产销售额266.1亿港元,销售面积270.9万平方米,同比分别增长19.3%和25.4%。在房地产市场不景气的情况下,中海地产顺利完成了去年初制订的销售面积目标和经调整后的销售额目标。公告显示,中海地产今年1月实现房地产销售额12.02亿元,销售面积16万平方米,同比分别增长60%和149.7%,呈现出良好的开局。（王昊）

　　奥园集团广东区新项目在清远

　　记者从奥园地产集团获悉,在2009年,该集团广东地区各大项目都有新品发售。位处番禺汉溪大道的南国奥园近期将推出新一栋单位———果岭壹号王座。番禺奥园·冠军城新一期组团将于近期推出200平方米以上大户型。南沙奥园则将推出6区2座。而清远佛冈奥园2009年的产品则有联排别墅、双拼别墅、独立别墅等多种别墅类型物业。

　　而从目前来看,奥园集团2009年可能推出的全新项目位于清远。据介绍,清远奥园占地面积为94714.8平方米,总建筑面积为208372.56平方米。项目位于清远市清城区东城新区,清远市大学城南侧,目前该项目已全面启动。（关丽）

　　牛年展望

　　碧桂园:继续以高性价比取胜

　　碧桂园总裁助理周宁表示,今年房地产市场形势依然很严峻,市场还存在相当的观望气氛。根据综合情况,目前集团的年度销售目标还在确定中。她表示,在今年的市场形势下,碧桂园将继续优化内部管理架构,发挥其产品在市场享有的高性价比优势,加强自身产品创新与研发,以期更合理有效地控制成本,建造更适合市场需求的高性价比产品,保持市场竞争力。

　　截至2008年12月31日,碧桂园全年实现合同销售额约175亿元人民币,同比2007年158.24亿的合同销售金额,升幅达10.6%,在房地产行业仍处于领先地位。

　　2008年,碧桂园拓展步伐深入黑龙江、内蒙古、辽宁、江苏、湖北、重庆和湖南等地。碧桂园在全国实现23个全新项目盛大开盘,合同销售额超42亿元人民币。而作为碧桂园的大本营,广东地区也取得了可喜的销售业绩。截至2008年12月31日,广州四盘持续热销,仅洋房全面成交套数已超7500套。（李广军）

　　万科:2009年不定销售目标

　　万科执行副总裁、董秘肖莉日前表示,对于2009年,万科认为下好三步棋,应该足够应付市场最坏的情况。首先是从资金财务上确保公司安全；其次是在调整周期中抓住扩大市场份额的机会；三是尽可能提升专业能力。保证资金安全,除了缩减日常支出,少占用资金去拿地,最重要的就是通过降价来带动销售回笼资金。

　　同时,肖莉表示,万科从来不会对“房价底部在哪里”、“房价何时见底”之类问题作出预测,万科也并不需要进行此类预测。到目前为止,万科对于中国住宅市场未来的长期前景依然抱有坚定信心,对于短期内经营环境的复杂和不确定性的判断也并未发生改变。面对市场的不确定性,万科一向认为“应对重于预测”,基于这种考虑,万科没有在年初公布过每年的销售计划和目标,也不会对2009年的销售目标预测,而是会持续根据市场情况的变化进行动态调整。（关丽）

　　保利地产:积极应对严峻市场形势

　　保利地产相关人士表示,面临更为严峻的市场形势,2009年,保利地产将继续坚持以品牌为导向,严格产品生产过程管理和质量监督,提高生产标准和规范,建立品牌互动营销平台,不断提高客户满意度。

　　保利地产2008年实现销售额205.11亿元,虽未完成原定的240亿的年销售计划,但在其他大型开发商销售面积与销售金额方面均有下滑的楼市调整期内,保利地产的销售增长使其成为行业中的佼佼者,其市场份额逆市稳升。（李广军）

　　记者观察

　　有压力没目标

　　与往年初房地产开发商满怀壮志地宣布企业一年的销售目标所不同,今年的房地产开发商都显得特别低调和谨慎。除了富力等少数几个开发商公布了具体的金额外,其余的开发商都表示“暂时没定”,或者还不能对外公开。甚至,万科更为直接的表态,“万科不会对2009年的销售目标预测,只能跟着市场走,不会给自己设定一个套”。当以往鼓舞人心的销售预期变成了“自己设的套”的时候,市场的气候变化已经随处可以感受了。

　　由于房地产的市场变化,2008年的第三季度,远洋、雅居乐、合景泰富……房地产开发商纷纷对外公布下调销售目标。上半年的业绩不理想决定了他们在第三季度就必须调整对市场的期望值。而到了2009年,开发商们对销售目标一致的静默,则显示出开发商对后市的不确定和谨慎。面对记者,有开发商坦言,定了目标有压力,没定目标压力更大。

　　而分析已经对外公布了销售目标的房企,可以发现,虽然这些公司的销售金额有提升,但是其销售规模也在大幅度增加。可见,在未来的这一年中,开发商也已经做好了“让利”销售的打算。这些行业领头羊的表态,显示出今年市场的供应量将大大高于去年。显然,今年房企不再指望通过提高楼盘售价来增加销售业绩,而是通过提高销售量实现销售目标。

　　放弃价涨的幻想决不是开发商的良心发现,据中房指数研究院的监测,去年全国在建的商品住宅总量达到20多亿平方米的规模,有15亿平方米左右的规模需要在今年消化。此前有媒体曾统计,北京、上海、广州三地可售住宅面积约为2800万平方米,消化上述存量房至少需要两年多的时间。

　　在庞大的存货量面前,再加上没有停下来的开工量和停滞不前的观望买家,开发商开始为2007年自己疯狂的行为买单,而相信这也是房地产市场的健康成长所必须的洗礼吧。