今年年初，万科(000002)提出了乐观的销售目标，计划销售800亿元。年底将至，万科的销售目标能否完成？业内人士表示，尽管万科率先降价获得了一定的资金回笼，但在当前全球金融危机背景下，要想完成年初计划销售额的可能性为零。值得一提的是，在万科公布业绩下降之后，其股价近期表现相对坚挺。昨日该股收报7.58元，涨幅达5.28%。

　　销售：下滑已成定局

　　日前，万科公布了11月份销售数据。从万科今年公布的多个月度数据可以发现，万科单月销售金额同比下降趋势已经持续达半年之久。

　　数据显示，11月份万科实现销售面积42.1万平米，销售金额35.7亿元，分别比上月减少9.3%和增加6.6%，比2007年同期分别增加3.4%和下降15.6%。今年前11个月，万科累计销售面积达到了490.9万平方米，销售金额425.3亿元，分别比2007年同期减少8.6%和7.9%。万科销售面积环比减少的同时，同比销售面积和销售金额都较去年有所减少。不过，对比万科10月销售数据，销售面积较上月减少的同时减少速度有所放缓，而销售金额也开始回升，10月份万科实现销售面积和销售金额分别较9月份减少12.8%和22.1%。

　　谈及年初的销售目标，万科集团执行副总裁肖莉表示，万科的销售目标会根据市场情况进行动态调整，它不是一个绝对目标。从市场占有率看，万科年初时为2.07%，三季度末提高到2.6%。

　　市场人士指出，从目前的数据看，万科的销售额已经基本无望达到2007年的水平，2007年万科实现销售面积613.7万平方米，销售金额523.6亿元，与去年相比，目前的总销售金额差距在百亿元左右，在目前的市场情况下，在仅剩的12月中，完成将近百亿的销售额可能性为零。总体看来，从2000年开始，万科的销售额已经多年持续增长，2008年已确定成为万科持续增长态势的一大拐点。

　　空方：估值已经偏高

　　国泰君安研究员孙建平认为，预计地产行业尚未见底，未来房价将继续下降，并且成交量的有效复苏将是房价、利率下降和收入预期改善相互作用的结果。房地产上市公司未来业绩将受到销售房价下降和地价成本上升的双重压力，万科也将不例外，2008年和2009年将是业绩风险年，维持7.5元RNAV，根据对公司盈利能力预测的最新修正，下调2008年每股收益预测到0.38元，2009年下调到0.44元，12个月目标价7元。无论从PE、PB还是RNAV角度，目前公司已经估值处于偏高区域，建议投资者高度谨慎。

　　联合证券研究员鱼晋华认为，预测万科2008年及2009年每股收益分别为0.38元、0.42元。公司每股NAV为5.24元，P/NAV 为1.5X。从估值角度，公司股价并没有被低估，相对于其他房地产公司尚有一定溢价。从四季度地产股反弹以来，公司股价涨幅已达64.58%，鱼晋华认为股价上涨的主要动力在于政策变化带来的市场预期的变化。基于市场仍在预期更多的政策出台，他判断房地产股继续反弹的空间仍在，但提醒投资者注意估值风险。

　　多方：领跑优势扩大

　　国信证券研究员方焱、陈林认为，考虑到万科去年12月以及今年一季度销售量基数较大，公司近期仍然面临一定的销售增长压力。在谨慎氛围下，刚性需求凸显，而决定行业长期发展趋势的基本因素并未改变。万科的发展战略高瞻远瞩，在行业调整期采取主动应对的措施，显示出很强的市场理解能力和应变能力，其行业领跑的优势将不断扩大。预计公司2008-2010年每股收益分别为0.48元、0.55元、0.78元，维持“推荐”的评级。

　　兴业证券研究员王嘉认为，在经济尚未见底、收入预期尚未稳定之前，降息等利好政策还不能导致成交的持续回暖，并且万科2007年12月销售量的基数较大，因此12月份万科销售可能再次出现大幅度的同比下滑，预计2008全年万科销售在460亿左右，比2007年下滑约12%。预计公司2008-2010年每股收益分别为0.41元、0.45元、0.52元，评级为“推荐”，估值区间为7.20-9.20元。

　　海通证券研究员帅虎认为，预计万科2008-2010年营业收入分别为409.70亿元、458.78亿元、560.89亿元，2008-2010年归属于母公司的净利润分别为49.39亿元、59.43亿元、72.79亿元，2008-2010年每股收益分别为0.45元、0.54元、0.66元。至于2009 年以后的存货跌价准备，考虑到相关情况极难预测，暂不作考虑。考虑到其对市场周期准确的把握能力和灵活的市场应对策略，因此，维持对公司“增持”的投资评级，6 个月目标价8元。(曙光）