“市场正经历着一次理性的调整,只要决定行业基本面的深层因素依然存在,调整不会改变房地产行业整体的发展方向。”25日下午,招商地产董事长孙承铭在深圳举行的A股增发网上路演活动上如此表示。面对投资者关于招商地产楼盘销售状况和现金流的疑问,招商地产称销售回款速度正常,现金充足,但因为部分楼盘价格下调,全年100亿元的销售目标只能完成80亿元。对于部分招商地产的深圳项目停工的现象,招商地产未正面详细回应,只是模糊说“施工进度顺利”。

　　招商地产延迟4个月才启动增发

　　事实上,招商地产的此次增发行动可谓“姗姗来迟”。招商地产公开增发方案在今年7月31日被批准,在半年内增发有效。但随后其股价一路下滑,最低跌到10.57元/股,远低于其融资目标所对应的股价(约17.8元/股)。因此,在过去近4个月里,招商地产一直未见增发举动。直到近期股市出现反弹,股价才逐渐回稳在近14元/股左右。

　　对于为何选择在此时公开增发,招商地产表示,近期国家推出的一系列经济刺激政策,有效地提振了市场信心,基于专业判断,公司认为在此时公开增发,融资成本最低。此外,增发股份有利于公司资产负债率的降低,提高公司在逆市中抗风险的能力,有利于公司的长远发展。公司的业务和规模还在不断增长中,增发不会大幅摊薄公司的利润。

　　招商地产董事长孙承铭在25日的网上路演中介绍,公司此次增发不超过4.5亿股,拟募集资金59.4亿元,用于收购控股股东蛇口工业区拥有的6宗土地使用权及该公司的房地产开发项目共14个,项目总投资约171亿元。

　　鉴于目前股价的低估,公司控股股东招商局蛇口工业区有限公司承诺将全额参与此次增发的优先配售,认购金额超过28.87亿元,同时还将追加申购6000多万股,申购资金达8个亿。增发完成后,招商地产的总资产将从298亿增加到357亿左右,净资产将从82亿增加到141亿左右,分别增长了20%和72%。而公司的资产负债率则将大幅下降(从第三季度末的67.33%大降至55%),公司的财务状况将更加稳健,债务融资空间和未来发展扩张能力得到进一步的提升。

　　百亿销售目标无奈打八折

　　在网上路演的“网上交流”环节,众多投资者对涉及招商地产和当前深圳楼市的诸多热点问题纷纷提问,招商地产给予了不同的或详或简的回应。

　　到目前,公司的销售情况如何?年初确定的100亿元目标能不能完成?招商地产董事杨百千介绍,截至2008年11月20日,招商地产公司已经完成销售面积33万平米,金额达57亿元,近期正在推进南京国际金融中心整体出售工作,如近期完成交易,累计销售面积可达45万平米,销售金额接近75亿元。此外,公司12月份有3个楼盘上市销售。

　　招商地产财务总监黄培坤说,公司今年的销售目标为100亿元,随着市场的深度调整,产品的销售价格也有所下调,兰溪谷二期销售较慢,未达销售目标,所以公司今年仅能实现80亿元的销售。

　　针对目前的市场情况,董秘刘宁称,公司对旧盘中未推部分将适度调低价格,对于新盘的定价也比较灵活,基本上在开盘一个月内希望实现销售50%。

　　截至目前,招商地产在售项目有14个,后续还将有约4个项目陆续推出,主要分布在珠三角和长三角和环渤海地区。孙承铭说,深圳和珠三角去年涨幅较大,本轮调整幅度较大属于正常。面对楼市的低迷状态,招商地产在全国不同的区域、不同的楼盘将采用不同的销售策略。“由于公司过往几年的拿地成本很低,有较大的毛利空间,对于其他地产商的降价销售策略我们完全能够应对”。

　　专门针对深圳市场,招商地产董事华立表示,进入2008年5月份以来,深圳楼市出现逐步回暖迹象。深圳市的房地产市场从总体上可以划分为关内和关外两个市场。对于招商地产的关内楼盘,招商地产认为关内普通住宅均价在15000元/平米左右可得到强力支撑,只要价位调整到合理区间,市场将迅速恢复,成交量将回升。对于关外区域,招商地产认为,关外市场将保持激烈竞争的态势,房价将回归到市场接受的合理区间,开发商将越来越依靠公司自身的品牌和产品自身的优势来得到市场的认可。从2008年二季度关外市场销售情况看,一些知名品牌开发商的普通住宅项目及部分新楼盘“特价房”等情况的出现,得到了市场的强力支撑,取得了很好的销售业绩。总的来看,房价回落到合理的价值区间,有助于市场成交量的恢复和回升,对招商地产目前的开发经营将产生影响。

　　募集资金不足部分通过自筹解决

　　按照招商地产原有的计划,其本欲通过增发募集80亿元资金,但目前显然募集的资金不足。对此,孙承铭表示,公司将根据募集资金项目的轻重缓急程度安排资金,对于募集资金不足部分公司将通过自筹解决。

　　据称,招商地产的资金来源是多方面的,包括销售的回款和资本市场以及货币市场的融资,公司将根据业务发展资金的需求和公司的资本结构、债务比率,合理安排资金的流入,包括合理安排各种融资方式。招商地产董事华立透露,公司现在的银行授信额度约250亿,拓展融资渠道历来是公司降低资金成本的重要举措,除银行借款外,发行信托产品、外币贷款等都是公司的重要资金来源。并且,公司虽有大规模的土地储备,但在资金方面没有压力,在今年,招商地产只获得两块成本较低的土地,并没有在土地储备方面增加投入。

　　明年欲以低成本拿地

　　谈到对明年业绩的预期,孙承铭表示,尽管目前房地产市场存在着很大的不确定性,但公司对明年的业绩增长有很强的信心,在08年的基础上保持增长的态势。因为现金充足,招商地产会密切关注行业发展的动态,以低成本获取土地资源,获取土地形式不限。

　　事实上,招商地产目前的土地储备已比较庞大,总量达900万平方米,权益土地面积达800万平方米,主要分布于深圳、广州、苏州、天津、北京、南京、上海、佛山、珠海等城市。但是,成本并不高。孙承铭透露,公司的土地储备分为住宅用地、工业用地和商业用地三类,其中住宅用地的价格大约为2300元/平米,工业用地很便宜,每平方米只有几百块钱,商业用地的价格大约为4000元左右。所以,招商地产并不打算放慢明年的扩张步伐。

　　在销售目标上,公司财务总监黄培坤透露说,2009年销售目标不低于120亿元,比今年定的100亿目标高出两成。

　　如何在目前整体房地产行业处于下滑区间情况下,实现这样的高增长?招商地产表示,将根据各地不同的市场特点,对销售计划作相应变化,明年公司推出的每个楼盘销售额尽量小一些,各地不同楼盘推出数量多一些,风险分散,迎合区域化需求品味,做好销售策略。