编者按:2008年,注定是不平凡的一年。在这一年中,东莞楼市所走过的轨迹,会令所有置身其中的人感到刻骨铭心。尽管现在离这个不平凡年度的离去还有月余时间,但我们更愿意站在这个时间节点上,去回顾东莞楼市今年以来的风风雨雨。因为悲观地说,市场在剩下的时间里还难以找到出现转机的可能。同样,乐观来看,站在低谷中往上看,也许更能增生希望。所以,在接下来的几期楼市周刊里,我们想与你一起去悉数2008年东莞楼市的那些事……不为对过去报以怀念,只为对将来多点信心。

　　东莞楼市感受到的第一丝料峭寒意,似乎正赶上今年雪灾那个时间节点。先知先觉者很快在行动上进行了回应,而这也被视为今年楼市降价风潮的发端。在此后一轮又一轮,从单点到多点,从个盘到多盘的跟进微调中,这一行动被赋予了“理性”、“健康化”等内涵。现在看来,这番价格调整既是开发商迫于形势的无奈之选,也是顺应市场的必然之选。也正因此,当我们回到年头去看这番调整时,眼下的调整仍在继续。

　　9.2万平方米的成交谷底

　　现在看来,“9·27”新政就像是去年高温楼市上浇下的一杯冰水。但因前期火势过于凶猛,2007年第四季度的楼市高温仍难以出现明显的消退。

　　毕竟,此前的东莞楼市已保持了长达7年的持续走高态势。越来越高的房价却更加刺激着消费者的购房热情,以至于当时不少业内人士还称东莞楼市正在出现“恐慌性”的购房局面,市场上很多消费者因担心买不到房而去“抢房”。一时间“还不赶紧买房?”成了当时最炙热的口头语。

　　不过,事情已经在悄悄发生变化。2008年伊始,这场寒流便正式袭至东莞。住宅成交量同比和环比均减少超过5成,2008年的东莞楼市开始透出了阵阵逼人的寒意。

　　然而,一切才刚刚开始。整个2月份,仅9.2万平方米的住宅签约量让东莞楼市的销售直接跌入谷底,东莞楼市正式进入黑夜前的黄昏。不过,这个阶段的楼市促销还是有些不痛不痒,整体房价也没有发生太大的变化,表现最明显的还是成交量的大幅下滑。在这个时候,人们仍然对今年的奥运销售存有很高期待,当然还包括那传统意义上的“金九银十”。

　　撬动磐石的第一支杠杆

　　2月末的一个下午,丰泰城突然对外发布信息称,将于10天后推出200套毛坯房,最低价格仅售4000元/平方米,均价则为4500元/平方米。就在当晚,万科运河东1号举起了“7折”团购的降价大旗,降价开始成了一种声音和行动。合富辉煌东莞市场研究部副总经理李兴旺说,此举意味着东莞楼市的深度调整从此拉开序幕。

　　尽管万科东莞公司副总王永彪后来在公开场合对该次行动进行了澄清,并表示“万科的影响力没有大家想象的那么大,万科要做的事情也没有大家想象的那么大,实际上只是在既有战略‘快速周转、效率制胜’的指导下,做了正常的市场行为。只是针对部分小的产品进行了一次团购”。但从某种意义上看,万科此举却正是撬动东莞楼市价格磐石的第一支杠杆。

　　翌日一早,光大旗下景湖春晓和景湖湾畔两个项目还以相同方式作回应。3月,丰泰等少数地产商再度跟进,不过此时的项目以普通洋房为主。4月,更多的开发商开始跟进。5月,满城尽刮“团购风”,东莞楼市出现了大范围的价格回调。

　　从3月到5月,东莞的洋房、小户型以及价格一直都很坚挺的别墅产品,都不同程度地进行了价格微调。至此,东莞房价第一轮全面调整暂告一个段落。

　　奥运促销变成集中让利

　　6—7月,价格回调有所放缓。有关分析认为,其原因主要是,前几个月的价格回调刺激了一定的成交量。不过影响有限,整个市场仍处于极度低迷的状态之中。7月,随着宏观经济及房地产上半年统计报告的出炉,以及对下半年楼市走势的预判,楼市前景暗淡的市场预期开始弥漫。当月下旬,“3字头”房价开始在市场上频现。万科城市高尔夫花园高层洋房起价3799元/平方米,购房者再加1元送8万元装修；理想0769推出64套洋房,最低价3400多元/平方米,大部分单价为4000多元/平方米；联华花园城为庆祝集团成立15周年,推出91套单位,其中10余套属于特惠单位,一口价3280元/平方米,其它都是4000多元……东莞房价再次遭遇下行压力。

　　8月是奥运月,但开发商却是在顶着后奥运营销吃紧的压力在大打促销大战。各种形式的促销活动一时间集中爆发出来,而整体房价小幅下行的趋势也愈发明显。此时,开发商已经明显感觉到了存量压力的存在。不过,因为让利促销,市场出现了一线回暖的迹象,在8月中下旬甚至出现了交易的小高峰。而此时,中高端住宅产品的成交量也较之以往出现了大幅攀升,从而总体上却拉动着均价上扬走势。这一时期,楼市交易的让利范围之广、形式之多样,历年来都不多见。尽管价格波动比之于4—6月的大幅波动,显得有点平稳。整体来看,奥运月里的东莞楼市销售上冷热不均、个盘分化的特点正逐渐显化。

　　“静九”让降价行动提速

　　这一情况,很快在9、10月的市场上得到放大。受国际、国内一系列经济不景气的信息影响,购房者入市的意愿普遍大减,楼市供求双双跌入低谷。“金九”变“静九”,“银十”难看赢,市场上的开发主体出现了少数欢乐多家愁的场面。很多楼盘迫于各种压力,开始抢先实行价格“跳水”。合富辉煌东莞市场研究部的监控数据显示,10月份,东莞全市商品住宅签约均价约为5171元/平方米,这也是从6、7月第二次价格调整开始以来,连续第4个月价格出现下滑。

　　直观地从市场上看,10月以后,楼市促销的活动开始单一化起来,请“明星+价格让利”是其中最主要的方式。如锦绣山河、联华花园城二期、塞纳城市嘉园、世纪城·国际公馆三期、新世纪星城二期、阳光海岸二期·悦湾等楼盘均通过不同程度的降价促销来快速回笼资金。而一向被认为是全市房价风向标的城区,各主力楼盘的均价都主要集中在4000—5000元/平方米之间。

　　年末大幅调价可能性不大

　　10月下旬开始,国家通过财政和货币手段开始对经济放缓的趋势进行调整,这些政策同样影响着房地产市场。受大政策环境影响,东莞楼市信心下挫的趋势得到了一定程度的遏制,不过,压力仍然存在,年关将至下的存货压力和银行贷款压力等,都使得市场供给在进一步升温。

　　“从11月到年底,开发商推货的频率之高为历年所不能比,且主要是一些品质不错的中高端产品。不过,因前期价格微调已经到了一定程度,近一个月之内再次出现大幅调整的可能性估计不大。因为,从现在来看,市场上产品性价比已经有了较大幅度的提升。”中原地产车得瑞说。基于此,一些业内人士也表示,持续了全年的价格调整在年末也许会回归相对平淡。 (记者 刘进 刘慕华)

　　大家谈

　　房价真的降了吗?

　　从年头到年尾,东莞楼市遭遇寒流的消息见诸各大报端。而在各种广告和海报宣传中,“3字头”、整“4字头”的房价似乎在整个市场蔓延,但价格真的降了吗?合富辉煌东莞市场研究部根据自身对前11个月东莞市场的监控数据预测,今年全年全市住宅销售面积约342.6万平方米,同比减少44%；全年住宅整体均价5712元/平方米,同比却上涨3%。该机构解释说,成交均价与实际市场均价并不等同,在今年缩小后的交易中,“中高端交易”成了东莞均价的隐形护手。但也有人认为,今年整体价格回稳的趋势是可以肯定的,但并没有市场宣传的那么厉害,开发商的宣传在一定程度上放大了东莞楼市价格“跳水”的幅度。

　　下一个路口有拐点?

　　经过一轮又一轮亦真亦幻的“大跳水”后,有关东莞楼市价格是否真的已跌至最低谷的讨论也开始成为热点。是否还会出现更大的拐点?不管是业内还是普通市民对此都持有两种不同的看法。有业内人士认为,从东莞的人均工资来看,4000多元/平方米的房价已算是非常理性的价位,所以房价早已见底,再跌也不可能跌到均价3000元了,但另一方则认为,东莞楼市还有下降空间。其实,到底孰是孰非,一切还有待市场来决定。