寒流来了，房地产企业如何“过冬”？日前，在浙江大学经济学院MBA高级研修班上，浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生谈了对当前房地产形势的一些看法。

　　目前，房地产企业遇到的最大问题是行情变化太快，“冰火两重天”。“最近很多人对楼市很悲观，但是今年杭州也有不少新盘卖得不错。”赵杭生把这种现象比作“冬天里的一把火”。他认为，这说明眼下的楼市行情并不是全盘困境，只要操作得当，还是能够平稳过冬的，所以不能“病急乱投医”，一定要看清行情和未来的走势。

　　认清形势：

　　房地产企业的四种心态

　　赵杭生分析了目前形势下房地产企业的四种心态。只要认清自己所处的形势，当机立断，这几种心态都可行。

　　“三十六计，走为上”。几年前，很多企业冲着高回报率，抱着“博一把”的想法进入房地产业，但是并不是把房地产业务作为企业的核心战略。所以，一旦利润不高，风险很高，银行贷款到期、高利贷逼债，他们不得不走。

　　“乘虚而入，趁机扩张”。虽然去年地价、房价不断攀升，市场形势大好，但有些企业没有被这股浪潮席卷，已经有了一定的警惕，没有被套。今年，这些企业就可以以相对低廉的成本加大扩张。“不过，他们还在观望和犹豫。”赵杭生说。

　　“盘活存量，等待时机”。这是大部分企业采取的措施。一方面，只有把存量盘活，才能获得资金链。另一方面，存量意味着风险。1997年，海南房地产泡沫，留下很多烂尾楼。五六年后，这些房产都已经淘汰了，最后只能全部炸掉。“房子为什么能升值？主要是因为土地升值，房子本身其实是不值钱的。”

　　“退一步，进两步”。万科的降价销售很具有代表性。赵杭生分析，万科眼下正在进行的降价，从商业策略角度来讲是非常正确的：在这个现金为王的阶段，降价销售迅速回笼资金，看似是“退了一步”；但它先保全自己，然后拿着钱，等着收购接下去遇到资金困难、手中有项目的企业，乘虚而入进行扩张，其实最终实现“进两步”的目标。

　　当然，赵杭生也认为，万科的做法，作为一个企业公民来说，不考虑消费者的感受，在社会责任感上欠考虑。他举了个例子，杭州有家房产公司也降价销售，同时把前期的业主安顿好，对他们进行补偿，相对社会影响就很好。不过，现在不少有存量的房地产企业没有钱补偿前期业主，只能在“降与不降”之间左右为难。

　　转变观念：

　　从粗放式到精细化开发

　　“前些年的房地产为什么这么好赚钱？”赵杭生认为，这是“谋事在人，成事在天”，不是你真有这么高的能力，主要是“天时”好，风调雨顺。这就好像2003年，非典来临时，房地产市场多年低迷的三亚房子突然热销。原来，因为气候温度的缘故，三亚没有非典病例，不少人出于健康的考虑，纷纷在海南买房，带动了房地产回暖。

　　去年，杭州某地块拍出了楼面价每平方米1.5万元的天价，大家都坚信将来“面包肯定比面粉贵”，邻近楼盘争相涨价，这就有些盲目乐观了。赵杭生认为，房地产市场的问题不仅仅是价格。在当前房产市场越来越细分的时代，同地段不同品质的相邻房产，价格每平方米相差数千元乃至上万元，将会越来越常见。

　　“以前房地产业是粗放式开发，只要土地的地段好，价格根本不用愁。稀缺资源永远也不愁卖。而现在已经到了产品时代。”从配套、绿化到物业服务、甚至门窗细节，消费者对房子的要求越来越“挑剔”。这时就是显示开发商水平的时候了。

　　赵杭生建议，开发商们应该转变观念，做到精细化开发。“90平方米”和“70平方米”的小户型如何定位，如何营销，如何研发，如何做出一个“稀缺”产品。这方面，万科做得很出色，别人都是先拿地后规划，然后开发，而万科率先在深圳等地细分市场，先研究目标客户，然后有目标地去拿地。通讯员 周明露)