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后奥运时代房地产业调整压力增大 增速将放缓

2008年08月25日 08:35 来源:中国证券报 发表评论

  处于调控和调整之中的房地产市场,正在面临“滞胀”的压力。一些专家指出,奥运会后,房地产业面临的调整压力加大,景气回落、销售持续低迷以及开发商资金链绷紧将使高企的房价逐渐“回归理性”。与此同时,土地、钢材等价格大幅上涨,压缩了房地产企业的利润空间,今后地产商的业绩增长也将明显趋缓。

  地产商资金链紧绷

  受信贷紧缩和销售低迷的影响,今年以来,大多数房地产公司资金链持续绷紧。截至8月23日,55家房地产上市公司公布的半年报显示,行业整体经营性现金流不容乐观。市场人士指出,这将对房价产生下行压力。

  Wind资讯的数据统计,上半年,55家房地产公司经营活动产生的现金流量净额合计为-255.2亿元,同比下降477.24%。55家公司中,41家经营性现金流为负,42家经营性现金流同比下降。

  以保利地产(600048)为例,报告期末,该公司经营活动产生的现金流量净额为-64.48亿元,与去年同期相比下降1068.7%,每股经营活动产生的现金流量净额也从去年的-0.50元下降至-2.63元,下降幅度达到426%。公司持有的货币资金也由年初的46.26亿元下降至36.18亿元。

  长城证券研究员刘昆分析,房地产企业经营性现金流的负值越来越大,主要是由于购置土地等“扩张性”支出大幅增加,房屋产品销售的速度没有跟上。开发商去年普遍高价拍得土地,今年将集中支付地价款。

  东方证券研究员薛和斌估算,2007年房地产公司约110亿元的未付地价中约有90亿元需在2008年支付,今年上半年房地产公司支付了超过80亿元的地价款。

  与经营性现金流大幅下降形成对照,房地产公司的存货大幅上升。Wind数据显示,今年上半年,55家房地产上市公司“积压”的存货达3128.91亿元,比去年同期增加1446.38亿元,增幅达86%。

  天相投顾研究员石磊指出,一方面,今年1-7月房地产投资同比增长超过33%,同时销售面积下降10.8%。房价居高不下和市场走势不明是销售量无法提升的关键。面对越来越紧的资金链,下调房价、回笼资金已经成为房地产商的必然选择。

  行业增长将放缓

  业内专家指出,房地产景气持续回落,行业增长率将下滑。国家统计局发布的数据显示,7月份,“国房景气指数”为102.36,比6月份回落0.72点,自去年12月以来第8个月连续出现环比回落,也是自2005年6月以来第二次出现同比下降。

  Wind数据统计,今年上半年,已公布半年报的55家房地产上市公司合计实现营业收入582.55亿元,比去年同期增长37.96%;实现营业利润130.24亿元,同比增长44.46%;实现净利润99.4亿元,同比增长49.4%。这与2007年房地产行业80%以上的业绩增速相比已经明显放缓。

  业内专家指出,景气回落、增长放缓,最直接的原因是房地产市场销售持续低迷。今年上半年,11个重点城市成交量占去年同期比重为55%;全国商品房累计销售面积25892.63万平方米,同比减少7.21%,与去年同期21.45%的增速相比明显下降。房产贷款增幅也连续回落。央行报告称,2008年上半年,房地产贷款增加3988.4亿元,同比少增1706.6亿元。其中,开发贷款和购房贷款分别增加1834.3亿元和2154亿元,同比分别少增684.3亿元和1022.3亿元。

  在这种背景下,今年地产商普遍放慢了扩张的脚步。万科A(000002)半年报显示,为了避免因市场原因造成公司产生新的产品库存,公司将对下半年的开工和竣工计划进行适当调整,调整后的全年开工计划为683万平方米,竣工计划为586万平方米,较原计划分别下降了19%和15%。金地集团(600383)半年报则显示,今年上半年公司开工面积约110万平方米,竣工面积约20万平方米,分别只完成了年度计划的42.1%和10.75%。国都证券行业研究员邹文军指出,竣工面积增速下降将直接降低上市公司今明两年业绩的增速,新开工面积将减少2009年公司商品住宅的供给量,导致公司未来业绩增速趋缓。

编辑:杨威】
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